lunes, 25 de noviembre de 2013

Fondos buitres y problemas legislativos en el mercado inmobiliario español


  La consultora Aguirre Newman especializada en la venta y alquiler de oficinas ha elaborado un informe que recopila los problemas del mercado inmobiliario español de cara a ser mas atractivo de cara a los fondos buites, el principal problema es la complejidad normativa debido a las distintas legislaciones de las comunidades autonomas.

   El diario El Confidencial destaca 8 problemas concretos que enumera ese informe en un articulo titulado Ocho puntos debiles del sector inmobiliario español que frenan a los grandes fondos que reproducimos integramente :

   Desde hace meses, los fondos de inversión sobrevuelan el mercado inmobiliario español. Algunos han comprado, pero otros se han echado para atrás en algunas operaciones. La subasta que quedó desierta el viernes pasado por varias promociones de viviendas en alquiler propiedad de la Comunidad de Madrid es el ejemplo más reciente, pero no el único. De hecho, los propios fondos detectan una serie de puntos débiles del sector inmobiliario español que restan atractivo frente a otros destinos de inversión. Unas inquietudes que la consultora Aguirre Newman, muy presente en los procesos de asesoramiento de estos fondos, ha resumido en ocho puntos y que se refieren a un marco jurídico estable, mayor transparencia, el fomento de nuevas vías de financiación, la simplificación de legislaciones, una mayor agilidad de los mercados del suelo o la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas. 
"Sentíamos la necesidad de reflexionar y realizar propuestas de mejora para evitar volver a caer en los mismos errores y corregir o atenuar nuestras desventajas, en un contexto de globalización de los mercados en el que nuestro país, más que nunca y pese a estar apreciándose un renovado interés por nuestros activos, se enfrenta a una competencia extrema como destino de las inversiones inmobiliarias en el mundo”, explicaban ayer Santiago Aguirre y Stephan Newman, presidentes de Aguirre Newman, consultora inmobiliaria que celebra 25 años en el mercado español. Sus propuestas se resumen en ocho puntos. 
1.- Marco jurídico estable y la permanencia de unas reglas del juego conocidas que permitan a los inversores, operadores y usuarios la toma de decisiones en un marco de confianza, sin asumir otro riesgo que el lógico e intrínseco de los mercados. “Sólo en 2013, se han aprobado cinco Leyes Orgánicas, 17 Leyes Ordinarias y 13 Decretos-Ley”, detalla el documento, aunque la consultora advierte de que más que una crítica se destaca que se trata de "un muy prolijo y en ocasiones abrumador ámbito normativo general, comunitario y local, que afecta de manera directa al mercado inversor". Y añade la consultora que “el cambio radical de planteamiento de algunas regulaciones en otros sectores introduce un factor de inseguridad y riesgo de extrapolación a otros ámbitos”.
2.- Dotar de una mayor transparencia al mercado inmobiliario, en especial en todo lo relativo a los precios de cierre de las transacciones inmobiliarias. El análisis aclara que las estadísticas sobre la evolución del número de transacciones y los precios de compraventa de viviendas, ofrecidos por el INE, el Ministerio de Fomento y el Consejo General del Notariado, son fiables y permiten obtener una fotografía razonable de las tendencias, “pero no son capaces de permitir profundizar en el estudio sobre qué ocurre en el mercado en una zona concreta”, una información reclamada por los inversores internacionales y consolidada en otros países.
El informe reconoce la dificultad de encontrar una solución, pero reclama la necesidad de disponer de información sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y clasificar dichostock disponible como primera residencia o vivienda vacacional. “Sin un conocimiento más completo y fiable de la situación de los diferentes segmentos y mercados se dificulta la búsqueda de soluciones, al no existir un diagnóstico claro de la dimensión del problema”.
3.- Fomentar nuevas vías de financiación que agilicen la inversión inmobiliaria. Aguirre Newman precisa que en España, los fondos private equity están adquiriendo un papel protagonista en la financiación ante las oportunidades existentes y la escasez de ofertas de entidades financieras. Asimismo, se indica el papel incipiente de las compañías de seguros en otros mercados como financiadores del mercado inmobiliario al encontrar en esta actividad una forma efectiva de ‘casar’ sus riesgos a largo plazo con inversiones también a largo plazo y riesgo reducido aunque, ciertamente, no vemos de momento esa misma tendencia en España.
