lunes, 15 de septiembre de 2014

La ruina de las promociones inmobiliarias en campos de Golf en España


      Se habla del suelo como el activo mas toxico que tienen los bancos y promotoras inmobiliarias en sus stocks , sin embargo existe otro activo igual de toxico del que casi nadie habla pero que durante la burbuja inmobiliaria fue la gran moda , las viviendas en España construidas junto a campos de Golf que pertenecen a la propia urbanizacion o que se construyeron al abrigo de la misma.

       Una noticia de ultima hora de hoy que publica el diario digital El Confidencial desvela el infortunio de los que compraron este tipo de viviendas en venta en los buenos tiempos , de las promotoras que no consiguieron venderlas y de las entidades bancarias que a base de ejecuciones hipotecarias acapararon todo lo no vendido, pasando a convertirse en Viviendas del banco con muy poca salida salvo a precios regalados .

     La noticia sobre la actualidad de la vivienda en España se titula LOS CAMPOS DE GOLF DE ESTRELLA DURANTE EL BOOM A PESADILLA DE PROMOTORES Y BANCOS :

 
Es, junto con el suelo, uno de los activos más tóxicos que ha generado la mayor burbuja inmobiliaria jamás gestada en España. Hablamos de los campos de golf y la multitud de promociones inmobiliarias que vieron en ellos la posibilidad de vender viviendas entre un 25% y un 30% más caras, simplemente por el hecho de estar junto a uno de ellos sin importar cuál sería el futuro del mismo en cuanto a la gestión posterior.
El resultado, auténticos cadáveres repartidos a lo largo y ancho de toda la geografía española a la espera de que alguien se atreva a sacarlos adelante. Muchos de ellos, la inmensa mayoría, han acabado en manos de la banca o de la Sareb , como tantos otros activos inmobiliarios que llevan años a la espera de encontrar una salida en el maltrecho mercado inmobiliario español.
“El golf en España tiene dimensión de industria y pocas veces se lo considera como tal, pero las cifras son apabullantes. Casi el 60% de los aproximadamente 400 campos de golf existentes en España se construyeron al amparo de desarrollos inmobiliarios”, recogía un informe de la consultora Aguirre Newman sobre este sector en el año 2011, cuatro años después del pinchazo del ladrillo.

             No en vano, "en la mayoría de los casos, con honrosas excepciones, el golf ha sido utilizado como un instrumento para vender las viviendas, en su mayoría segunda vivienda, mucho más caras y como mascarón de proa del proyecto inmobiliario", explica a El Confidencial Iñaki Aranguren, presidente de la Asociación de Campos de Golf de Madrid y consejero delegado de Making Golf Group, compañía dedicada a la gestión de campos de golf y encargada de reflotar muchos de ellos.

