Sin negar que hay un cierto interes de inversores extranjeros en el ladrillo español , la avalancha de noticias positivas en los medios de comunicacion y en las televisiones sobre la vivienda en España parecen mas publireportajes de entidades bancarias e inmobiliarias que noticias reales.
Parece que hay una especie de campaña en los mass media por convencer a los españoles de que la crisis inmobiliaria ha tocado a su fin , noticias sustentadas mas en previsiones o puros deseos que en realidades constatadas.
Un buen ejemplo de este tipo de noticias sobre vivienda positivas es este sobre la venta de pisos a inversores extranjeros , sin embargo hay otras noticias que parece excesivamente optimistas y se basan en previsiones de dificil justificacion con los datos actuales, como es el caso de esta noticia de hoy de El Confidencial titulado Resureccion inmobiliaria : Los inversores dejaran 5000 millones en España en 2014
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La recuperación del mercado inmobiliario español parece ya una realidad. El apetito comprador ha comenzado a materializarse en operaciones reales y, solamente en los tres primeros meses de 2014, la inversión en 'ladrillo' ha alcanzado los 1.000 millones de euros, una cantidad que podría situarse entre 4.500 y 5.000 millones de euros a final del ejercicio.
Son las estimaciones que maneja la consultora inmobiliaria CBRE, que, tal y como ha avanzado su director de research, Patricio Palomar, solamente en apenas 20 días del mes de abril se han registrado otros 700 millones de euros en operaciones inmobiliarias. "Es una cifra muy significativa si tenemos en cuenta que en el pico de la burbuja inmobiliaria la inversión anual alcanzó los 10.000 millones de euros".
No obstante, Palomar mantiene la cautela ya que considera que lo que pase en los próximos "seis o nueve meses" será muy importante para saber cómo evolucionará el mercado inmobiliario español, ya que, si los indicadores macroeconómicos mejoran, los inversores mantendrán sus posiciones para posteriormente obtener rentabilidad, mientras que si no se recuperan es posible que piensen "que se han equivocado" y se retiren.
Rentabilidad del 12% para fondos oportunistas
Por segmentos de mercado, en el caso de las oficinas, durante el 2013 se registró una "mejora sustancial de la inversión", y 2014 ha confirmado que esta mejora es una realidad. En Madrid, durante el primer trimestre se registraron 100.000 metros cuadrados de absorción bruta y la percepción generalizada es que "las rentas han tocado suelo", al situarse el precio de estas en 24,50 euros por metro cuadrado en la zona prime de Madrid. Mientras, en Barcelona durante los últimos años se registraron absorciones "similares a las de Madrid", pero durante el presente serán "un 40% inferiores".
Según los datos aportados por CBRE, deflactando las rentas, estas se sitúan en niveles del año 1995 y el coste laboral unitario en unos similares a los de Grecia, y mejores que los de Portugal, Italia o Irlanda, por lo que España se ha convertido en un mercado atractivo "para que las grandes empresas y start-ups de tecnología, tipo Groupon o Google, puedan situar en Madrid sus sedes".
De hecho, Patricio Palomar ha explicado que, de cara a los próximos cuatro años, quienes compraron el año pasado verán un crecimiento de las rentas de entre el 20% y el 25% –en torno a 30 euros el metro cuadrado–. "Con la experiencia de Dublín sobre la mesa, los inversores contaban con estos porcentajes, de ahí la voracidad inversora durante la recta final de 2013. De hecho, quienes tomaron posiciones el año pasado han visto incrementado su beneficio en un 50% y conseguirán en torno al 12% de rentabilidad anual durante cuatro años por sus inversiones, un porcentaje que está en línea con lo que buscan los fondos oportunistas".En su opinión, de cara a este ejercicio, este tipo de inversores tendrán oportunidades en deuda y activos residenciales, ya que quienes estén buscando oficinas de calidad "llegan tarde", mientras que los fondos core, aquellos que buscan los mejores edificios y en las mejores ubicaciones, "no comprarán a los oportunistas hasta que no lleguemos a rentas de 30 euros el metro cuadrado".
Los centros comerciales, síntoma de recuperación
Otro segmento que invita al optimismo es el de los centros comerciales. Al igual que ha sucedido con las oficinas, durante los tres primeros meses del año se ha producido una explosión compradora. Durante el primer trimestre se han cerrado operaciones por valor de 500 millones de euros y casi otros 500 en lo que va del actual.
Una cifra que contrasta con los 1.000 millones de euros de todo el ejercicio anterior y, especialmente, con los menos de 400 millones de todo 2012. "Que los inversores empiecen a invertir en este tipo de activos es un claro síntoma de recuperación porque refleja que comienzan a tomar posiciones ante la mejora del consumo. Y si mejora el consumo mejoran las ventas.", apunta Patricio Palomar.
Los asiáticos se fijan en el mercado hotelero español
En el mercado hotelero, se observa una mayor actividad en Barcelona que en Madrid, ya que, según ha señalado Palomar, los grupos hoteleros que más están sufriendo la crisis son los urbanos porque las empresas están intentando reducir gastos. Asimismo, ha indicado que las restricciones para el establecimiento de hoteles en Cataluña han perjudicado al mercado, aunque actualmente se están cambiando algunas normas, como la que permitirá establecer hoteles boutique en el barrio gótico de Barcelona.
También ha resaltado el movimiento hotelero que se ha registrado en Baleares, donde han desembarcado algunos inversores asiáticos, aunque ha señalado que no se puede considerar "una tendencia". En este sentido, ha indicado que muchos de estos inversores, en especial los chinos, buscan dar el salto a Europa y establecer su propia cadena hotelera en España.
Con respecto al mercado de high street, ha señalado que siempre ha sido el "producto más defensivo", pero ha destacado los movimientos que se han registrado en ciudades como Gijón, Valencia, Sevilla, Córdoba o Vitoria, que se pueden considerar como un signo "positivo de recuperación".
Residencial sí, menos en Andalucía y costa
Por último, por lo que se refiere al mercado residencial, Palomar ha resaltado el apetito por compras en áreas metropolitanas, "evitando Andalucía y las zonas costeras", aunque, según ha señalado, "es necesario que desde las Administraciones se fomente un mercado más flexible" para que haya un mayor mercado de alquiler.
En esta misma línea, ha apuntado que los inversores están interesados en activos con rentas equilibradas con los ingresos de los inquilinos, como demuestran las ventas de viviendas del IVIMA, ya que no interesan los productos de vivienda libre en alquiler en los que la renta es independiente de los ingresos y muchos alquilados pueden verse en dificultades para afrontar los pagos.
En cuanto a este tipo de activos, los inversores latinoamericanos se han mostrado bastante interesados. Según ha afirmado, muchos de ellos no son inversores al uso, sino que buscan una buena ubicación, que dé prestigio, que permita obtener divisas extranjeras al alquilarlo y no están tan preocupados por la rentabilidad.
Las socimis, en el punto de mira
Por otro lado, el director de research de CB Richard Ellis ha resaltado la importancia de las sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis), que son figuras "poco especulativas, por lo que ayudan a sanear el mercado".
Sin embargo, ha alertado del riesgo que supone la cantidad de capital invertido en ellas, que situó en torno a los 2.000 millones de euros y que, con un apalancamiento del 50%, puede alcanzar los 4.000 millones, porque "si no hay suficientes activos de calidad para ejecutar las compras puede estrangularse el mercado y que los inversores quieran salir de las sociedades".
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