Notarios y registradores de la propiedad en guerra con los bancos

Bancos ladrones culpables de la crisis piensa la poblacion española

   

       Si los bancos no gozaban ya de la simpatia de la poblacion por sus abusos y su responsabilidad en la situacion economica española ahora se han ganado unos nuevos " amigos" , esta vez son los notarios y los registradores de la propiedad los que arremeten contra el cinismo de los bancos españoles.

       La gente tiene que saber que los notarios dan fe publica de lo que se firma ante ellos y de que quienes firman son quienes dicen ser, pero no entran a juzgar si las clausulas son abusivas o no, a lo sumo estan obligados a poner las advertencias legales en caso de que haya dudas sobre la legalidad o interpretacion de lo pactado entre las partes.

     Los bancos han querido echar la culpa a todos, cualquier cosa menos reconocer la suya, primero fuimos los españoles que gastamos por encima de nuestras posibilidades, eso si , obviando que te metian el dinero en la mano y te animaban a gastar alegremente.

     Ahora son los notarios y registradores los que tienen la culpa segun la banca española.

   Pero los notarios y registradores de la propiedad no se han quedado callados y responden indignados a las acusaciones de los bancos tal y como describe una noticia de hoy publicada en El Confidencial y titulada

Notarios y registradores montan en cólera: no son responsables de los abusos en las hipotecas

     No están dispuestos a ser la cabeza de turco de los abusos cometidos en miles de contratos hipotecarios. Notarios y registradores han sido acusados, indirectamente, por el sector bancario de haber permitido la existencia de cláusulas abusivas en dichos contratos. Unas cláusulas, cuya existencia reconocía este jueves la justicia europea. 

“Quisiéramos recordar que en el mercado hipotecario español se garantiza la seguridad en el tráfico jurídico mediante la participación tanto de un fedatario público ‐el notario‐ como de un registrador de la propiedad, que velan por que las cláusulas contenidas en los contratos y que son inscritas en el Registro de Propiedad respeten la legalidad vigente". Con estas palabras echaba balones fuera la Asociación Hipotecaria Española (AHE) sobre la responsabilidad que pudiera tener la banca en dichos abusos. Recordemos que los miembros de la asociación son mayoritariamente bancos y cajas de ahorro.

Sus insinuaciones han provocado un gran malestar entre notarios y registradores. “El notario sólo puede controlar, según establece la normativa vigente, que no existancláusulas abusivas declaradas como tal por la ley o por una sentencia firme que deberá estar inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación”, explican desde el Consejo General del Notariado. “La declaración de si una cláusula es o no abusiva sólo puede ser efectuada, según la legislación vigente, por el juez”, añaden.

La protección del usuario exige que se rescate el control preventivo de las cláusulas abusivas por parte de un funcionario que sea independiente“El deber del notario es comprobar que la escritura se ha redactado conforme a la ley además de asegurarse de que la persona que va a firmar una hipoteca entiende todo lo que firma”, apuntan desde el colegio de notarios.

“El notario debe explicar al cliente, por ejemplo, qué supone que una hipoteca contenga una cláusula de suelo o un interés de demora del 20%. Debe hacerte comprender lo que estás firmando. Pero, por sí mismo, no puede levantar la cláusula de un contrato porque a él le parezca abusiva. Sólo puede levantar de la escritura lo que un juez ha declarado que es abusivo y que ha sido inscrito en el registro de condiciones generales de contratación”.

También los registradores han mostrado un gran malestar ante las insinuaciones del sector financiero. “La protección del usuario exige que se rescate el control preventivo de las cláusulas abusivas por parte de un funcionario que sea independiente respecto de la parte fuerte de la contratación”, reclaman desde el Colegio de los Registradores. “Control que fue cercenado con motivo de la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2007. El resultado ha sido el indiscriminado acceso al Registro detodo tipo de cláusulas abusivas”, lamentan.

“La hipoteca no existe hasta que no está inscrita en el registro. Por tanto, la última instancia de control de la legalidad debe recaer en el registrador. Tenemos que recobrar el control que nos fue cercenado en 2007. Así se evitarían muchos de los litigios a los que nos estamos enfrentando en la actualidad”. 

Guerra abierta entre notarios y registradores

Las insinuaciones de la AHE han provocado también un nuevo enfrentamiento entre ambos colectivos. Esta semana se enfrentaban por el ante el anteproyecto de reforma de los registros públicos, cuyo borrador ha sido elaborado por la Dirección General de los Registros y del Notariado al margen del colectivo notarial y en virtud del cual, los registradores pasarán a llevar, además de los registros de la Propiedad y Mercantil, el Registro Civil, el de Fundaciones, el de Últimas Voluntades y el de Seguros. Los notarios acusan a los registradores de querer limitar la privacidad de los ciudadanos, así como encarecer y alargar determinados trámites. Acusaciones que rechazan los registradores. 

Ahora, tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (UE) y, después de las acusaciones de la banca, surge un nuevo enfrentamiento. Para el Notariado es ineficaz el actual sistema de notificación de las cláusulas declaradas abusivas por sentencia. Un sistema que se basa en su publicación en el Registro de Condiciones Generales de Contratación. 

"Su acceso y su funcionamiento generan error y confusión y la publicación de las sentencias se retrasa sin justificación", critican los notarios. "Sería más eficiente que se notificará al Consejo General del Notariado por vía telemática toda sentencia firme que declarara abusiva una cláusula. De esta forma, el Consejo procedería de modo inmediato a su difusión entre los casi 3.000 notarios. Esto generaría mayor seguridad jurídica que la existente, ya que cualquier notario podría, en el mismo momento en que las partes alcancen un acuerdo, eliminar del contrato una cláusula abusiva", añaden.

A lo que los registradores responden que el "Registro de Condiciones Generales de Contratación es una base gratuita, online, disponible 24 horas los 365 días al año a cualquier ciudadano". Y aclaran que el retraso en el registro de sentencias se explica porque muchas de las sentencias que afectan a las cláusulas abusivas de las hipotecas todavía no son firmes.

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Tasa de morosidad disparada en comunidades de vecinos segun administradores de fincas

Morosos en edificios de vecinos que no pagan la comunidad

          La tasa de morosidad en las comunidades de vecinos fue enorme en 2012 debido en gran parte a los impagos de la banca de las cuotas de la comunidad, las prespectivas para 2013 no son mejores segun advierte el colegio de administadores de fincas.


       Pese a que las reformas procesales ralativas a los impagos de los gastos de comunidad han endurecido las consecuencias para los propietarios morosos, incluidos los bancos, y pueden acabar con la subasta de la vivienda del moroso, la crisis por una parte y el poder de los bancos por otra impiden que las tasas de morosidad en las comunidades de vecinos bajen.