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    "Lo primero que hacían las promotoras era construir el campo de golf para enseñarlo a los futuros compradores de las viviendas , por lo que desde el principio generaron pérdidas", añade. "Ahora nos encontramos con campos de golf terminados y abiertos que son una fuente inagotable de pérdidas porque las promotoras se niegan a cerrarlos y, al mismo tiempo, no hay dinero ni compradores para poder sacar la promoción adelante".
Y es que, como dice Aranguren, los campos de golf son como un cocodrilo que come todos los días. Desde 400.000 hasta 2 millones de euros anuales, dependiendo del complejo. "Un 50% son gastos de personal y otro 50% son gastos derivados del mantenimiento puro y duro del campo de golf".
Un gasto que no asume solamente quien promueve y gestiona el campo de golf. Una parte también la asume el socio. Making Golf Group calcula que el coste anual de mantenimiento para un socio, sólo por usar las instalaciones, ronda los 1.500 euros. Recordemos que, previamente, hay que realizar un desembolso económico para comprar una acción, convertirse en socio y poder jugar.
Los promotores vieron en los campos de golf la posibilidad de vender sus viviendas entre un 25% y un 30% más carasEl problema fundamental surgió a partir de 2007 en aquellos proyectos urbanísticos que no se desarrollaron totalmente y que no han sido capaces de crear una masa crítica de socios/abonados que pudiera aportar el coste de mantenimiento de los campos de golf asociados a ellos.
"Ahora, con el desplome inmobiliario y el fuerte revés que ha sufrido la vivienda de segunda mano, ha sido una labor casi imposible no ya el mantenimiento de la instalación, sino casi su supervivencia. Lo que ha impedido que promotoras y constructoras los hayan abandonado ha sido el hecho de que los campos de golf son parte fundamental de la oferta inmobiliaria, es decir, de las casas y apartamentos que se construirán a su alrededor", comenta Aranguren.
La tóxica herencia que los promotores han dejado a la banca
Para María Monasterio, directora de Málaga-Andalucía de Aguirre Newman, "si el campo de golf no está construido, en funcionamiento ni mantenido, penaliza a la promoción, por lo que, frente a otros proyectos, es un elemento competitivo. El golf aporta un valor añadido. Además, como el resto de activos inmobiliarios, estos productos también han ajustado sus precios. Cada uno en función de la zona, en función de la oferta y la demanda, pero no por el hecho en sí mismo de contar con un campo de golf". Y añade que, como cualquier otro activo inmobiliario, "tendrán salida en aquellas zonas donde esté disminuyendo el stock y aumentando la demanda".
No obstante, el futuro de muchos de estos proyectos es incierto. "En primer lugar, a día de hoy no existe demanda para ese tipo de activos, y dos, en el hipotético caso de encontrar un comprador, el valor del activo para él valdría poco más que su cuenta de explotación", apunta Iñaki Aranguren, quien recuerda también cómo muchos de estos productos, como tantos otros activos inmobiliarios, han acabado en manos de la banca.
Al igual que cientos de promociones terminadas y a medio acabar, solares y otros tantos activos inmobiliarios, los productos asociados a campos de golf han servido para cancelar una parte de la deuda contraída por los promotores. Para muestra, un botón.
El Banco Sabadell, por ejemplo, ha 'heredado' dos campos de golf que entraron en su cartera por dación de pago. "Están en L’Ampolla (Tarragona) y Picassent (Valencia) y se ha decido mantenerlos porque coincide que están en zonas donde consideramos que contribuyen a mejorar las condiciones para dinamizar el sector", apuntan fuentes del banco. La entidad también cuenta con un pequeño hotel con campo de golf en Sabiñánigo, Huesca, así como viviendas, ya terminadas, en campos de golf en una decena de urbanizaciones en Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana.
Los descuentos que ahora ofrecen los bancos propietarios de las promociones fallidas están en el entorno del 30 al 50%, pero todavía con una demanda muy débil"No hemos llevado a cabo ningún desarrollo en este sentido, ni por lo que se refiere a comenzar un proyecto desde cero ni tampoco hemos tenido que terminar ninguno porque ya estaban listos", matizan desde la compañía que, a través de su filial inmobiliaria Solvia , vende apartamentos desde 40.000 euros en Sucina, Murcia, si bien también oferta producto de más de 260.000 euros en Las Lomas del Marqués, en Málaga.
Sabadell no ha sido el único heredero. Banco Popular cuenta con casi una veintena de promociones que se concentran en Málaga, Cádiz, Murcia, Las Palmas y Huesca, mientras que Sareb reconocer disponer de dos proyectos: Golf El Puerto, en el Puerto de Santa María (Cádiz), y Golf Hacienda del Álamo, en Murcia.
"El desplome de los precios en la costa ha dejado en una situación muy delicada los desarrollos inmobiliarios de golf en el interior. Los descuentos que ahora mismo ofrecen los bancos propietarios de las promociones fallidas están en el entorno del 30 al 50%, pero todavía con una demanda muy débil. Ni que decir tiene que esa situación coloca a los campos en una situación de debilidad extrema para poder mantener sus puertas abiertas", añade Iñaki Aranguren.Las promotoras se niegan a cerrarlos
"La posibilidad de cerrar los campos de golf en las promociones inmobiliarias no está sobre la mesa de la mayoría de los actuales propietarios, en la mayoría bancos, cajas o la propia Sareb. Por un lado, por un tema de puro marketing y de precio asociado a la existencia de un campo de golf en el desarrollo en comparación con la competencia, y por otro, por los compromisos adquiridos con quienes ya compraron casas y son socios del campo de golf", apunta Iñaki Aranguren, quien explica que en algunos casos se han planteado el cierre temporal a la espera de encontrar una gestión que pudiera dar continuidad a la actividad distinta de la que la creó.
Hay ejemplos como el campo de Santamarina en San Vicente de la Barquera, o el caso ya comentado por El Confidencial de Arcos Garden en la localidad gaditana de Arcos de la Frontera, donde sobre las 172 hectáreas tenían previsto desarrollar un hotel de lujo, 525 viviendas, y un campo de golf. Solamente se construyeron 80 casas y 32 villas y, finalmente, el pasado 5 de mayo se produjo el cierre temporal del campo de golf, hasta su posterior apertura, antes del verano, con cambio del equipo gestor.
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Rotundos fracasos y escasos casos de éxito
Polaris World es, posiblemente, el paradigma no sólo de los desarrollos inmobiliarios apoyados en el golf, sino de los macroproyectos urbanísticos erigidos a partir de la nada que proliferaron en aquellos años.
Uno de sus proyectos estrella era un resort en la localidad de Torrepacheco en Murcia, con hoteles de 5 y 4 estrellas, centros comerciales, 12.000 casas y seis campos de golf diseñados por la empresa del jugador más grande de todos los tiempos, leyenda viva de este deporte, Jack Nicklaus.

