Tal y como han anunciado en inmobiliaria Barreras, estas modificaciones, establecen
, tales como: la creación de un sistema de registro de sentencias sobre impagos de alquiler, derecho a no subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario (si así se ha establecido antes), y toda una serie de ventajas y medidas que se centran en favorecer a ambas partes.
Informe juridico de modificaciones de la vieja ley de arrendamientos urbanos 29/1994 por la nueva ley 4/2013
En sentido estricto no se puede hablar de una nueva ley de arrendamientos urbanos, ya que la actual ley de 4 de Junio de 2013 no deroga a la anterior.
Si bien las modificaciones introducidas por la nueva ley de 4 de Junio 2013 son tan amplias y afectan a tantos articulos y preceptos basicos de la vieja ley de arrendamientos urbanos que en lenguaje coloquial podemos referirnos a las modificaciones como la actual ley de arrendamientos urbanos.
Vamos a facilitar a los clientes y lectores de las noticias de Inmobiliaria Barreras informacion sobre todos los cambios intriducidos por la nueva ley que se nos ha remitido mediante una circular interna a los agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid por cortesia de la asesoria juridica del colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria de Madrid , COAPI de Madrid, y de su letrado Don Jose Merino Tapia con un exhaustivo y completo informe muy util para actualizar los nuevos contratos de alquiler de viviendas.
INFORME SOBRE LA MODIFICACION DE LA LEY 29/1994, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS INTRODUCIDA POR LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS
En el día de hoy -5 de junio de 2.013- se ha publicado en el BOE nº 134 la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en vigor desde el día 6 de junio de 2.013, por la que, entre otras cosas y a lo que el presente informe se refiere, modifica los artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36 de la LAU del año 1994.
El objetivo fundamental de esta modificación es conseguir una mayor flexibilización del mercado del alquiler de viviendas para lograr la dinamización del mismo, introduciendo unas garantías y normas que logren atraer al mercado arrendaticioel mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso en manos de propietarios privados .
Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la LAU ’94 que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:
1º.- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley. Es decir, los arrendamientos de vivienda, con independencia de que sean o no suntuarias dado que la nueva Ley suprime este concepto, que se celebren a partir de la entrada en vigor de la Ley se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, si bien respetando lo establecido en el Título II de la ley, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código civil (art. 4 LAU).
Antes de la modificación, los citados arrendamientos se sometían de forma imperativa a lo dispuesto en la LAU, salvo las viviendas suntuarias.
2º.- Las partes podrán pactar la sumisión del contrato a mediación o arbitraje para la resolución de cualquier controversia.
3º.- Las partes podrán señalar una dirección electrónica a efectos de notificaciones, si bien se deberá garantizar la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegra.
4º.- Además de los arrendamientos establecidos en el artículo 5 LAU, se añade como arrendamiento excluido del ámbito de aplicación de la Ley los
apartamentos turisticos para quedar reguladas por la normativa sectorial o autonómica específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los
arrendamientos de temporada, que no sufre modificación, ya que el uso del alojamiento privado para el turismo podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal para el sector hotelero, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos.
5º.- Para que los arrendamientos sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 7 LAU).
6º.- La duración del arrendamiento se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria; y de tres a uno la prórroga tácita. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales (art. 9 LAU).
Tanto el derecho de prórroga obligatoria hasta cumplir los tres años, como la prórroga tácita de un año, serán vinculantes a terceros adquirentes de la finca arrendada que reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria -terceros de buena fe que adquieran a título oneroso- siempre y cuando el contrato de alquiler se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 10 LAU).
7º.- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado deconsanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firma de divorcio o nulidad, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
Para ello será necesario que el arrendador lo comunique al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo.
8º.- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento. (art. 11 LAU).
Señalar al respecto dos cuestiones que la Ley no deja claras: a) Sólo será de obligado cumplimiento los seis primeros meses. b) La indemnización que podrá ser una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir, debe pactarse expresamente en el contrato.
9º.- En caso de que el arrendamiento quede resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, sólo continuará el arrendamiento por la duración pactada si el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad. Se trata de una medida que reforzará la seguridad jurídica de los inquilinos ante tales situaciones que pueden producirse durante la duración del contrato. (art. 13 LAU).
10º.- En caso de muerte del arrendatario en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar de forma expresa que no hayaderecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario (art. 16 LAU).
11º.- Podrá acordarse libremente por las partes durante un plazo determinado, que la obligación de pago de la renta quede sustituida total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos que se pacte.
El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de tales obras en los términos pactados, podrá ser causa de resolución del contrato, pero deberá quedar expresado en el contrato para tales supuestos (art. 17.5 LAU).
12º.- La renta se podrá actualizar, con independencia de la duración del contrato, en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, se actualizará con arreglo al IPC (art. 18 LAU).
13º.- Para que sea válida la renuncia por el arrendatario al derecho de adquisición preferente, será necesario que así se haga constar expresamente en el contrato, y que el arrendador comunique al arrendatario su intención de vender la vivienda alquilada con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa (art. 25.8 LAU).
14º.- Los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, si bien cuando las partes lo acuerden los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la nueva Ley.
15º.- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará por Real Decreto, y ello con el objeto de ofrecer a los propietarios información sobre el riesgo de arrendar a ciertos inquilinos.
Para obtener dicha información, los propietarios deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en el que se identifique al futuro arrendatario.
Finalmente, se informa que esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura.
En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento.
Madrid, a 5 de junio de 2.013
José Merino Tapia Asesoría Jurídica COAPI de Madrid
Inmobiliaria Barreras recuerda a los
propietarios de viviendas de alquiler en Madrid, Vigo o Tenerife que los
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nueva ley de arrendamientos urbanos como la redaccion de
contratos adaptados a los ultimos cambios normativos sin ningun tipo de coste adicional a los
servicios gratis de asesoria inmobiliaria ya prestados con anterioridad como por ejemplo la busqueda de
clientes para las viviendas de alquiler o la elaboracion y comprobacion de un
informe de solvencia de inquilinos a fin de evitar riesgos de impagos por parte de inquilinos morosos, muy especialmente los
inquilinos morosos profesionales .
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