     Asi lo denuncia en una noticia de ultima hora de hoy el diario ABC en un articulo titulado Las comunidades de vecinos soportaron una mora de 1606 millones en 2012, un 19 % mas

Los niveles de impago de cuotas soportados por las comunidades de propietarios en 2012 se incrementaron en un 19% con respecto al ejercicio precedente, alcanzando los 1.606 millones de euros, de los cuales, 256 millones (16% del total) corresponden a las entidades financieras, según el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios (PLCM).

El informe revela que Andalucía (301 millones) y Cataluña (256 millones) reúnen la morosidad más elevada de toda España. Sin embargo, pese al pesimismo de los números que arroja el informe, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas destaca la reducción en once puntos que se experimentó el ejercicio pasado con respecto al incremento del 31% durante la revisión de 2011.

El estudio hace hincapié en que durante 2012 se registró una «ligerísima reducción» de la morosidad en las entidades financieras con respecto a las cuotas impagadas de los pisos.Así, señala que estos datos negativos se mantienen pese a que los bancos se han desprendido el pasado año de cerca de 110.000 viviendas, más del doble que en 2011.

A partir de una encuesta realizada a más de 800 administradores de fincas que en su conjunto administran 43.000 comunidades de propietarios, el Observatorio revela que el periodo medio de cobro se ha incrementado un 10%, situando la media nacional en 155 días. La Comunidad Valenciana ha concentrado la media de cobro de mora más elevada (196 días) de toda España.

Por otro lado, según destaca el informe, el primer trimestre de 2013 confirma las malas perspectivas, con un repunte en torno al 10%, respecto al igual ejercicio anterior. Así, el Observatorio prevé un crecimiento de los índices de morosidad, más moderado que en los pasados ejercicios, aunque con tasas totales de impagos «alarmantes» y con un horizonte «poco prometedor» respecto a un hipotético recorte de la actual tendencia.

Este estudio también ha analizado el porcentaje de deuda que se abona en fase extrajudicial (amistosa), que ha descendido en un 29,2% con respecto al año anterior (suponía un 38,02% del total de la deuda pendiente de cobro). El Observatorio asocia este dato a la actual situación económica y la posibilidad de dilatar el pago por parte de los morosos.

Otra realidad que refleja el informe es que las comunidades de propietarios redujeron sus presupuestos de gastos un 62% en 2012, un 8% más que el periodo anterior, al tiempo que el 92% de éstas han mantenido o aumentado las cuotas por el riesgo de soportar los descubiertos por los vecinos morosos.

No mejorará ni a corto y ni a medio plazo

El presidente del consejo general de Colegios Administradores de Fincas, Salvador Díez, ha asegurado que la deuda que mantienen los distintos sujetos con las comunidades de vecinos no empezará a bajar «ni en el horizonte cercano ni mediano».Ante esta situación, Díez ha puesto de relieve la necesidad de que las comunidades cuenten con profesionales cualificados para la gestión de la morosidad en las comunidades, dado que el estudio alerta sobre «una deficiente gestión» en la lucha contra esta disyuntiva.

El secretario de esta institución, Rafael del Olmo, ha anunciado que en próximas fechas lanzarán una iniciativa que permitirá a las comunidades de propietarios acceder a un asesoramiento gratuito por parte del Colegio. Además, ha criticado las tasas judiciales por el perjudico que suponen a los procedimientos en los que se embarcan los propietarios.

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Bancos y cajas de ahorros daran pisos de alquiler social para desahuciados

          El cinismo de las cajas de ahorros y los bancos parece no conocer limites y aunque la medida de que las cajas de ahorros y los bancos decidan voluntariamente ceder a los desahuciados por ellos mismos pisos en regimen de alquiler social me parece muy bien, no deja de ser una medida para evitar que la presion social consiga abrir un debate serio sobre la politica y la vivienda en España.

   El diario ABC publica hoy una noticia titulada Viviendas de alquiler social para desahuciados en la que informa que la CECA , confederacion española de cajas de ahorros y la AEB , asociacion de la banca española aportaran casi 3200 casas de alquiler social la primera y unas 2500 la segunda.

    No deja de sorprender el hecho de que la mayor parte de estas viviendas que seran destinadas al alquiler social esten situadas en su mayor parte en Cataluña y Valencia, como si en el resto de España el drama de los desahucios no existiera, lo que deja en evidencia un mayor cinismo, si cabe, de las cajas de ahorros y los bancos españoles que pretenden disfrazar como una accion social lo que en realidad es la cesion en alquiler social de viviendas que no tienen la menor posibilidad de salir con exito al mercado inmobiliario con dos fines igualmente beneficiosos para las entidades bancarias :

1.- Por un lado, acallar las voces que claman contra la injusticia de las ayudas con dinero publico a la banca española y dar una apariencia de sensibilidad social de la que obviamente carecen.

2.- Por otro lado, es mas que probable que las viviendas que se cedan en alquiler social sean aquellas que no tienen la mas minima posibilidad de salir con exito al mercado inmobiliario, de forma que los bancos se ahorrarian los costes de mantenimiento, los peligros de okupaciones salvajes y la degradacion definitiva de los inmuebles hasta que la situacion mejore.

     Desde inmobiliariabarreras.net venimos denunciando la falta de un debate serio, politicamente incorrecto y con ausencia de demagogia en un articulo titulado Debate sobre la influencia politica en el mercado de la vivienda en el que proponemos a los medios de comunicacion, a la ciudadania, a los politicos a los bancos y a todos los implicados en el problema de la vivienda analizar de forma valiente que decisiones politicas o sociales estan afectando positiva o negativamente al sector inmobiliario español .


          Proponemos debatir sin tapujos sobre temas tan sensibles como las asociaciones y plataformas de afectados por la hipoteca PAH, las ayudas de los gobiernos europeo y español a los bancos, la dacion en pago retroactiva , la presuntamente delictiva actuacion de las sociedades de tasacion y otras decisiones politicas que estan afectando positiva o negativamente al sector inmobiliario .


            Tanto politicos como bancos como medios de comunicacion quieren hurtarnos la posibilidad de un debate serio que huya de los esteotipos  creados en torno a estos temas y prefieren tratar estos asuntos mas como si de la prensa del corazon se tratara que hacer una analisis serio de las causas y posibles soluciones.

        Hace falta valentia para no caer en la tentacion de ser politicamente correcto y decir o escribir lo que la mayoria de la gente quiere oir por lo que los medios de comunicacion nos bombardean con casos concretos evitando hacer un analisis global que ponga la cosas en su sitio de una vez por todas.


           Desde Inmobiliaria Barreras hemos intentado a traves de las redes sociales invitar a periodistas de distintos medios de comunicacion, sin importarnos sus afinidades politicas ni nuestro mas que probable linchamiento publico si el medio de comunicacion donde se abre el debate pretende encaminar hacia sus orientaciones politicas un debate que para ser serio debe evitar a toda costa caer en el  " y tu mas " y pasarse la pelota de un partido politico a otro o de unos colectivos a otros.