      "Desde el punto de vista golfístico, no faltaba de nada. Seis campos de golf al más alto nivel, la posibilidad de jugar todos los campos en un radio de 25 kilómetros, proyectos de aeropuertos cercanos, hoteles para alojarse, buen tiempo… Sin embargo, el pinchazo de la burbuja pilló a los promotores sin desarrollar gran parte del proyecto y los bancos acreedores se abalanzaron encima del que debería haber sido uno de los mayores proyectos golfísticos europeos", recuerda Iñaki Aranguren.
Con el concurso voluntario de la compañía creada para la gestión de los activos IRM, a petición de la propia Sareb, el destino del proyecto se separó totalmente de lo que los promotores pensaron. La operación que costó a Bancaja, CAM y Banco Popular, principales acreedores, un total de unos 1.170 millones de euros supuso, según los expertos, uno de los mayores descalabros urbanísticos de España.
Para Aranguren, no todos los campos de golf ni desarrollos urbanísticos están abocados al fracaso. "Como reza un dicho americano, es el tercer dueño el que saca adelante el proyecto. El primer dueño tiene la idea pero acaba quebrando, el segundo es el banco acreedor, y el tercero es el profesional que lo acaba gestionando".
El Club de Golf Retamares en Madrid es un ejemplo. Tras haber pasado no por dos manos previas sino por tres, Caja Madrid y NH Hoteles las dos últimas, la compañía privada Making Golf Group ha transformado un track record de pérdidas históricas desde su fundación a beneficio operativo. "En estos casos, sin negocio inmobiliario añadido, es fundamental la generación de tráfico externo al de los propios socios de otras maneras. En concreto, la apertura hace dos años, en medio de la peor crisis del sector, de un hotel de lujo diseñado por el arquitecto Joaquín Torres y su estudio A-Cero fue uno de los pilares para luchar contra la crisis. También hay casos como el de La Zagaleta. Un ejemplo de éxito de urbanización/promoción inmobiliaria de muy alto standing", concluye Aranguren.

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sábado, 19 de julio de 2014

Fotocasa : Gonzalo Bernardos - Los precios de los pisos en grandes ciudades se recuperan

El portal inmobiliario Fotocasa publica una noticia muy interesante que contiene una entrevista a Gonzalo Bernardos en la que asegura que Los precios de los pisos en las grandes ciudades se recupera.

  Gonzalo Bernardos es un experto en el sector inmobiliario en España que se caracterizaba por apostar por caidas de precios de la vivienda en España durante los años de la burbuja inmobiliaria , sin embargo, la novedad es que tanto Bernardos como otros expertos en el mercado inmobiliario español considerados " burbujistas " entre los años 2005 hasta el 2014 perciben un cambio de tendencia en el mercado de la vivienda en 2014 .

