Corrupcion urbanistica en el Psoe de Marcelino Iglesias y Zapatero

   La corrupcion urbanistica en la politica española esta tan integrada que en la epoca del boom era vox populi que en cualquierav de los ayuntamientos de España untar al concejal de turno, normalmente al concejal de urbanismo del municipio, era casi obligado pàra que una empresa promotora pudiera construir y obtener las licencias oportunas.

  Asi deberia pasar por caja de los politicos corruptos de cualquier partido politico , algo tan asumido por las empresas de la construccion como instaurado como costumbre por parte de los politicos.

  La corrupcion no afecta solo a las empresas promotoras o constructoras sino que al final acaba repercutiendo en el comprador final de vivienda en España debido a que las comisiones ilegales de las empresas inmobiliarias recibidas por los politicos acaban siendo pagadas por el comprador bien por subir el precio de los pisos en venta o bien bajando las calidades de la edificacion para que salgan los numeros al promotor teniendo en cuenta los gastos derivados de la corrupcion urbanistica.

Noticias corrupcion urbanistica en inmobiliariabarreras.net

   Pero la noticia de ultima hora de hoy de el diario digital el confidencial apunta a una trama urbanistica a un nivel politico mucho mas alto, implicando a Marcelino Iglesias Ex presidente de Aragon y portavoz socialista en el senado en un oscuro caso de corrupcion urbanistica en el municipio de La Muela en un articulo titulado La empresa acusada de pagar a Marcelino Iglesias se embolso 35 millones de euros en un año :

    Construcciones Sagain , la empresa gestionada por Ignacio Unsain yFrancisco Aramburu que presuntamente pagó comisiones a Marcelino Iglesias, portavoz del PSOE en el Senado y expresidente de Aragón, se embolsó 35 millones de euros en poco más de un año mediante seis pelotazos en el municipio de La Muela (Zaragoza) . El juez que investiga esa supuesta trama de corrupción urbanística ha imputado ya a 45 cargos públicos y empresarios, entre ellos Unsain y Aramburu , que tienen otras causas pendientes con la justicia.

       Iglesias, que fue presidente de Aragón y más tarde número tres del PSOE conJosé Luis Rodríguez Zapatero, cobró presuntamente un millón de euros de Construcciones Sagain a cambio de su intermediación para desbloquear una operación urbanística en La Muela, como reveló ayer El Confidencial. Un empresario vasco, antiguo cliente de Unsain y Aramburu, asegura que la entrega del dinero se hizo en diciembre de 2008 a través de Agapito Iglesias, presidente del Real Zaragoza C.F. y empresario muy cercano al expresidente aragonés.

Unsain y Aramburu obtuvieron en un periodo de tan sólo 16 meses unas plusvalías de 35 millones de euros mediante seis operaciones urbanísticas en La Muela. Según un informe de la Brigada de Blanqueo de Capitales de la Jefatura Superior de Policía de Aragón, incorporado al sumario del caso La Muela que instruye el juez Alfredo Lajusticia, ambos constructores hicieron uso de información privilegiada para embolsarse esa abultada cifra en tan corto periodo de tiempo. Y recurrieron a tres estratagemas para lograr su objetivo.

Por un lado, Construcciones Sagain adquiría terrenos rústicos inmediatamente antes de su recalificación como suelo urbano; o bien lo hacía nada más producirse el cambio de calificación urbanística, "existiendo en estos casos, probablemente, contratos previos de opciones de compra suscritos entre los propietarios de los terrenos y Construcciones Sagain, que de esta forma se aseguraba la compra del terreno ya recalificado", según el informe policial. Por último, la constructora se hacía con suelo urbano de propiedad municipal "a unos precios claramente inferiores a los de mercado".

Noticias inmobiliarias de España en inmobiliariabarreras.net

El primer pelotazo se remonta a septiembre de 2004, cuando Unsain y Aramburu desembolsaron casi 11 millones de euros por varias parcelas de suelo rústico en el paraje conocido como El Morrón. Seis meses más tarde, una vez que el Ayuntamiento de La Muela, gobernado entonces por el Partido Aragonés (PAR), hubo cambiado la calificación de las parcelas a suelo urbano, los dos constructores imputados revendieron el suelo por 22 millones de euros, obteniendo en tiempo récord una plusvalía de 11 millones.

Doce millones en siete meses

La operación más rentable se realizó en mayo de 2005. En este caso, Construcciones Sagain no adquirió los terrenos a particulares, como ocurrió en El Morrón, sino a la Sociedad Urbanística de La Muela, participada al 100% por el Ayuntamiento. Unsain y Aramburu compraron 200.000 metros cuadrados en el polígono industrial de Centrovía, muy cerca de la autovía Madrid-Barcelona y la Plataforma Logística de Zaragoza, por 14,5 millones de euros. Siete meses después, la constructora revendió la parcela por 26,5 millones, logrando un beneficio de 12 millones de euros.