          Queremos pedir a nuestros lectores que nos ayuden a promover este debate en las redes sociales en las que seguiremos intentando ser escuchados, como lo hemos intentado desde ayer hasta ahora sin exito.

     Por eso os pedimos que nos apoyeis retwiteando, añadiendo como favoritos o comentando los tuits de RBarreras dirigidos a los distintos medios de comunicacion.


          Difundiendo la peticion de debate en las redes sociales como facebook, google plus, meneame y de todas las formas posibles que consigan que por fin se hable con claridad y sin miedo de problemas que nos afectan a todos en mayor o menor grado y muy especialmente a las familias mas desfavorecidas de España.


            Pensemos que los bancos, los politicos y los medios de comunicacion tienen tal poder que pueden manipular a las masas menos instruidas e incluso llegan a confundir a los que tienen una preparacion intelectual elevada pero no son expertos en un tema determinado, en este caso, el tema de la vivienda.


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¿ Caidas lentas o rapidas del precio de los pisos en España ?

                 El año 2013 se caracteriza por ningun experto ni la poblacion en general ponen ya en duda que el precio de los pisos caera a lo largo de este año, el debate pues ya no se centra en si bajara el precio de los inmuebles sino durante cuantos años lo hara y con que intensidad.

        Las opiniones mayoritarias a dia de hoy son las que apuestan por que las caidas de los precios de los pisos se prolongara mas alla de 2013 y 2014 y  los mas pesimistas dan plazos de hasta 20 años al mas puro estilo de una crisis a la japonesa.

     En el anterior post de este blog ya analizamos dos opiniones distintas basadas en datos similares pero con interpretaciones que llevaban a conclusiones distintas a sus autores, Borja Mateo y su megaciclo inmobiliario y Ramon Barreras con su teoria de la acelaracion constante en los movimientos alcistas y bajistas en el mercado inmobiliario en base a la cual escribio el articulo El precio de la vivienda en España tocara suelo en 2013 .

    Para activar el debate aun mas sobre cuanto durara la crisis inmobiliaria en España el diario La Razon añade las opiniones de El presidente de Testa y de Vallehermoso, Fernando Rodríguez-Avial, opiniones poco argumentadas y que parecen un mensaje a los bancos advirtiendoles de que tendran que aumir las perdidas del ladrillo ocasionadas por las grades promotoras inmobiliarias españolas, en especial las inmobiliarias del grupo 14 cuyas predicciones no han destacado precisamente por ser acertadas y que suelen ir encaminadas a defender sus intereses.

   El articulo de la razon se titula

El Presidente de Testa: La Caída del precio de la vivienda es definitiva para años

El presidente de Testa y de Vallehermoso, Fernando Rodríguez-Avial, ha pronosticado hoy que la caída de los precios de la vivienda en España es "definitiva para bastantes años".

Así lo ha asegurado el también presidente del denominado Grupo 14, Inmobiliarias por la Excelencia, en el ciclo de conferencias Foro CEU Empresa que organiza la Universidad CEU Cardenal Herrera de Valencia, informa esta institución en un comunicado.

El Grupo 14 integra a las mayores promotoras inmobiliarias españolas como son Grupo Ferrocarril, Hercesa, Level, Martinsa, Metrovacesa, Montebalito, Nozar, Quabit, Realia, Restaura, Reyal Urbis, Inmobiliaria del Sur y Vallehermoso.

Rodríguez-Avial ha considerado que la tendencia será que los bancos financiarán la construcción con proyecto y licencia obtenidos, pero probablemente no las compras de suelo.

El presidente del Grupo 14 prevé un incremento significativo de la rehabilitación urbana y ciudades "más compactas, con más edificios de altura, que son mucho más baratas para el conjunto de la sociedad".

Respecto a la supervivencia del sector inmobiliario, el ponente ha señalado que tendrá que entrar en nuevos negocios, "como las oficinas, centros comerciales, naves logísticas, aparcamientos, hoteles o residencias de tercera edad", por ejemplo.

Fernando Rodríguez-Avial ha asegurado que las empresas inmobiliarias "están al límite y han perdido prácticamente la totalidad de su capital" y "debe aceptarse que la caída de los precios de la vivienda en nuestro país es definitiva para bastantes años".

Asimismo, ha advertido de que "casi no se empiezan viviendas nuevas, alrededor de 50.000 al año, mientras que en los años de la burbuja se empezaban 700.000 viviendas al año y se vendían entre 700.000 y 800.000 en el mismo periodo".

Respecto al sistema financiero, ha afirmado que será casi imposible que recupere algo del valor de los préstamos en origen, "y se tendrá que conformar con recuperar los valores netos actuales, para lo que tendrán que asumir quitas, préstamos participativos o daciones en pago".

"En resumen -ha concluido Rodríguez-Avial-, hay que trasladar las pérdidas asumidas por los bancos a la economía real".

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Precios vivienda 2013 y la teoria aceleracion constante de Inmobiliaria Barreras

   

 La teoria de la acelaracion constante en el precio de los pisos 

     

        Si Borja Mateo añadio el concepto de megaciclo inmobiliario para analizar la probable evolucion de los precios de la vivienda en 2013 ,  Ramon Barreras de inmobiliariabarreras.net añade en sus noticias sobre la vivienda en España la teoria de la acelaracion constante en la caida de los precios de los pisos a lo largo de la crisis.

      De ahi que aun cuando Borja Mateo y Ramon Barreras manejan datos similares llegan a conclusiones distintas en sus previsiones sobre si sera 2013 el año en que en España se hara por fin suelo en el mercado inmobiliario.

    La teoria del megaciclo inmobiliario de Borja Mateo ya ha sido publicada en este blog y recomendamos su lectura , asi que ahora damos a conocer la teoria de la acelaracion constante de Inmobiliaria Barreras que explica en esta noticia de ultima hora El precio de la vivienda en 2013 y la perforacion del suelo del mercado


