domingo, 24 de febrero de 2013

Borja Mateo y el megaciclo inmobiliario




      Borja Mateo autor de varios libros sobre la burbuja inmobiliaria en España tales como La verdad sobre el mercado inmobiliario y como sobrevivir al crack inmobiliario escribe ahora un articulo el el periodico El Faro De Vigo en el que introduce un nuevo concepto al que llama superciclo inmobiliario que seria un megaciclo bajista en el mercado inmobiliario español como consecuencia de varios ciclos alcistas consecutivos.

  El superciclo inmobiliario de Borja Mateo en el Faro De Vigo

    Los sectores cercanos a las constructoras han negado de forma sistemática la existencia de la burbuja inmobiliaria. El fin último ha sido siempre claro: inducir a la gente al error con el fin de que quisiera comprarse una vivienda a sabiendas que su precio bajaría. La falacia ha ido evolucionando con el fin de adaptarse a la realidad y siempre nos abocaba a la compra:
2002-2007: "Es imposible que se forme una burbuja inmobiliaria ya que los precios siempre suben".
2004-2006: "Cuando el número de transacciones inmobiliarias se estanca, se dice que los precios comenzarán a estabilizarse y que nunca bajarán. A ello se añade que, a partir de ahora, la subida de los precios será la de la inflación".
2006-2008: "Cuando los precios comienzan a bajar, que es ahora cuando hay que comprar ya que existe una amplia oferta".
2008-2010: "Al ser imposible ocultar la caída de las ventas, se dice que el período de bajadas ha llegado a su final y que, por tanto, es el momento ideal para la adquisición de vivienda".
2010-2012: "Al profundizarse las bajadas de los precios, había que darse prisa ya que existían chollos que se acabarían".
2012-2013: "Estamos finalizando el ciclo de bajadas y los chollos ya se los han llevado otros".
Según algunas teorías, en el Mercado inmobiliario español, se dan los ciclos. Tras un ciclo alcista de ocho años, le sigue otro alcista. Así mismo, nos hallaríamos al final del ciclo bajista con lo que sería muy bueno sumarse al alcista y, ¿saben qué? Comprarse un piso. La cuestión es? ¿Estamos ante un ciclo bajista o bien ante un ciclo superciclo inmobiliario en el que las bajadas se van a prolongarse durante más años? Consecuencia de lo primero sería que nos tendríamos que comprar una vivienda ya; de lo segundo que podemos demorar lo máximo posible la adquisición de la misma puesto que las bajadas se prologarán aún más tiempo.
Para este fin, hemos de analizar los números del sector:
Desde el tercer trimestre de 2006 hasta el 31120012, en compra-venta efectiva entre particulares, los precios de los pisos ya han bajado el 48%.
Los precios de los alquileres se han desplomado alrededor del 45%.
El número de pisos en proceso de construcción, ya sea en curso o paralizada, ronda los 1,3 millones de unidades.
El número de pisos de primera mano a la venta está en 1,2 millones.
Existen alrededor de 1,1 millones de pisos de segunda mano que buscan comprador.
2,6-4,5 millones de casas que, no entrando dentro de ninguna de las categorías anteriores, se hallan vacías dentro de zonas de primera residencia.
Para que no nos perdamos, el número total de viviendas susceptible de ser vendidas, se hallaría en el rango de 6,2-8,1 millones de casas. Muchas de las casas vacías salen al mercado del alquiler, al igual que aquellas destinadas a la venta, con lo que los alquileres de las viviendas bajan lo que hace que los precios de los alquileres se desmoronen, con lo que también lo hacen los precios objetivos de las casas. No olvidemos: un bien vale lo que valen sus frutos; cuanto más bajan los precios de los alquileres, menor sera el valor de mercado de las casas.
Recordemos que la demanda de vivienda en venta en España se halla en las 130mil a 170 mil unidades por año. De las cifras anteriores, y dependiendo de cómo se comporte el Mercado de alquiler, tenemos viviendas que cubren la demanda para un máximo de 36 a 62 años. Parece razonable pensar, que tenemos oferta para cubrir la demanda de los próximos 10-20 años.
La pregunta que se plantea ahora con la situación descrita: se puede hablar en el Mercado inmobiliario español de ciclos o más bien hemos de hablar de un superciclo de bajadas tras varios ciclos de subidas?
Cada uno que escoja la palabra que mejor le parezca. En mi opinión hablar de ciclos en el Mercado inmobiliario español, con la consecuencia lógica de urgir a la gente a la adquisición de vivienda, es una de las muchas tretas del sector inmobiliario.
Comprarse un piso ahora es de locos. A lo largo del superciclo inmobiliario en el que nos hallamos, los precios de los pisos bajarán el 75-85% respecto a los precios de pico del tercer trimestre de 2006, es cuestión de esperar. Las salvajadas que se han cometido en España en el Mercado inmobiliario requieren un proceso muy, muy largo de arreglo.
La forma más efectiva de destruir un capital, es mediante la adquisición de vivienda.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el Mercado inmobiliario" y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com