El último pelotazo, en diciembre de 2005, fue la adquisición de una dehesa de 239 hectáreas de suelo rústico, a tres euros el metro cuadrado, en el paraje denominado Barranco del Puerco. El plan de Unsain y Aramburu pasaba por forzar la recalificación de esos terrenos como suelo urbanizable de uso industrial para levantar en ellos la 6ª fase del polígono Centrovía. Y aunque la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio de Zaragoza (CPOT) tumbó inicialmente el proyecto, cuatro meses más tarde, de forma sorprendente, cambió radicalmente de criterio y aprobó la recalificación.

Según el mencionado informe policial, la inesperada aprobación de la 6ª fase de Centrovía "se produjo a pesar de que unos meses antes este mismo órgano [la CPOT] había rechazado ese mismo proyecto y que no habían cambiado las circunstancias que motivaron su denegación, es decir, continúa el excedente de suelo industrial en este municipio, puesto que la 5ª fase seguía sin arrancar". Por su presunta intervención para desbloquear ese proyecto, el expresidente aragonés cobró supuestamente una comisión de un millón de euros.

 MARCELINO IGLESIAS SE DEFIENDE EN UN ESCRITO A EL CONFIDENCIAL

(*) Nota de la Redacción. El portavoz socialista en el Senado, Marcelino Iglesias, ha remitido un escrito a El Confidencial en el que hace las siguientes puntualizaciones:

"Que es rotundamente falso que con relación a este asunto ni con ninguno otro, yo haya recibido jamás cantidad de dinero alguna. Ni directamente, ni por persona interpuesta. Que no conozco, ni directa ni indirectamente, a los empresarios que en la información se citan. Que sí que conozco, puesto que se trata de actuaciones que han salido a la luz pública, el procedimiento que se sigue desde hace seis años contra diversas personas de lo que se denominó el caso del Ayuntamiento de la Muela. Que en ese procedimiento, y durante estos seis años, jamás se ha establecido ningún tipo de relación con mi persona o con respecto a mis responsabilidades como presidente, que fui, de Aragón.      Por tanto, nunca desde el juzgado en el que se instruye el caso se han puesto en contacto conmigo en relación con la causa, ni me consta que nadie me haya relacionado con los hechos investigados. 

       Que lo que procede en derecho, cuando alguien cree disponer de información para la causa abierta, no es formular ningún tipo de declaración jurada, de la que su medio de comunicación dice disponer, sino dirigirse al juez instructor para poner en su conocimiento cuanta información considere relevante para la causa que éste instruye. Que la información por ustedes publicada no utiliza otras fórmulas que las indirectas, en las que se relacionarían presuntamente los hechos investigados con mi persona. Lo que, entenderán ustedes, me sitúa en una gran indefensión, más grave si cabe por mis responsabilidades políticas pasadas y presentes. Que dado que para mí todo este asunto era ajeno hasta hoy, realizaré las actuaciones legales oportunas dirigidas a la defensa de mi buen nombre y honestidad, que es la que siempre ha dirigido mi actuación en la esfera pública y privada, y es mi mayor patrimonio".

Se acaban las viviendas ganga segun los fondos de inversion

  Los fondos de inversion anuncian el fin de la caida de los precios de la vivienda en España y la desaparicion paulatina de las viviendas a precio de ganga del mercado inmobiliario español ., los conocidos como pisos chollo seran cada vez mas escasos segun una noticia de hoy de El Confidencial.

     

Pisos chollo en  inmobiliariabarreras.net

   La noticia de hoy en El Confidencial se titula se acabaron los pisos chollo :

 Si alguna vez existieron los pisos chollo, están a punto de formar parte del pasado. Después de un par de años en los que la banca ha estado aplicando descuentos salvajes a muchos inmuebles –la mayoría mal ubicados, Seseña es un claro ejemplo, o en muy malas condiciones–, las posibilidades de encontrar una ganga inmobiliaria en el futuro serán mucho más escasas.

“En zonas con sobreoferta o en determinados productos, que más bien parecen infravivienda, continuará la bajada a los infiernos. Pero cada vez serán menos viviendas”, apunta Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores en el blog de la compañía. La principal razón, la fuerte entrada de los fondos de inversión en el mercado residencial español.

“En los últimos meses, buena parte de la cartera de las entidades financieras, Administraciones Públicas e incluso la Sareb ha cambiado de manos a los fondos de inversión. Ellos, a diferencia de las entidades financieras, no están obligados a provisionar ningún valor por las viviendas no vendidas y, por el contrario, si las han comprado es porque piensan que pueden obtener un beneficio vendiéndolas o alquilándolas”, explica Cózar.

No obstante, si usted pensaba comprar casa este año, tampoco debería echarse las manos a la cabeza y pensar que ha perdido una oportunidad puesto que, aunque es cierto que la banca ha realizado rebajas superiores al 50% y de hasta el 70% y hemos visto en el mercado pisos por debajo de los 60.000 euros, lo cierto es que por estos precios básicamente se encontraban en el mercado pisos pequeños, viejos, a reformar, interiores, bajos, mal ubicados, sin ascensor…Viviendas que nunca deberían haberlo sido,según los expertos inmobiliarios. "No podemos hablar de chollos, sino de precios razonables”, explicaba hace unos meses a El Confidencial Víctor Esteban, de Básico Homes, empresa pionera en la venta de activos bancarios.