El informe señala que se han aprobado medidas urgentes para la protección del deudor hipotecario que permiten la suspensión inmediata y por dos años de los alzamientos en procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, respecto a familias en situación de vulnerabilidad. “Todas estas medidas, perfectamente justificadas ante la actual situación socioeconómica y sus graves consecuencias, introducen incertidumbre para las entidades financiadoras y los inversores interesados en adquirir préstamos en el mercado nacional”. Aguirre Newman aconseja “buscar un equilibrio entre la seguridad jurídica de los prestatarios y los mecanismos de protección de las entidades financieras” para favorecer el flujo de capital y dinamizar el mercado actual y el sostenimiento de la inversión extranjera a medio y largo plazo.
Legislacion autonomica en mercado inmobiliario español
4.- Multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales, un obstáculo frente a la unidad de mercado, que afecta a aspectos como la regulación del suelo, la normativa urbanística aplicable, la regulación sobre la vivienda protegida, los impuestos en la compra, etc. Diferentes tratamientos que se encuentran también en la fiscalidad, un factor determinante en la obtención del precio final de la transacción y, por lo tanto, en la rentabilidad. 
Ante la complejidad de simplificar normativas dispares, el informe de Aguirre Newman propone “trabajar en una fuente de información, que aglutine las distintas normativas territoriales y explique didácticamente cuáles son las principales variables a tener en cuenta a la hora de acometer una inversión inmobiliaria, así como las normativas aplicables según la región en la que se encuentre el inmueble”.
5.- Mayor agilidad de los mercados de suelo y tramitaciones urbanísticas. En este punto, Aguirre Newman plantea tres soluciones:
- elaborar un pacto entre las comunidades autónomas para la puesta en común de una normativa única y sostenible en el tiempo sobre la ley del suelo;
- solventar la excesiva burocracia, incentivando la colaboración público-privada mediante la integración de equipos mixtos que permitan agilizar las distintas tramitaciones, y
- dotar a las Administraciones y tribunales de mecanismos para mejorar la publicidad de los procedimientos abiertos existentes contra actuaciones urbanísticas, así como derivar más actividad de los tribunales hacia procedimientos de arbitraje, con el fin de agilizar la demora en las resoluciones.
6.- Con respecto a los procedimientos judiciales, el informe reflexiona sobre la necesidad de “dotar de seguridad y eficacia a los pactos que se alcancen, de modo que si una de las partes contraviene lo acordado, la otra tenga los instrumentos legales necesarios para cumplir y hacer cumplir lo pactado, lo que ofrecería al mercado más agilidad y atractivo”. Aguirre Newman apunta a que muchos inversores muestran su preocupación por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos en los periodos pactados en los contractos de arrendamiento.
7.- El informe aborda, asimismo, la desconfianza sobre la valoración y el sentido de las tasaciones en España, “ya que se han convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación existente y no como un documento con valor intrínseco, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia”. Aguirre Newman considera que la incorporación de algunos aspectos de la regulación existentes en la Ley de Auditoría de Cuentas y de los principios inspirados de la misma podría ser de enorme ayuda en la mejora del marco de actuación. En concreto, plantean la opción de revisar los Capítulos III y IV del Real Decreto 1/2011.
8.- La importancia de la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas y su papel como dinamizador del mercado. La consultora considera que la actividad que, en este sentido, están desarrollando las corporaciones y empresas debería trasladarse a las Administraciones Públicas mediante el análisis de todo su portfolio y el establecimiento de una línea estratégica de actuación clara y coherente entre las diferentes Administraciones, que redundaría en múltiples beneficios como la reducción del déficit público, la rebaja de los costes, racionalizando y mejorando el uso de los espacios. Aguirre Newman estima que una mejora en la gestión patrimonial conseguiría ahorros de entre un 20% y un 30% en la partida del gasto corriente, vinculado a inmuebles de la Administración o la bajada de la prima de riesgo, haciendo al país más competitivo.
Asimismo, podría constituir un factor de dinamización de determinadas zonasprime de las ciudades, revertiendo al ámbito privado inmuebles en los que la Administración ya no requiere ubicaciones privilegiadas y que, hasta ahora, no habían formado parte de ese mercado.
El informe de Aguirre Newman subraya la dificultad de acometer muchas de estas reformas, así como del esfuerzo ya realizado por el Gobierno en estos ámbitos. Igualmente, precisa que algunos de los puntos tratados ya han sido objeto de reforma por parte del Gobierno y otros son de complicada implantación por la cesión de competencias a las distintas Administraciones regionales y locales.