sábado, 4 de enero de 2014

Invertir en Vivienda menos rentable que en bolsa : Rentabilidades Historicas

¿ Burbuja inmobiliaria ? Desde luego pero sorprende saber que comprar Vivienda en España ha sido menos rentable que invertir en bolsa en los ultimos 30 años , aunque no debemos olvidar la maxima de que rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.

   No obstante, si se quiere hacer un analisis serio debemos tener en cuenta el tema de la financiacion a la hora de invertir en ladrillos, constructoras en bolsa o en el ibex 35 ,  ya que para comprar bolsa la financiacion es mucho mas cara que las hipotecas, salvo que hablemos de financiacion a cortisimo plazo en cuyo caso el riesgo de la inversion se dispara.

  Mientras la bolsa es especulacion pura y dura, para la mayoria de los españoles comprar vivienda es mitad ahorro y mitad inversion , y la razon es la financiacion que mencionabamos antes, no es lo mismo ir ahorrando mes a mes mientras se paga la hipoteca que invertir de golpe todo el dinero, por lo tanto las inversiones en el mercado inmobiliario español y en la bolsa no son equiparables del todo.

   Tambien es importante saber que una vivienda supone ahorrarse pagar un alquiler o al compra piso como inversion hay que tener en cuenta que hay que sumar las rentas del alquiler a las plusvalias obtenidas al vender.

  Sobre el resto de los parecidos y diferencias entre bolsa y vivienda es muy conveniente leer El periodico digital El confidencial en un articulo de su seccion de economia titulado Invertir en Bolsa Mas Rentable que comprar vivienda en los ultimos 30 años desvela que :


Remontémonos a 1985. Imaginemos que aquel año, usted decidió invertir 16.639 de las antiguas pesetas, 100 euros en la actualidad, en la bolsa española. Hoy en día, esos 100 euros se habrían transformado en 1.000 euros. Mayor habría sido la ganancia -1.232 euros para ser más exactos-, si esa cantidad hubiera ido a parar al conjunto de las constructoras que cotizan en bolsa. Por el contrario, si esos mismos 100 euros se hubieran destinado a comprar una vivienda, hoy en día estaríamos hablando de 650 euros. 
Obviamente, 16.639 pesetas habrían sido suficientes para comprar varias acciones pero no una vivienda. De hecho, hace 30 años, para haber podido materializar dicha inversión, habría que haber destinado casi 4 millones de pesetas para poder comprar un piso medio de 80 metros cuadrados -a razón de unos 300 euros el metro cuadrado-.
No obstante, una vez hecha esta apreciación, en términos de rentabilidad, la que a priori parecía una inversión mucho más segura -al menos hasta el estallido de la burbuja hace ya seis años-, habría reportado unos rendimientos sensiblemente inferiores que la bolsa española, una alternativa que se ha revelado como una opción más rentable en los últimos 30 años, si bien mucho más volátil. Más líquida también, puesto que resulta más sencillo desprenderse de unas acciones que de una vivienda, pero sujeta a fuertes altibajos, tal y como puede apreciarse en el gráfico. 
Rentabilidad inmobiliaria y bolsa española
No obstante quien hace casi tres décadas decidió optar por la vivienda como refugio para sus ahorros o como una inversión a largo plazo, tampoco erró en su elección. Según el Índice Inmobiliario de ST (IIC), que recoge las variaciones sufridas en el precio de mercado de viviendas con base 100 en diciembre 1985, el 31 de diciembre de 2013 el indicador alcanzó la cifra de 625,5, lo que significa que quien compró en 1985 una vivienda nueva podría venderla actualmente a un precio 6 veces por encima de aquel año.
Para que esas ganancias se hubieran materializado, obviamente, usted debería haber destinado su dinero por a bolsa como a la vivienda hace casi tres décadas y haber mantenido su inversión hasta el día de hoy. Una inversión a largo plazo en toda regla.
No obstante, tal y como puede apreciarse en la tabla, desde 1985, cualquiera de esas tres inversiones -bolsa, constructoras o vivienda- ha experimentado importantes revalorizaciones. Es decir, podría haber decidido vender en 1986, o en 1990, incluso en 2007, cuando estalló la crisis financiera y explotó la burbuja inmobiliaria, y habría ganado dinero. 
Eso sí, quien decidió deshacer posiciones antes del desplome de la renta variable a partir de 2007, consiguió transformar cada 100 euros en 1.708. Quien apostó por las constructoras obtuvo algo más de 2.409 euros por cada 100 invertidos en 1985, mientras que por cada 100 euros depositados en una casa, habría obtenido casi 900.
La bolsa, más volátil pero más líquida
“Es cierto que si echamos la vista atrás, vemos cómo la bolsa ha sido más rentable como inversión que la vivienda. No obstante, también ha sido mucho más volátil”, explica a El Confidencial Juan Fernández-Aceytuno, director General de Sociedad de Tasación, al tiempo que añade que la bolsa también ofrece al inversor una mayor liquidez que la vivienda.
Precisamente la fuerte volatilidad ha sido una constante en la renta variable en las tres últimas décadas, tal y como muestra el gráfico superior, con dos fuertes altibajos entre 2005 y 2007. Ese año, con el estallido de la burbuja inmobiliaria y del inicio de la crisis financiera se produjo un fuerte desplome de la bolsa mucho más abrupto que en la vivienda, que inició una tímida caída que solamente se ha acelerado en los dos últimos años.
Además, mientras que las casas todavía tienen recorrido a la baja , como apuntan los expertos, la bolsa ya ha dado síntomas de recuperación con revalorizaciones en el último año. Es decir, si en 2011 usted compro casa y decidió vender, con toda probabilidad perdió dinero. No así si invirtió en la bolsa española
Para quienes tanto la bolsa como la vivienda ha resultado una inversión ruinosa fue para quienes apostaron por alguna de ellas hace siete años. En 2007, tanto la bolsa, como las constructoras que cotizaban en el mercado bursátil como la vivienda alcanzaron sus máximos históricos. Por cada 1.700 euros invertidos en bolsa se han evaporado 700, mientras que la pérdida en ladrillo puro y duro ronda los 250 euros por cada 900. Una prueba de la fuerte volatilidad de la renta varaible.  
De cara al futuro, y tras el ajuste de precios sufrido -cercana al 40% en el caso de la vivienda nueva y en términos reales, según Sociedad de Tasación-, son muchos los expertos los que vuelven a ver atractiva la vivienda como inversión. “El sector inmobiliario se encuentra en un punto de inflexión y volverá a ser a ( segun el siguiente articulo de recomendada lectura ), una oportunidad de inversión atractiva a lo largo de 2014, siempre que se tenga en cuenta que una inversión inmobiliaria debe contemplar un horizonte temporal entre 5 y 10 años", apuntaba recientemente Bankinter en un informe sobre el mercado residencial español