Las ultimas noticias que vemos en los medios de comunicacion sobre el precio de la vivienda hablan de datos positivos para el mercado inmobiliario español en 2013.
Abundan titulares asegurando que los inversores extranjeros estan entrando o pensando en entrar a comprar viviendas en España en 2013 al ritmo anterior a la crisis.
Tambien salen como setas titulares que aseguran que en muchas ciudades españolas los precios ya han hecho suelo en 2013 mientras que en otras estamos muy cerca de los precios minimos a los que bajaran los pisos en esta crisis.
No obstante, medios no oficiales escritos en blogs y foros de internet y fuera del circuito oficial de los medios de comunicacion como BORJA MATEO, NIÑO BECERRA y otros expertos cuyos diagnosticos a lo largo de la crisis fueron bastante mas acertados que los medios oficiales aseguran que quedan todavia fuertes bajadas y que estas se prolongaran durante bastante tiempo.
Ramon Barreras en representacion de inmobiliariabarreras.net tuvo ocasion de intercambiar opiniones con Borja Mateo en una larga y amena conversacion telefonica entre Londres, residencia de Borja Mateo, y Madrid.
La conversacion giro en torno a un articulo de Borja Mateo en el que hablaba de un megaciclo bajista en el mercado inmobiliario español que empezaba con un concienzudo resumen de lo sucedido con los precios en España desde el inicio de la crisis hasta el dia de hoy.
En estos puntos que explicaban la evolucion del mercado hasta finales del 2012, la coincidencia del analisis de Borja Mateo y de Inmobiliaria Barreras era casi absoluta.
Las diferencias de opiniones y fuente de un interesantisimo intercambio de opiniones eran sobre el futuro inmediato, coincidiendo ambos en que deberian producirse bajadas de precios adicionales a los ya vistos para hacer suelo .
Las divergencias por lo tanto no eran sobre la evolucion de los precios, ya que ambos coincidimos en que bajaran en 2013 sino sobre el ambito temporal en que dichas bajadas de precios se producirian.
No se trata obviamente de ejercer de adivinos ni de gurus del mercado sino de intentar prever el futuro en base a datos objetivos.
Curiosamente tambien damos por buenos los datos que ambos manejamos con muy leves diferencias pero diferimos en la interpretacion de esos datos y por lo tanto en sus consecuencias.
En inmobiliaria Barreras pensamos, con el logico grado de incertidumbre que tiene todo futurible, que en 2013 no solo veremos el suelo de mercado sino que lo perforaremos en las grandes ciudades españolas como Madrid o Barcelona y en general en aquellas localidades en las que los precios reales de venta han bajado mas de un 50 % desde los maximos de la burbuja, incluyendo ciertas ubicaciones en la costa y ciudades de tamaño medio.
Nos basamos en que normalmente la evolucion de los precios tanto en los ciclos alcistas como bajistas no suele ser lineal sino que las tendencias parecen tener una aceleracion constante.
Esto es facilmente comprobable simplemente analizando el ultimo ciclo alcista y este ciclo bajista y si preferimos utilizar para nuestro analisis otro periodo o ciclo completo llegaremos a conclusiones similares.
Asi en en el inicio del ciclo alcista en 1998 se producen aumentos de precios timidamente en los primeros años que se van acelerando año tras año hasta llegar a la locura y traca final del ultimo trimestre de 2005 donde los precios tocan techo.
Lo mismo sucede si analizamos el ciclo bajista posterior, tanto es asi que entre los años 2006 y 2008 muchos aun niegan que estemos ante una burbuja inmobiliaria que ha estallado y aplazan el incio de la crisis al año 2008 , en el caso de la vivienda de obra nueva por un error de bulto en la interpretacion de los datos estadisticos que revelaban tanto un aumento de precios como del numero de ventas hasta finales del 2007.
A pesar de ser ciertos los datos estadisticos sobre el aumento de precios y de ventas de la vivienda de obra nueva, la interpretacion de dichos datos era erronea tal y como explicamos en su dia por que no se tuvo en cuenta que la vivienda de obra nueva se vendia sobre plano y se escrituraba un año y medio o dos años despues, de modo que si tomabamos los datos de las fechas de escrituracion aparentemente se vendian como churros cuando lo cierto es que ya a mediados de 2006 apenas se vendieron nuevas unidades de obra nueva.
Partiendo de esta teoria de la acelaracion constante en los ciclos inmobiliarios podemos añadir mas datos que hacen prever rapidas y fuertes bajadas de precios de la vivienda que nos lleven a perforar el suelo de mercado.
Tomemos como referencia los cambios normativos que obligaban a los bancos a aumentar las provisiones sobre su cartera de inmuebles y las presiones de la troika para conceder las ayudas europeas para sanear la banca española.
Estos hechos desembocan en que el banco Santander primero, seguido casi de inmediato por Banesto realicen fortisimas rebajas sobre sus activos inmobiliarios, lo que obliga al resto de los bancos a seguir la estela de Santander y Banesto.
Las fuertes rebajas realizadas de golpe desembocan apoyadas por el fin de la desgravacion fiscal en un Diciembre de 2012 con un numero inaudito de ventas que una vez mas muchos medios de comunicacion malinterpretan como el suelo de mercado.
La prueba de que no estabamos ante el suelo de mercado no tarda mucho en hacerse evidente, en Enero y Febrero de 2013 el numero de ventas vuelve a caer segun nuestros datos propios y los de otros datos fiables de que disponemos.
Enero y Febrero causan confusion no solo entre muchos analistas del mercado inmobiliario sino en la ciudadania en general.
De repente las webs inmobiliarias de la mayoria de los bancos solo vemos los restos sobrantes de Diciembre de 2012, aquellos inmuebles que no fueron rebajados suficientemente y quedaron sin vender.
Esperabamos que los bancos viendo el exito de adecuar los precios a la realidad no tardarian mucho en sacar al mercado una segunda oleada de inmuebles a la venta con rebajas adicionales, sin embargo, no hay movimientos ni en Enero ni en Febrero lo que causa como asegurabamos confusion entre analistas, particulares y medios de comunicacion y les hace pensar que estamos ya en el suelo e incluso los mas atrevidos, y quizas de forma interesada, hablan de aumentos de precios puntuales en ciertas zonas o ciudades.
Poco tarda la realidad en imponerse y una vez mas Europa insta a España a que sus bancos se liberen del ladrillo con la amenaza velada de en caso contrario optar por subir el iva.
Las primeras reacciones no se hacen esperar y esta vez es el Banco Sabadell y su inmobiliaria Solvia quienes lanzan una agresiva campaña de rebajas en los precios de los inmuebles ¿ cuanto tiempo tardaran el resto de los bancos de sumarse a la estela del Banco Sabadell ? .
La experiencia demuestra que los primeros en bajar venden mas y mejor por lo que ningun banco quiere ser el ultimo en la cola y llegar cuando todos los demas han colocado sus ofertas de modo que tengan que ser todavia mas agresivos.
Gracias a fuentes vinculadas al area de patrimonio inmobiliario de algunos bancos a las que debo confidencialidad me consta que hay ya en estos momentos varios bancos de mayor tamaño que el Sabadell preparando una actualizacion de precios acompañada de el lanzamiento de nuevos inmuebles a la venta, por lo que previsiblemente veremos en los proximos meses una fuerte y rapida bajada de precios.
Si pensamos que a dia de hoy se han realizado ventas cuya rentabilidad en alquiler es mas que aceptable y economicamente ventajosa frente al alquiler y añadimos nuevas bajadas de precios de venta, siempre de mayor calado que las bajadas de los precios de los alquileres, vemos que la vivienda en 2013 podria ser interesante como inversion a medio y largo plazo.
Por otro lado tenemos a los que viven de alquiler y que en caso de comprar y financiar a 20 años pagarian menos de cuota hipotecaria aun en caso de una subida del euribor moderada que lo que actualmente estan pagando de alquiler.
Faltan por ver segun este analisis que los bancos sigan la estela de Banco Sabadell, algo mas que probable, y posteriormente vendria la claudicacion final de los propietarios particulares que careciendo de ventajas competitivas como la financiacion y viendo un desplome tan inesperado podrian entrar en panico y perforar el suelo de mercado.
Tema de otro articulo es analizar el tiempo que permaneceremos por debajo del suelo de mercado, si bien adelantamos que segun nuestra experiencia el rebote a nivles del suelo es habitualmente relativamente rapido. Cosa distinta y aun muy dificil de prever es cuando los precios se despegaran del suelo y tomaran la senda alcista.
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Viviendas VPO para desahuciados pide la defensora del pueblo