       Otro experto del sector considerado en esa epoca burbujista por intuir la crisis inmobiliaria a finales del año 2005 , Ramon Barreras de nosolopisos.es nuevo portal inmobiliario donde ahora se publican las noticias que antes escribia en la seccion de Noticias inmobiliarias de Inmobiliaria Barreras , tambien apuesta por la recuperacion del sector inmobiliario y de aumentos de precios en el caso de los pisos en Madrid o Barcelona entre otras grandes capitales españolas en un articulo titulado Vivienda en España : Suben precios y ventas .


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   Por su gran interes reproducimos la noticia de fotocasa.es con la entrevista a Bernardos :

 
Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y de la Universitat Oberta de Catalunya, y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, en el que expone sus conocimientos como experto del sector.

Fotocasa.- INE, Notariado, Fomento… son muchas las estadísticas que muestran una ligera recuperación de los precios de la vivienda. ¿Qué hay de cierto en esto?
El sector inmobiliario en materia de precios se debe analizar por partes. La recuperación de los precios se está dando significativamente en las que son las mejores zonas de Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia. En definitiva, en las grandes capitales del país. Sin embargo, en los alrededores de éstas y en la inmensa mayoría de localidades turísticas los precios continúan cayendo. Además, existe un último segmento, que es el que corresponde a las poblaciones pequeñas con un gran exceso de viviendas en venta , en el que prácticamente no hay ventas porque la demanda es inexistente, a pesar de que en algunas de ellas una vivienda de 50 m2 puede costar sólo 20.000 euros.

F.- Entonces, ¿no se puede decir que los precios de venta han tocado fondo?
La estadística contabiliza donde se hacen transacciones y no donde no se realizan. Donde se están haciendo transacciones es, mayoritariamente, en las grandes ciudades , por eso en las estadísticas estamos viendo incipientes subidas de precios. No obstante, esto no quiere decir que los vendedores están aumentando los precios que piden, sino que están aplicando en la vivienda usada un descuento inferior al del año pasado. En cuanto a la vivienda nueva distinguimos dos distintos tipos: las que están en poder de los promotores, que se venden muy pocas porque los precios están fuera de mercado (porque el suelo fue comprado hace años a un precio excesivo y rebajar el precio significa perder dinero) y los pisos bancos , que se rigen por cuánto tienen provisionado el activo para decidir un precio u otro. Éstas son las que han visto sus precios sustancialmente rebajados. Los principales compradores son grandes inversores o fondos internacionales, que están comprando al por mayor.

F.- ¿Y qué pasa con el mercado del alquiler?
Los precios del alquiler siguen bajando. En 2014 se está produciendo una reducción del número de operaciones de alquiler porque los inmigrantes se van del país, porque hay personas que vivían de alquiler y ahora compran vivienda , y por el efecto de compartir piso . La vivienda de alquiler fue un magnífico refugio para el negocio de los intermediarios (las operaciones aumentaron considerablemente entre 2009 y 2013). En el 2014, está disminuyendo el número de contratos de alquiler y también las rentas en ellos fijadas. Excepto en las mejores ubicaciones de las grandes y medianas ciudades, el precio del alquiler va seguir bajando en los próximos años. El motivo es la previsible salida del país de, como mínimo, un millón y medio de personas en los próximos años y el exceso de oferta existente en este segmento de mercado.

