jueves, 7 de marzo de 2013

Precios vivienda 2013 y la teoria aceleracion constante de Inmobiliaria Barreras




   
 La teoria de la acelaracion constante en el precio de los pisos 
     

        Si Borja Mateo añadio el concepto de megaciclo inmobiliario para analizar la probable evolucion de los precios de la vivienda en 2013 ,  Ramon Barreras de inmobiliariabarreras.net añade en sus noticias sobre la vivienda en España la teoria de la acelaracion constante en la caida de los precios de los pisos a lo largo de la crisis.

      De ahi que aun cuando Borja Mateo y Ramon Barreras manejan datos similares llegan a conclusiones distintas en sus previsiones sobre si sera 2013 el año en que en España se hara por fin suelo en el mercado inmobiliario.

    La teoria del megaciclo inmobiliario de Borja Mateo ya ha sido publicada en este blog y recomendamos su lectura , asi que ahora damos a conocer la teoria de la acelaracion constante de Inmobiliaria Barreras que explica en esta noticia de ultima hora El precio de la vivienda en 2013 y la perforacion del suelo del mercado


Las ultimas noticias que vemos en los medios de comunicacion sobre el precio de la vivienda hablan de datos positivos para el mercado inmobiliario español en 2013.
Abundan titulares asegurando que los inversores extranjeros estan entrando o pensando en entrar a comprar viviendas en España en 2013 al ritmo anterior a la crisis.
Tambien salen como setas titulares que aseguran que en muchas ciudades españolas los precios ya han hecho suelo en 2013 mientras que en otras estamos muy cerca de los precios minimos a los que bajaran los pisos en esta crisis.
No obstante, medios no oficiales escritos en blogs y foros de internet y fuera del circuito oficial de los medios de comunicacion como BORJA MATEO, NIÑO BECERRA y otros expertos cuyos diagnosticos a lo largo de la crisis fueron bastante mas acertados que los medios oficiales aseguran que quedan todavia fuertes bajadas y que estas se prolongaran durante bastante tiempo.
Ramon Barreras en representacion de inmobiliariabarreras.net tuvo ocasion de intercambiar opiniones con Borja Mateo en una larga y amena conversacion telefonica entre Londres, residencia de Borja Mateo, y Madrid.
La conversacion giro en torno a un articulo de Borja Mateo en el que hablaba de un megaciclo bajista en el mercado inmobiliario español que empezaba con un concienzudo resumen de lo sucedido con los precios en España desde el inicio de la crisis hasta el dia de hoy.
En estos puntos que explicaban la evolucion del mercado hasta finales del 2012, la coincidencia del analisis de Borja Mateo y de Inmobiliaria Barreras era casi absoluta.
Las diferencias de opiniones y fuente de un interesantisimo intercambio de opiniones eran sobre el futuro inmediato, coincidiendo ambos en que deberian producirse bajadas de precios adicionales a los ya vistos para hacer suelo .
Las divergencias por lo tanto no eran sobre la evolucion de los precios, ya que ambos coincidimos en que bajaran en 2013 sino sobre el ambito temporal en que dichas bajadas de precios se producirian.
No se trata obviamente de ejercer de adivinos ni de gurus del mercado sino de intentar prever el futuro en base a datos objetivos.
Curiosamente tambien damos por buenos los datos que ambos manejamos con muy leves diferencias pero diferimos en la interpretacion de esos datos y por lo tanto en sus consecuencias.
En inmobiliaria Barreras pensamos, con el logico grado de incertidumbre que tiene todo futurible, que en 2013 no solo veremos el suelo de mercado sino que lo perforaremos en las grandes ciudades españolas como Madrid o Barcelona y en general en aquellas localidades en las que los precios reales de venta han bajado mas de un 50 % desde los maximos de la burbuja, incluyendo ciertas ubicaciones en la costa y ciudades de tamaño medio.
Nos basamos en que normalmente la evolucion de los precios tanto en los ciclos alcistas como bajistas no suele ser lineal sino que las tendencias parecen tener una aceleracion constante.
Esto es facilmente comprobable simplemente analizando el ultimo ciclo alcista y este ciclo bajista y si preferimos utilizar para nuestro analisis otro periodo o ciclo completo llegaremos a conclusiones similares.
Asi en en el inicio del ciclo alcista en 1998 se producen aumentos de precios timidamente en los primeros años que se van acelerando año tras año hasta llegar a la locura y traca final del ultimo trimestre de 2005 donde los precios tocan techo.
Lo mismo sucede si analizamos el ciclo bajista posterior, tanto es asi que entre los años 2006 y 2008 muchos aun niegan que estemos ante una burbuja inmobiliaria que ha estallado y aplazan el incio de la crisis al año 2008 , en el caso de la vivienda de obra nueva por un error de bulto en la interpretacion de los datos estadisticos que revelaban tanto un aumento de precios como del numero de ventas hasta finales del 2007.