           Que las VPO vacias sean ocupadas por los desahuciados es una peticion de la defensora del pueblo cuya musica, a priori, suena bien, pero hay que matizar en que condiciones se conceden esas viviendas de proteccion oficial a los desahuciados, el orden de preferencia y algunos otros detalles que la defensora del pueblo no especifica .

     La finalidad de las VPO o viviendas de proteccion oficial es proveer de vivienda a los excluidos sociales, aquellos que por sus propios medios no pueden acceder a una vivienda, si bien el uso y finalidad de las vpo en España esta bastante alejado de lo que deberia ser su uso.

  En primer lugar, dar acceso a la vivienda a personas en riesgo de exclusion social no es compatible con la venta de las vpo ya que por un lado se supone que quienes realmente las necesitan no tienen capacidad de pago y por lo tanto acaban en manos de personas con una capacidad de pago mayor, lo que es en si mismo una perversion del sistema de adjudicacion y de sus fines sociales.

     Las Vpo no deberian poder venderse sino que siempre deberian ser en alquiler de forma que el parque de viviendas este disponible para los mas necesitados en cada momento, asi por ejemplo un matrimonio en paro que vive de alquiler en una vpo deberia perder su derecho a ocuparla si vienen a mejor fortuna y ambos conyuges encuentran trabajo, de modo que otro matrimonio en paro pudiera ocuparla.

    Dicho esto y dado que el numero de viviendas de proteccion oficial en España no es suficiente para alojar a todos los desahuciados y a los que sin haber sido desahuciados estan en una situacion social de pobreza, habria que dar con una formula de prelacion en la adjudicacion de las vpo de forma que acabaran sirviendo a los mas necesitados de forma temporal y no convertirse jamas ni en una propiedad con la que poder especular ni ser de uso vitalico, sino mientras persiste la necesidad.

  Dicho esto copio y pego el articulo de el diario El Mundo donde la defensora del pueblo aboga por adjudicar las vpos vacias  a los desahuciados INFORME ANUAL | Aboga por diversificar las fórmulas de cesión

La Defensora del Pueblo insta a alojar a los desahuciados en las muchas VPO que hay vacías

   La Defensora del Pueblo, Soledad Becerril, señala en su Informe Anual 2012 que existen muchas viviendas de protección pública (VPO) vacías que podrían ser utilizadas por familias que han sido desahuciadas. En este sentido, Becerril añade que para ello habría que diversificar las fórmulas de cesión que actualmente contemplan las administraciones.

Con este ánimo, la Defensora del Pueblo avanza que la institución está investigando de oficio con las comunidades autónomas y con las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, así como con 10 municipios de más de 350.000 habitantes, para conocer con detalle la situación de ese "importante" número de viviendas que no han sido adjudicadas.

Con la información que se está recopilando, la Defensora del Pueblo está preparando un informe monográfico, que previsiblemente será presentado a las Cortes Generales "en los primeros meses de 2013".

Expondrá las causas de por qué esos pisos están desocupados más tiempo del imprescindible

En este informe se tratarán de exponer las causas de por qué esas viviendas se encuentran desocupadas más tiempo del imprescindible para ponerlas en uso, y se realizarán recomendaciones para fomentar el mercado del alquiler para las viviendas públicas y para fomentar que las administraciones "flexibilicen" los requisitos de acceso a las mismas, de modo que pueda ampliarse el número de beneficiarios.

En el Informe Anual 2012, Becerril trata de dejar claro que la situación de muchas familias que no cuentan con un hogar exige una respuesta rápida. Así, la institución constata un cambio en el perfil de las personas que acaban ocupando una vivienda, "pues comienzan a aparecer familias estructurales que han sido desalojadas por el impago de hipotecas o alquileres".

Asimismo, atestigua que "se ha recibido un número considerable de quejas de familias, otrora con una situación normalizada, afectadas por el desempleo de varios de sus miembros, que tras ser desahuciadas se ven abocadas a vivir en vehículos, cuando no en la calle, sin recursos económicos y con hijos a cargo".

Además, aunque señala que en el caso de familias que ya habitan en una vivienda de protección, las administraciones "no hacen un uso extensivo de los desahucios", recuerda que en este segmento también se producen estos procesos y que ello implica también "considerables esfuerzos e incluso perjuicios económicos para la Administración".

'Se hace difícil justificar esta realidad a ciudadanos que están viviendo situaciones límite'

Entre ellos, Becerril menciona los costes del procedimiento, la obligación de arreglar en un tiempo prudencial la vivienda desalojada y el asumir los gastos comunitarios de estos inmuebles que permanecen vacíos. La Defensora del Pueblo abunda en que "el gran número de viviendas que se encuentran vacías pertenecientes a entidades financieras y a las administraciones públicas hace difícil justificar ante los ciudadanos, que muchas veces están viviendo situaciones límite, que no puedan tener acceso a una vivienda con una premura acorde con sus necesidades".

Cambiar los requisitos para acceder a un piso social

Por otro lado, la Defensora del Pueblo ha venido observando un incremento de las renuncias de las viviendas con algún tipo de protección pública por parte de los adjudicatarios, derivadas de la supresión de ayudas a la compra, la denegación de préstamos por parte de la banca, la exigencia de unos ingresos mínimos o máximos anuales en la unidad familiar o la pérdida de ingresos por el desempleo.

"Ésta es una realidad que necesariamente debe tomarse en consideración por los poderes públicos en el diseño de las políticas de vivienda", señala Becerril. Ahora bien, recuerda que ante esta situación transmitió una recomendación a la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento para que adoptase las medidas necesarias para que en la concesión de los préstamos cualificados no se apliquen criterios estrictamente bancarios, sino aquellos encaminados a facilitar el acceso a un "bien social básico". Según apunta, hasta la fecha de elaboración del informe aún no había obtenido respuesta por parte de Fomento.

