domingo, 3 de marzo de 2013

El mercado inmobiliario de EEUU crece desde Enero de 2012


       

         El mercado inmobiliario de Estados Unidos hizo suelo en Enero de 2012 y ya entrados en 2013 sube el precio de la vivienda en EEUU y sube el numero de viviendas vendidas y lleva desde entonces ya casi un años de recuperacion, lo que indica una cierta solidez y una trayectoria alcista mas o menos sostenible.

   Lo mas importante es que no hablamos de previsiones, ni de opiniones de expertos que siempre pueden ser interesadas, sino que hablamos de datos reales mucho mas dificiles de manipular, si bien siempre caben lecturas tendenciosas, los datos en si mismos son los que son.

      Hasta tal punto podemos hablar de recuperacion en el mercado inmobiliario Estadounidense que las REIT, sociedades de inversion inmobiliaria similares a las SOCIMI en España estan entrando a estudiar con mucho interes el mercado inmobiliario de Usa con la intencion de invertir con fuerza.

      Los datos los aporta una noticia de ultima hora de hoy y de maxima actualidad en el diario El Confidencial titulada

La recuperación del sector inmobiliario en EEUU resucita el atractivo de los REIT :

La recuperación del mercado inmobiliario americano sigue cobrando energía, según demuestran los indicadores.Tras seis años en crisis, el sector comienza a dar muestras de una mejoría sostenida que para los inversores puede convertirse en una gran oportunidad. En este sentido, los REIT -sociedades de inversión inmobiliaria similares a las socimi españolas- han vuelto a resurgir como uno de los vehículos de inversión más adecuados para tomar exposición a este sector.
El estallido de la burbuja de las hipotecas subprime (préstamos de alto riesgo) puso de manifiesto la elevada especulación que existía en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y provocó una crisis de dimensiones globales, de la que aún se sienten sus efectos. Evidentemente, el sector más afectado fue el propio segmento residencial americano, donde los precios se desplomaron y se frenó en seco la venta y la construcción de viviendas.
 
El impacto de la crisis en la vivienda fue de tal magnitud que el precio de los inmuebles se desplomó un 50%entre abril de 2006 (máximos históricos) y enero de 2012, cuando tocó su suelo, según el índice Case-Shiller de S&P. Desde ese momento, iniciaron la senda de la recuperación y el mercado comenzó a reactivarse.
Las señales de dicha mejoría son cada vez más sólidas, como muestran los últimos datos. Los precios de la vivienda se incrementaron en 2012 un 6,8%, un ritmo que no se veía desde julio de 2006. El índice de casas pendiente de venta (mide las operaciones de compraventa firmadas pero a falta de obtener financiación) aumentó en enero un 9,5% interanual y encadenó su vigésimo primer mes consecutivo de ascensos, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Inmuebles. Asimismo, la venta de viviendas nuevas se elevó en enero un 15,6%, hasta una cifra anualizada de 437.000 casas, el nivel más alto desde julio de 2008. Y la construcción de pisos también se ha acelerado y creció un 23% interanual en el mismo mes.
Con estas cifras, parece claro que el mercado inmobiliario está en pleno auge y que hay que aprovechar su potencial alcista. La gestora Fidelity considera, por ejemplo, que el precio de la vivienda está aún un 2% por debajo de su valor razonable.
Sin embargo, algunos expertos advierten que no hay que generalizar y que solo en el segmento residencial hay oportunidades. “Los locales comerciales son el riesgo latente del sector inmobiliario en Estados Unidos. Este área no vivió un desplome tan brusco como el residencial porque la Fed intervino y no ha purgado sus excesos en la misma medida que la vivienda”, asegura Juan Ramón Caridad, director del máster de Finanzas FIA.
Pero la vivienda sí ha experimentado su particular catarsis. “Es un activo que tiene potencial desde un punto de vista fundamental, pero también es ilíquido”, afirma Caridad. De ahí que la mejor forma de invertir en él sean productos que diversifiquen el riesgo.
Y es que para invertir en inmuebles no es necesario adquirirlos. Concretamente, en EEUU es muy habitual hacerlo a través de los denominados REIT. Estas compañías cotizan en bolsa y reparten al menos el 90% de sus beneficios entre sus accionistas para poder disfrutar de ventajas fiscales. Suelen ser de tres tipos: patrimonialistas, que son las que compran propiedades para promoverlas y obtener rentas –aunque también los venden si consiguen un buen precio-; hipotecarias: que adquieren titulizaciones o cédulas; o híbridas.
Protección contra la inflación
“Es un vehículo desconocido y muy poco utilizado por los inversores españoles”, apunta Javier Martín, analista financiero de Profim, que explica que una de sus bondades, además de ofrecer exposición al inmobiliario americano, es que cubren las carteras contra la inflación.
“Actualmente, se teme que las abundantes políticas cuantitativas generen inflación por la constante impresión de dinero y su puesta en circulación mediante la compra de bonos del Tesoro y papel hipotecario, y las REIT son un buen protector, ya que tienen facilidad para repercutir las subidas del IPC en sus alquileres. Además, año tras año tratan de incrementar su cuenta de resultados y, por lo tanto, de pagar más dividendo”, concreta Martín.
 A día de hoy, la rentabilidad por dividendo de las REIT es del 3,5%, frente al 2,5% del S&P 500. En lo que respecta al rendimiento total, el Dow Jones Total Return REIT Index se revaloriza a un año un 18,2%, mientras que el MSCI US REIT Index, sube un 12,6%.
Momento de entrada
El hecho de ser sociedades cotizadas les otorga transparencia y liquidez, pero también tiene consecuencias negativas, como su elevada correlación con el mercado. “Es casi total. Por eso, el momento de entrada es muy importante y ahora no lo es”, destaca Martín, que considera que es mejor esperar a que se tomen medidas concretas para controlar la elevada deuda de EEUU. “Cuando se despejen las incertidumbres y si la bolsa baja, será una oportunidad extraordinaria”, subraya.  
Martín apunta que para los inversores con menor patrimonio es mejor realizar la inversión en REIT a través de ETFs o fondos de inversión tradicionales, que permiten una mayor diversificación, liquidez y cubrir el riesgo de divisa, ya que las REIT están denominadas en dólares.
Una de las ETF de REIT más populares en EEUU es VQN de Vanguard, que negocia alrededor de 150 millones de dólares diarios y ofrece una rentabilidad por dividendo del 3,5%. Mort ETF, es otro producto de estas características, aunque entraña más riesgos, ya que invierte en REIT de titulizaciones hipotecarias. 
En el caso de los fondos tradicionales, Martín apuesta por Schroders Global Property o Aviva Global Real Estate, que permiten tener exposición al mercado inmobiliario global y que, además de REIT, también suelen incluir en la cartera otras compañías del sector, como constructoras o inmobiliarias.