F.- Así pues, ¿cree que es el momento de comprar o alquilar?
Es el mejor momento para comprar que recuerdo. Principalmente por tres factores: porque los precios están muy por debajo de la tendencia natural de mercado. Debido a ello, quién compre ahora, lo hará con descuento.
También porque, por primera vez desde 2008, la economía está creciendo significativamente. Mi expectativa es que este año lo haga a un ritmo del 1,5% y del 2,2% el 2015. Por tanto, la demanda de viviendas en el futuro crecerá.
Por último, porque el Euribor a un año está prácticamente en mínimos históricos y los bancos en el segundo semestre darán bastante más crédito que en el pasado reciente, ya que su solvencia ha mejorado en una elevada medida.
Además, si comparamos los intereses que pagamos por una vivienda que compramos con lo que pagaríamos de alquiler, veremos que en prácticamente todos los casos el importe de los primeros es bastante menor que el de los segundos. El problema es que para comprar se necesita tener ahorrado, como mínimo, un 30% del importe de venta del piso . Además, en un próximo futuro, los bancos casi sólo darán crédito a aquellos con una nómina familiar igual o superior a 3.000 euros.

F.- ¿Se está recuperando entonces el sector?
En 2013 se visaron aproximadamente 35.000 viviendas en España , el mínimo histórico de toda la serie, así que sólo se puede mejorar. Este año 2014 preveo que dicho número se sitúe en 60.000, aunque comparado con las 920.199 de 2006, sigue siendo un número muy reducido. Por otra parte, el Gobierno por primera vez en los últimos años está gastando más en obra pública y, próximamente, incentivará mucho más que en los últimos años la rehabilitación de viviendas. Finalmente, las elecciones municipales de mayo de 2015, están haciendo que los ayuntamientos disparen su gasto en nuevas obras. Debido a ello, el sector de la construcción que perdió hace poco el millón de ocupados, lo volverá a recuperar en breve plazo de tiempo.

F.- ¿Qué opinión le merece la última reforma fiscal presentada por el Partido Popular?
Esta reforma penaliza a los apartamentos en alquiler . Los arrendadores pierden una parte de sus ventajas al eliminarse parte de la desgravación y los arrendatarios pierden totalmente los incentivos que tenían. Por tanto, el sector inmobiliario se ha quedado prácticamente sin incentivos fiscales, ya que la desgravación a la compra de la vivienda fue suprimida el 1 de enero de 2013.

F.- ¿Qué políticas en materia de vivienda se deberían hacer desde el Gobierno?
El Gobierno lo que tendría que hacer, aunque esté en contra la Comisión Europea, es volver a instaurar la desgravación fiscal a compra de vivienda e incluso también a la de la segunda residencia. En el año 1985, la combinación de ambas permitió un gran auge del mercado inmobiliario y ayudó notablemente a finalizar una crisis que duraba desde hacía 7 años. Este país, para una completa recuperación de la economía, necesita un sector de la construcción potente, pues es el que más ocupación genera entre los trabajadores menos formados, que son los que suponen, en la actualidad, un mayor porcentaje de los parados. No obstante, el sector no debe volver a los niveles de 2006 y 2007, ya que su auge fue excesivo y generó numerosos efectos perjudiciales sobre la economía española. Indiscutiblemente, las recomendaciones que vienen de la Comisión no favorecen al sector de la construcción, ya que lo identifican injustamente como el generador de la larga crisis que hemos padecido. Si se ha construido tanto, ha sido porque los bancos han concedido numerosos créditos sin seguir el habitual criterio de prudencia que históricamente se exigía a sus ejecutivos.

F.- ¿Cuál es el papel de los inversores extranjeros en nuestro mercado inmobiliario?
En este momento es muy importante. Los inversores españoles tienen miedo porque se equivocaron al invertir excesivamente cuando el mercado era alcista, pasando de ser extremadamente arriesgados entonces a ser muy conservadores ahora. Debido a ello, aunque el mercado es ahora un chollo, no invierten (es el efecto recuerdo). Los inversores extranjeros, que tienen una perspectiva más global, ven la posibilidad de hacer magníficos negocios en el mercado español. No obstante, ni mucho menos todos lo harán, ya que la mayoría no conoce suficientemente las peculiaridades de nuestro mercado. En sus compras, la principal variable es el precio medio por vivienda. Al comprar grandes lotes, éste les sale muy bajo. No obstante, es muy dudoso que puedan obtener plusvalías en ubicaciones donde no hay demanda significativa de vivienda (pequeñas ciudades y algunos pueblos), ni ahora ni cinco años después. Y estos son los sitios donde principalmente están comprando.