El mercado inmobiliario de EEUU crece desde Enero de 2012

       

         El mercado inmobiliario de Estados Unidos hizo suelo en Enero de 2012 y ya entrados en 2013 sube el precio de la vivienda en EEUU y sube el numero de viviendas vendidas y lleva desde entonces ya casi un años de recuperacion, lo que indica una cierta solidez y una trayectoria alcista mas o menos sostenible.

   Lo mas importante es que no hablamos de previsiones, ni de opiniones de expertos que siempre pueden ser interesadas, sino que hablamos de datos reales mucho mas dificiles de manipular, si bien siempre caben lecturas tendenciosas, los datos en si mismos son los que son.

      Hasta tal punto podemos hablar de recuperacion en el mercado inmobiliario Estadounidense que las REIT, sociedades de inversion inmobiliaria similares a las SOCIMI en España estan entrando a estudiar con mucho interes el mercado inmobiliario de Usa con la intencion de invertir con fuerza.

      Los datos los aporta una noticia de ultima hora de hoy y de maxima actualidad en el diario El Confidencial titulada

La recuperación del sector inmobiliario en EEUU resucita el atractivo de los REIT :

La recuperación del mercado inmobiliario americano sigue cobrando energía, según demuestran los indicadores.Tras seis años en crisis, el sector comienza a dar muestras de una mejoría sostenida que para los inversores puede convertirse en una gran oportunidad. En este sentido, los REIT -sociedades de inversión inmobiliaria similares a las socimi españolas- han vuelto a resurgir como uno de los vehículos de inversión más adecuados para tomar exposición a este sector.

El estallido de la burbuja de las hipotecas subprime (préstamos de alto riesgo) puso de manifiesto la elevada especulación que existía en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y provocó una crisis de dimensiones globales, de la que aún se sienten sus efectos. Evidentemente, el sector más afectado fue el propio segmento residencial americano, donde los precios se desplomaron y se frenó en seco la venta y la construcción de viviendas.

 

El impacto de la crisis en la vivienda fue de tal magnitud que el precio de los inmuebles se desplomó un 50%entre abril de 2006 (máximos históricos) y enero de 2012, cuando tocó su suelo, según el índice Case-Shiller de S&P. Desde ese momento, iniciaron la senda de la recuperación y el mercado comenzó a reactivarse.

Las señales de dicha mejoría son cada vez más sólidas, como muestran los últimos datos. Los precios de la vivienda se incrementaron en 2012 un 6,8%, un ritmo que no se veía desde julio de 2006. El índice de casas pendiente de venta (mide las operaciones de compraventa firmadas pero a falta de obtener financiación) aumentó en enero un 9,5% interanual y encadenó su vigésimo primer mes consecutivo de ascensos, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Inmuebles. Asimismo, la venta de viviendas nuevas se elevó en enero un 15,6%, hasta una cifra anualizada de 437.000 casas, el nivel más alto desde julio de 2008. Y la construcción de pisos también se ha acelerado y creció un 23% interanual en el mismo mes.

Con estas cifras, parece claro que el mercado inmobiliario está en pleno auge y que hay que aprovechar su potencial alcista. La gestora Fidelity considera, por ejemplo, que el precio de la vivienda está aún un 2% por debajo de su valor razonable.

Sin embargo, algunos expertos advierten que no hay que generalizar y que solo en el segmento residencial hay oportunidades. “Los locales comerciales son el riesgo latente del sector inmobiliario en Estados Unidos. Este área no vivió un desplome tan brusco como el residencial porque la Fed intervino y no ha purgado sus excesos en la misma medida que la vivienda”, asegura Juan Ramón Caridad, director del máster de Finanzas FIA.

Pero la vivienda sí ha experimentado su particular catarsis. “Es un activo que tiene potencial desde un punto de vista fundamental, pero también es ilíquido”, afirma Caridad. De ahí que la mejor forma de invertir en él sean productos que diversifiquen el riesgo.

Y es que para invertir en inmuebles no es necesario adquirirlos. Concretamente, en EEUU es muy habitual hacerlo a través de los denominados REIT. Estas compañías cotizan en bolsa y reparten al menos el 90% de sus beneficios entre sus accionistas para poder disfrutar de ventajas fiscales. Suelen ser de tres tipos: patrimonialistas, que son las que compran propiedades para promoverlas y obtener rentas –aunque también los venden si consiguen un buen precio-; hipotecarias: que adquieren titulizaciones o cédulas; o híbridas.

Protección contra la inflación

“Es un vehículo desconocido y muy poco utilizado por los inversores españoles”, apunta Javier Martín, analista financiero de Profim, que explica que una de sus bondades, además de ofrecer exposición al inmobiliario americano, es que cubren las carteras contra la inflación.

“Actualmente, se teme que las abundantes políticas cuantitativas generen inflación por la constante impresión de dinero y su puesta en circulación mediante la compra de bonos del Tesoro y papel hipotecario, y las REIT son un buen protector, ya que tienen facilidad para repercutir las subidas del IPC en sus alquileres. Además, año tras año tratan de incrementar su cuenta de resultados y, por lo tanto, de pagar más dividendo”, concreta Martín.

 A día de hoy, la rentabilidad por dividendo de las REIT es del 3,5%, frente al 2,5% del S&P 500. En lo que respecta al rendimiento total, el Dow Jones Total Return REIT Index se revaloriza a un año un 18,2%, mientras que el MSCI US REIT Index, sube un 12,6%.

Momento de entrada

El hecho de ser sociedades cotizadas les otorga transparencia y liquidez, pero también tiene consecuencias negativas, como su elevada correlación con el mercado. “Es casi total. Por eso, el momento de entrada es muy importante y ahora no lo es”, destaca Martín, que considera que es mejor esperar a que se tomen medidas concretas para controlar la elevada deuda de EEUU. “Cuando se despejen las incertidumbres y si la bolsa baja, será una oportunidad extraordinaria”, subraya.  

Martín apunta que para los inversores con menor patrimonio es mejor realizar la inversión en REIT a través de ETFs o fondos de inversión tradicionales, que permiten una mayor diversificación, liquidez y cubrir el riesgo de divisa, ya que las REIT están denominadas en dólares.

Una de las ETF de REIT más populares en EEUU es VQN de Vanguard, que negocia alrededor de 150 millones de dólares diarios y ofrece una rentabilidad por dividendo del 3,5%. Mort ETF, es otro producto de estas características, aunque entraña más riesgos, ya que invierte en REIT de titulizaciones hipotecarias. 

