martes, 26 de noviembre de 2013

2014 ¿ el año en que aumenta el numero de ventas de viviendas ?


Pisos mas baratos en 2014

    La Mayoria de los analistas del mercado inmobiliario español coinciden en que 2014 puede ser el año de la recuperacion, si bien, expertos como inmobiliariabarreras.net matizan que recuperacion del mercado inmobiliario en 2014 no es sinonimo de aumento de precios.

  Mas bien al contrario el aumento del numero de viviendas vendidas en los ultimos meses de 2013 obedece a una bajada de precios de venta reales, bastante inferiores a los precios medios de los anuncios de portales inmobiliarios como idealista.com o fotocasa.es .

    La explicacion de este fenomeno propio de ciclos inmobiliarios en los que se esta cerca del suelo de mercado esta claramente expuesta en el articulo titulado cambio de ciclo en el mercado inmobiliario español en 2014 , que transcribimos literalmente :

La tendencia del mercado inmobiliario español en 2014

   Es mas que probable que 2014 sea el año del cambio de ciclo en el mercado inmobiliario español de seguir la tendencia de los ultimos meses de 2013.

   Tras muchos años en los que el mercado inmobiliario español ha estado en coma profundo, exceptuando algunos meses del año 2010 en que se produjo un bull trap, es decir, un falso cambio de tendencia provocado por la sensacion de que los precios habian caido mucho desde maximos junto con cambios legislativos referentes a la vivienda, asistimos al que en nuestra opinion puede ser el germen de un cambio de ciclo que se evidenciara en 2014.

   CLAVES PARA ENTENDER EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL EN 2014

  La mayoria de la gente tiene un concepto erroneo de que significa un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario e interpreta que supone que los precios de la vivienda suben.

   En realidad cuando hablamos de un cambio de tendencia debemos saber que significa que el numero de ventas aumenta al tiempo que los precios medios de la vivienda baja .

   De hecho ya esta sucediendo en estos ultimos meses y esa es la razon de que pensemos que en algunas ciudades como Madrid hemos tocado suelo en los precios de venta.

   Tampoco debemos confundir que significa tocar suelo en los precios de los pisos en venta en Madrid o en España, ya que no significa que los precios de venta medios que vemos en los anuncios de los portales inmobiliarios sean los precios del suelo de mercado, sino que los precios de venta reales, aquellos a los que realmente se venden los pisos son el suelo de mercado.

  Es muy importante manejar estas claves o conceptos correctamente, ya que una interpretacion incorrecta podria llevar a los propietarios que quieran vender su vivienda a pensar que a precios medios de los anuncios podran vender en 2014.

    Lo cierto es que en los ultimos meses de 2013 no se venden pisos a precios medios, pero si se venden con una cierta constancia que indica que no estamos ante un nuevo bull trap los pisos cuyos precios estan adecuados a la realidad del mercado.

   La diferencia entre precios medios de anuncios de vivienda y precios de suelo de mercado hay que tenerla muy en cuenta, ya que ahi esta la clave para entender que es lo mas probable que suceda en el mercado inmobiliario español en 2014.

   En resumen lo mas probable es que veamos aumentos de los precios medios en 2014, pero la razon no es que suban los precios de la vivienda, sino que los pisos que estan mas baratos se venderan, lo que provoca que los precios medios suban, pero no el precio de la vivienda, ya que en realidad a los precios medios de anuncio no se vende nada .

    Es muy complicado que los particulares o incluso las estadisticas que hacen los portales inmobiliarios tomando como referencia los precios de sus anuncios acierten cuales son los precios reales a los que se vendera en 2014.

   Solo el que vende, el que compra y los agentes inmobiliarios que intervienen en la compra-venta saben a que precio se ha vendido, dato imprescindible para conocer el precio de venta que poner a su vivienda si quiere venderla en 2014.

   Ni siquiera debe uno fiarse de lo que cuenta quien vendio o compro una vivienda , es muy frecuente que el vendedor no quiera que sus vecinos sepan que tuvo que rebajar el precio para vender y si le preguntan diga un precio superior al que realmente vendio.

  Tambien sucede que el comprador quiera evitar criticas de familiares y amigos por comprar en un momento de crisis inmobiliaria y diga un precio inferior al que realmente compro.

 En el caso de los agentes inmobiliarios, la cosa es distinta, ya que tenemos datos de todas las compra-ventas en las que intervenimos directamente y acceso a una base de datos de todo lo que han vendido nuestros colegas de profesion, de modo que no hay motivo alguno para que razones personales nos tienten a falsear los precios reales de venta por que no estan referidos a una vivienda en concreto sino que elaboramos nuestras estadisticas con precios reales de venta por el metodo de comparacion de una amplia base de datos veridicos .


  De hecho nuestra experiencia demuestra que nuestro clientes que quieren vender su casa lo consiguen en un alto porcentaje cuando se dejan asesorar en el precio que poner a sus viviendas y que solo excepcionalmente se venden pisos cuyo baremo para establecer el precio ha sido el metodo comparativo aplicado incorrectamente tomando como base los precios medios de los anuncios de los portales inmobiliarios.