F.- Así, ¿no piensa, como alertan algunas voces, que estos inversores pueden generar una segunda burbuja inmobiliaria en nuestro país?
Por favor, con el exceso de viviendas, oficinas, naves industriales, etc… ¿cómo va a haber una nueva burbuja inmobiliaria próximamente? Para que esto suceda se tienen que dar dos condiciones: que haya una gran facilidad para obtener créditos, cosa que no pasa, y que la demanda de viviendas sea superior a la oferta, siendo esto último lo contrario de lo que está sucediendo en la actualidad.

F.- ¿Cuáles son sus previsiones para este final de 2014 y para los próximos años?
En 2015 el mercado de la vivienda dará una gran sorpresa y, en las zonas de clase media y alta de las principales ciudades españoles, la subida rondará el 10%. De aquí a 10 años, el que compre en una buena localización, con escasa oferta disponible en el futuro, va a obtener una plusvalía cercana al 100%. Esto se debe a que el comprador actual está comprando un “chollo” y, además, porque lo bueno y escaso a medio plazo siempre proporciona una rentabilidad superior a aquellos activos situados en un localización escasamente atractiva donde existe un elevado exceso de oferta. Lo sucedido en 2006 y 2007 no tenía ningún sentido económico: subían mucho más los precios de las viviendas ubicadas en pueblos pequeños que en la gran ciudad. Era una locura del mercado, como ha quedado demostrado.

F.- Usted dirige un máster en asesoría y consultoría inmobiliaria, ¿qué proporciona este curso a sus estudiantes?
Una completa formación en cualquiera de las áreas principales del mercado inmobiliario y una guía para gestionar e invertir con éxito en un mercado que ha dejado la crisis y que empieza a recuperarse. Este es un máster para que los alumnos hagan buenos negocios, sepan dónde y cómo invertir, cómo obtener en un futuro más clientes y conseguir que éstos consigan unas elevadas rentabilidades. Es decir, un máster que pretende que el participante se gane la vida mucho mejor de lo que hasta ahora lo hacía.

miércoles, 18 de junio de 2014

Crece la construccion en España

Segun publica el diario el confidencial en una noticia de ultima hora de hoy la construccion en España aumenta despues de tantos años de destruccion de empresas y empleos en el sector.

        El articulo ofrece datos de la construccion en España y en otros paises de Europa, si bien no aclara que tipologia de inmuebles , viviendas u otro tipo de inmuebles se esta constuyendo, ni con que finalidad se esta construyendo, por ejemplo centros comerciales o edificios de oficinas para alquilar .

Noticias inmobiliarias y vivienda en España en inmobiliariabarreras.net


  Recomendamos la lectura de esta noticia titulada La actividad en la construccion aumenta un 4,8 % en España :

La producción del sector de la construcción en la Eurozona registró en abril un aumento del 0,8% respecto al mes anterior, según los datos publicados por la oficina estadística comunitaria Eurostat, que recoge un incremento del 4,8% en España, la segunda mayor subida tanto de la Unión Europea (UE) como la zona euro.
De esta manera, la actividad constructora en la zona euro vuelve a crecer tras el descenso puntual de tres décimas de marzo. En comparación con el mismo mes del año anterior, la actividad del sector aumentó un 8%.
En el conjunto de la Unión Europa (UE), la actividad constructora subió seis décimas en abril respecto a marzo, cuando descendió un 0,2%, mientras que en términos interanuales registró un aumento del 7,2%.
Entre los países cuyos datos están disponibles para abril de 2014, los mayores avances intermensuales se produjeron en Eslovenia (+6,7%), España (+4,8%) y Portugal (+4,5%), mientras que los descensos más pronunciados tuvieron lugar en Polonia (-5,4%), Rumanía (-4,7%) y Eslovaquia (-2%).
Respecto a abril del año anterior, las mayores caídas acumuladas corresponden a Portugal (-9%), Rumanía (-6,8%), Eslovaquia (-5,1%) e Italia (-5%); mientras que las subidas las encabezan España (+53,4%), Eslovenia (+48,8%), Hungría (+27,2%) y Polonia (+13,3%).