A pesar de ser ciertos los datos estadisticos sobre el aumento de precios y de ventas de la vivienda de obra nueva, la interpretacion de dichos datos era erronea tal y como explicamos en su dia por que no se tuvo en cuenta que la vivienda de obra nueva se vendia sobre plano y se escrituraba un año y medio o dos años despues, de modo que si tomabamos los datos de las fechas de escrituracion aparentemente se vendian como churros cuando lo cierto es que ya a mediados de 2006 apenas se vendieron nuevas unidades de obra nueva.
Partiendo de esta teoria de la acelaracion constante en los ciclos inmobiliarios podemos añadir mas datos que hacen prever rapidas y fuertes bajadas de precios de la vivienda que nos lleven a perforar el suelo de mercado.
Tomemos como referencia los cambios normativos que obligaban a los bancos a aumentar las provisiones sobre su cartera de inmuebles y las presiones de la troika para conceder las ayudas europeas para sanear la banca española.
Estos hechos desembocan en que el banco Santander primero, seguido casi de inmediato por Banesto realicen fortisimas rebajas sobre sus activos inmobiliarios, lo que obliga al resto de los bancos a seguir la estela de Santander y Banesto.
Las fuertes rebajas realizadas de golpe desembocan apoyadas por el fin de la desgravacion fiscal en un Diciembre de 2012 con un numero inaudito de ventas que una vez mas muchos medios de comunicacion malinterpretan como el suelo de mercado.
La prueba de que no estabamos ante el suelo de mercado no tarda mucho en hacerse evidente, en Enero y Febrero de 2013 el numero de ventas vuelve a caer segun nuestros datos propios y los de otros datos fiables de que disponemos.
Enero y Febrero causan confusion no solo entre muchos analistas del mercado inmobiliario sino en la ciudadania en general.
De repente las webs inmobiliarias de la mayoria de los bancos solo vemos los restos sobrantes de Diciembre de 2012, aquellos inmuebles que no fueron rebajados suficientemente y quedaron sin vender.
Esperabamos que los bancos viendo el exito de adecuar los precios a la realidad no tardarian mucho en sacar al mercado una segunda oleada de inmuebles a la venta con rebajas adicionales, sin embargo, no hay movimientos ni en Enero ni en Febrero lo que causa como asegurabamos confusion entre analistas, particulares y medios de comunicacion y les hace pensar que estamos ya en el suelo e incluso los mas atrevidos, y quizas de forma interesada, hablan de aumentos de precios puntuales en ciertas zonas o ciudades.
Poco tarda la realidad en imponerse y una vez mas Europa insta a España a que sus bancos se liberen del ladrillo con la amenaza velada de en caso contrario optar por subir el iva.
Las primeras reacciones no se hacen esperar y esta vez es el Banco Sabadell y su inmobiliaria Solvia quienes lanzan una agresiva campaña de rebajas en los precios de los inmuebles ¿ cuanto tiempo tardaran el resto de los bancos de sumarse a la estela del Banco Sabadell ? .
La experiencia demuestra que los primeros en bajar venden mas y mejor por lo que ningun banco quiere ser el ultimo en la cola y llegar cuando todos los demas han colocado sus ofertas de modo que tengan que ser todavia mas agresivos.
Gracias a fuentes vinculadas al area de patrimonio inmobiliario de algunos bancos a las que debo confidencialidad me consta que hay ya en estos momentos varios bancos de mayor tamaño que el Sabadell preparando una actualizacion de precios acompañada de el lanzamiento de nuevos inmuebles a la venta, por lo que previsiblemente veremos en los proximos meses una fuerte y rapida bajada de precios.
Si pensamos que a dia de hoy se han realizado ventas cuya rentabilidad en alquiler es mas que aceptable y economicamente ventajosa frente al alquiler y añadimos nuevas bajadas de precios de venta, siempre de mayor calado que las bajadas de los precios de los alquileres, vemos que la vivienda en 2013 podria ser interesante como inversion a medio y largo plazo.
Por otro lado tenemos a los que viven de alquiler y que en caso de comprar y financiar a 20 años pagarian menos de cuota hipotecaria aun en caso de una subida del euribor moderada que lo que actualmente estan pagando de alquiler.
Faltan por ver segun este analisis que los bancos sigan la estela de Banco Sabadell, algo mas que probable, y posteriormente vendria la claudicacion final de los propietarios particulares que careciendo de ventajas competitivas como la financiacion y viendo un desplome tan inesperado podrian entrar en panico y perforar el suelo de mercado.
Tema de otro articulo es analizar el tiempo que permaneceremos por debajo del suelo de mercado, si bien adelantamos que segun nuestra experiencia el rebote a nivles del suelo es habitualmente relativamente rapido. Cosa distinta y aun muy dificil de prever es cuando los precios se despegaran del suelo y tomaran la senda alcista.
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