En el caso de los fondos tradicionales, Martín apuesta por Schroders Global Property o Aviva Global Real Estate, que permiten tener exposición al mercado inmobiliario global y que, además de REIT, también suelen incluir en la cartera otras compañías del sector, como constructoras o inmobiliarias. 

El estado español es la primera mayor inmobiliaria de España

     


       El estado español es la seggunda mayor inmobiliaria española o la primera si tenemos en cuenta que como la primera gran inmobiliaria estan considerados los bancos e su conjunto, que no son una sola entidad sino varias, asi que es probable que ninguna entidad financiera a titulo individual cuente con un patrimonio inmobiliario mayor que el estado español que segun El Confidencial ascenderia a mas de 54.000 inmuebles de gran envergadura, incluyendo 14 edificios enteros, 4000 solares de gran superficie y unas 40.000 fincas rusticas.

  Segun El diario digital El Confidencial si el estado optimizara el aprovechamiento de semejante patrimonio inmobiliario podria generarse una inversion de 300 millones de euros y unos 6500 puestos de trabajo.

   Al menos eso aseguira esta noticia de actualidad inmobiliaria publicada a ultima hora de hoy titulada

El cambio de uso de seis edificios públicos en plena Castellana generaría 6.500 empleos :

El Estado lleva meses dándole vueltas a su ingente patrimonio inmobiliario. La necesidad de apretarse el cinturón y ahorrar costes llevó al Ejecutivo a diseñar y poner en marcha un plan para racionalizar y optimizar el Patrimonio Inmobiliario del Estado. De esto hace ya casi un año.

La crisis económica, una prima de riesgo desbocada o la posibilidad de que España pudiera abandonar el euro que planeó sobre el territorio español en el verano ahuyentaron a posibles inversores en el ladrillo patrio.

El Estado cuenta casi con 54.000 bienes. En concreto, posee casi 14.000 edificios, cerca de 4.000 solares y alrededor de 40.000 terrenos rústicos, según el inventario general de bienes y derechos del Estado. Unas cifras que el propio Gobierno llegó a calificar de “inaceptables”. De hecho, sólo en la almendra central de la M-30 de Madrid hay patrimonio inmobiliario sin utilizar por valor de 500 millones, mientras se gastan otros 100 en alquileres.

Esta ingente cantidad de ladrillo convierte al Estado y a las Administraciones públicas en los principales players del mercado inmobiliario, sólo por detrás de las entidades financieras, según aseguraba esta semana la consultora CBRE.

Precisamente, la firma presentaba su informe sobre las tendencias del mercado inmobiliario español para 2013, un documento en el que la directora del Sector Público, Isabel Benéitez, explica cómo la racionalización y optimización de seisedificios públicos situados en el madrileño Paseo de la Castellana y su natural prolongación en el Paseo del Prado, podrían generar unos 6.500 puestos de trabajos y generar una inversión de 300 millones de euros. Una cifra significativa teniendo en cuenta la situación de parálisis por la que atraviesa el sector inmobiliario español. 

Impulsar el mercado inmobiliario y generar empleo

De hecho, la entrada en escena de las Administraciones Públicas permitiría dar un impulso al mercado, así como "acelerar nuestra salida de una etapa de recesión económica que ya está durando demasiado", explica Benéitez en el informe. La consultora ha realizado un estudio orientativo sobre una serie de activos públicos que podrían "tener un aprovechamiento privado muy útil para la ciudad, todos ellos con un amplio recorrido y un elevado potencial de creación de riqueza”. 

Los activos en cuestión son el Ministerio de Agricultura, el Ministerio de Sanidad, el Palacio de Congresos de Madrid, los recintos militares de El Viso, la Secretaría de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas y la parcela del futuro Centro Internacional de Convenciones.

1.-Ministerio de Agricultura. Con casi 42.000 metros cuadrados y ubicado al comienzo del Paseo del Prado, CBRE destaca que su ubicación no es la más adecuada para su actividad actual. Los espacios de trabajo no son funcionales ni las oficinas están adaptadas a las tendencias modernas. La consultora plantea su transformación en un museo, prolongando la actual milla cultural de Madrid. “El Ministerio está en pleno corazón turístico madrileño, junto a museos tan significativos internacionalmente como el Centro de Arte Reina Sofía, el Prado o el Thyssen-Bornemisza”.

2.-Ministerio de Sanidad. “Su localización no es la mejor para la actividad actual del inmueble, ni sus espacios de trabajo lo suficientemente funcionales. ¿Por qué no considerar la posibilidad de contar aquí con un magnífico hotel de 4 o 5 estrellas?”, se pregunta la consultora. En su opinión, su emplazamiento es inmejorable, en una de las zonas más turísticas de la ciudad. Además, señala que “la configuración del inmueble es perfecta para rehabilitarlo como hotel. Sabemos que existe una fuerte demanda hotelera en la zona y habría cadenas, mayoritariamente internacionales, muy interesadas en gestionar un hotel de características tan exclusivas”.

3.- También un cambio de uso hotelero es el que propone CBRE para el Palacio de Congresos, propiedad del Instituto de Turismo de España –adscrito al Ministerio de Industria-. “En su ubicación actual, un centro de congresos no supone una actividad demasiado atractiva”, señala Benéitez. “Un hotel en la Castellana, frente al Santiago Bernabéu, con excelentes infraestructuras y servicios en la zona, situado en el eje de negocios de Madrid, sólo podría triunfar. Sabemos que habría cadenas hoteleras, como Marriott, Hyatt, Intecontinental o Radisson, que estarían interesadas en su gestión”.

4.- Los recintos militares de El Viso –Escuela Politécnica Superior del Ejército- pertenecen al Ministerio de Defensa. La ordenación del área está sujeta a convenio entre Defensa y el Ayuntamiento de Madrid y tiene una edificabilidad máxima de 58.000 metros cuadrados. “¿Por qué no considerar aquí el desarrollo de un complejo residencial de alto nivel?”, proponen desde la consultora. 

5.- Secretaría de Estado de Vivienda, dependiente del Ministerio de Fomento. Se trata de un edificio de oficinas de caso 8.000 metros cuadrados. “El inmueble se encuentra actualmente infrautilizado. Si consideramos su excelente ubicación, en plena zonaprime de oficinas de Madrid, frente a la estación de Nuevos Ministerios, este edificio dispondría de máxima liquidez en el mercado”, explica Benéitez. “Cualquier rehabilitación del mismo en un inmueble de oficinas moderno tendría el éxito asegurado”, concluye.

6.- Por último, CBRE ha analizado la parcela sobre la se ubicará el futuro Centro Internacional de Convenciones, situada en el norte de la ciudad, junto al complejo empresarial Cuatro Torres Business Area, propiedad de la empresa municipal Madrid Espacios y Congresos. Tiene una edificabilidad potencial de 70.000 metros cuadrados. Para la consultora, “en el mercado actual, la liquidez para su uso previsto resulta muy limitada, tanto por su elevada edificabilidad, como por el hecho de que Madrid ya cuenta con suficientes centros de convenciones y congresos”. CBRE plantea un cambio hacia usos mixtos con viviendas y zona comercial

El paro y las familias rotas las causas mas frecuentes de desahucios

 

      Las causas mas frecuentes de los desahucios han ido cambiando a lo largo de estos años de crisis, siendo el paro el unico factor que ha permanecido inamovible a lo largo de todo este periodo, pero el divorcio aparece ultimamente como una de las causas mas frecuentes del desahucio.

      Cuando hace unos años subieron los tipos de interes, especialmente el euribor que afectaba directamente a las cuotas hipotecarias, fue la causa de miles de impagos de hipotecas que acabaron en desahucios al elevarse en muy breve espacio de tiempo los costes de de las mensualidades hipotecarias de quienes ya estaban al limite de sus posibilidades de pago.

  Posteriormente, el euribor se estabilizo primero y luego fue bajando paulatinamente hasta los bajisimos niveles actuales lo que permitio a muchas familias poder asumir los pagos de sus hipotecas.

        Cuando la crisis inmobiliaria se convirtio en una crisis financiera primero y en una recesion generalizada de la economia posteriormente fue el paro la principal causa de los desahucios y sigue siendolo a dia de hoy.

       Hoy en dia podemos hablar de una tercera causa que esta detras de numerosas ejecuciones hipotecarias seguidas del inevitable desahucio, tal como revela un articulo publicado hoy en las noticias de vivienda de inmobiliariabarreras.net se podria afirmar que las familias rotas o los divorcios compiten directamente con el paro como una de las mayores causas que estan detras de los desahucios .

  El articulo se titula EL DIVORCIO COMO CAUSA DE DESAHUCIOS :

     Los que compraron vivienda entre 2005 y 2010 tienen casi imposible poder venderla recuperando lo que han pagado y peor lo tienen si ademas la han financiado en su totalidad y ademas han realizado obras para actualizar el piso o han asumido otros gastos con las hipotecas como amueblar la casa por ejemplo.
En la practica es imposible que puedan vender ya que adeudan al banco una cantidad mayor al valor real del inmueble en el mercado, esto es un problema en si mismo pero hay circunstancias que pueden agravar mas la situacion y acabar en desahucio.
Estos agravantes son en primer lugar el azote el paro pero seguido muy de cerca por el divorcio incluso es frecuente que se den ambas causas simultaneamente.
Los agentes de la propiedad inmobiliaria en tiempos de crisis estamos asumiendo cada vez mas el papel de asesores como lo eramos antes del boom inmobiliario y no meros enseñapisos como lo fuimos durante la epoca del boom inmobiliario.
Nuestro papel como asesores va en muchos casos mucho mas alla del asesoramiento puramente tecnico o economico en el ambito del mercado inmobiliario propio de nuestra profesion, que supone realizar una valoracion correcta del precio de mercado que pueden alcanzar las viviendas en venta o alquiler en un momento puntual, asesorar sobre la conveniencia o no de realizar obras antes de alquilar o vender o informar sobre cuestiones legales para poder realizar las operaciones inmobiliarias por ejemplo en los casos de herencias, fiscalidad, etc.
Ultimamente llegan a nuestras oficinas personas que quieren liberarse de la losa de los bancos y sus hipotecas vendiendo el piso para poder empezar una nueva vida desde cero.
Por desgracia a mi personalmente me estan afectando por pura empatia casos en los que no hay una solucion viable que ofrecer a nuestros desesperados clientes, me refiero a los casos que mencionaba al principio del articulo en los que la deuda hipotecaria es mayor al valor real de la vivienda.
Quizas lo que me ha llamado mas la atencion es que en los primeros años de la crisis inmobiliaria la causa principal de tener la necesidad de vender y la imposibilidad de hacerlo era el paro, sin embargo, y especialmente en este ultimo año me sorprende que el divorcio esta acompañando o sustituyendo al paro como causa ultima de los desahucios.

Casos de desahucios por culpa de los divorcios

Como comentaba antes, los agentes de la propiedad inmobiliaria estamos asumiendo un papel que va mas alla de meros asesores economicos y en algunos casos la desesperacion de algunos de nuestros clientes nos obligan a asumir funciones involuntariamente propias de otras profesiones tales como sacerdotes o psicologos.
Me refiero a que al realizar el estudio de viabilidad para poder vender una vivienda y hacerle ver al cliente la imposibilidad de llevar a cabo la operacion por ser mayor su deuda hipotecaria que el valor de la vivienda algunos clientes sienten la necesidad de contarnos su caso personal y como han llegado a esta situacion limite.
Es cada dia mas frecuente que detras de estas situaciones limite que acaban en desahucio y con los titulares de la vivienda sin casa y con una deuda impagable con el banco este el divorcio.
Ya se ha comentado mucho la existencia de matrimonios o parejas de hecho que siguen conviviendo en la misma casa a pesar separados legalmente o de hecho, es algo habitual la convivencia forzada a causa de las deudas de la vivienda.
Sin ser una situacion comoda ni deseable el sumar fuerzas a la hora de asumir los pagos hipotecarios permiten a estos matrimonios o parejas consevar su vivienda y esperar tiempos mejores, de forma que siguen pagando entre los dos al banco conservando un techo sobre el que cobijarse y sobre todo no arruinan definitivamente sus vidas al ser desahuciados y quedarse sin casa y con una deuda inasumible que en la practica jamas les permitira levantar cabeza en el resto de sus vidas siendo su unica salida resignarse a que le embarguen sus sueldos de forma vitalicia exluyendo el sueldo minimo inembargable.
La situacion es mas grave si cabe cuando la convivencia es imposible por distintas causas tales como una manifiesta imposibilidad de convivencia, los " matrimonios que se llevan mal " . Al menos en este caso puede caber la posibilidad de alquilar la vivienda a un tercero, asumir la diferencia entre la renta de alquiler y la cuota hipotecaria entre los dos ex-miembros de la familia e irse a vivir de alquiler cada uno por su lado o volver a casa de sus padres.
Sin duda, la situacion mas dura y que acaba inevitablemente en desahucio y asuncion de deudas vitalicias impagables es el caso en que el marido o la mujer abandonan la vivienda, bien por que " se han largado con otro/a " o bien por que uno de ellos tiene la posibilidad de ser acogido en el hogar paterno y el otro no.
Evidentemente el miembro de la ex familia que se queda con la vivienda y la hipoteca no puede hacerle frente solo, lo que antes o despues termina en desahucio, y en muchos casos con el que no tiene otros recursos familiares o una nueva relacion sentimental con alguien que disponga de otra vivienda y recursos economicos, en la calle viviendo en la mas absoluta indigencia.