¿Suelo a la vista? 

La entrada en escena de los fondos de inversión también marcará el paso de los precios de la vivienda en España tal y como lo ha hecho la banca durante los tres últimos años y la Sareb durante 2013. “No van a regalar las viviendas, no harán grandes descuentos; en cambio, negociarán cada vivienda una a una, intentando sacar la mayor rentabilidad”, explica Ruben Cózar. “En algunos casos les darán valor reformándolas o arreglándolas para no tener que malvenderlas. En resumen, tratarán de rentabilizar cada euro mientras que la Sareb, por su parte, también estará obligada a dar beneficios”.

Por lo que respecta a la banca, Cózar lo tiene claro. “Con todas las provisiones realizadas, los bancos, salvo excepciones, ya han puesto a la venta a buenos precios la mayoría de sus carteras". Y explica que, aunque las entidades han empezado a desarrollar suelos de los que saldrá producto que en algunos casos puede ser todavía económico, "pronto irá pasando a manos de inversores que intentarán sacarle el último duro, o serán las propias entidades las que en algunas ocasiones, como ya hemos visto, suban precios al vender a ritmos muy buenos”. También aportarán su granito de arena a la estabilización de los precios los particulares, "que son los que más se resisten a bajar el precio de sus viviendas".

"En resumen", concluye este experto, "tiene pinta de que con un poco de financiación y con algo de recuperación de la economía española los precios se estabilizarán más pronto que tarde. Hay que tener en cuenta que existe una legión de demandantes potenciales que no han comprado vivienda en estos seis años, casi siete, de crisis inmobiliaria. Los españoles queremos tener casa en propiedad y la cabra tira al monte”.

La vivienda es el sector que mas empresas crea en España

  Pese a la crisis inmobiliaria la vivienda en España sigue siendo uno de los motores de la economia como demuestra el hecho de que el 26 % de las empresas de nueva creacion esten relacionadas con la vivienda, empresas de construcion principalmente.

 

Creacion de nuevas empresas en España

     Los datos de creacion de nuevas empresas en España los aporta una noticia de ultima hora de hoy que publica el diario El Confidencial cuyo titulo es España enganchada al ladrillo ; Una de cada 4 nuevas empresas son de construcion :

El ladrillo sigue siendo atractivo. A cinco años de la explosión de la burbuja inmobiliaria, el 26% de las empresas que se crean en España tienen relación directa con el sector de la vivienda, según los datos de los registros mercantiles españoles recopilados por el Gabinete Económico de Axesor.

La creación de empresas totales en 2013 –o al menos de las que se inscriben en el registro mercantil- no tiene comparación con los niveles anteriores a 2008. Sin embargo, en los primeros once meses de este año ya hay un repunte con respecto a 2012. Entre enero y noviembre se han dado de alta 86.345 sociedades mercantiles, un 6% más que el mismo período del año anterior.

De todas ellas, 22.000 pertenecieron al sector inmobiliario y de la construcción. El miedo al ladrillo, después del bajón entre 2008 y 2009, parece haberse esfumado. Entre 2010 y el año en curso, el número de nuevas empresas registradas en el sector de la construcción ha subido un 35%. 

La otra gran categoría elegida por quienes han creado una empresa en 2013 en España ha sido la de comercio al por menor y al por menor, una categoría que, según la terminología de los registros mercantiles, incluye también la reparación de vehículos. La hostelería, por su parte, ha atraído al 8% de las empresas de nueva creación.

Los últimos datos del INE –relativos a 2001- confirman que el sector de la constucción sigue aportando alrededor del 11% del PIB español y aglutina el 10% del mercado laboral. Las empresas del sector, de hecho, siguen en auge incluso desde el comienzo de la crisis. De las 528.170 sociedades que se han constituido entre 2008 y 2013, un 24,39% están relacionadas con actividades vinculadas al ‘ladrillo’, precisamente el sector cuya expansión desmesurada ahondó en la gravedad de la crisis económica.

Si la construcción sigue al alza, sin embargo, el sector estrictamente dedicado a la venta inmobiliaria ha sufrido una caída del 7% desde 2010, y del 63% si se toma como referencia el primer año de crisis económica.

La caída de la actividad hostelera, por su parte, no ha frenado la creación de nuevas empresas en este sector. Las sociedades creadas con este fin han vuelto a superar las 7.000 en un año, algo que no ocurría desde 2007. Eso sí, habrá que esperar a 2014 para conocer cuántas de ellas se mantuvieron abiertas.

En esta evolución es interesante la de las empresas de suministro de energía. Con los continuos movimientos del sector, entre 2008 y 2013 hubo una disminución de 305% en la creación de nuevas empresas de este tipo. De  las más de 8.000 que se crearon hace cinco años se ha pasado a las 437 de estos últimos doce meses. Cabe destacar que, en 2008, el 18% de ellas estaban ligadas a las energías renovables.

El peso regional del ladrillo

La presencia de las empresas de construcción en el tejido empresarial de las diferentes comunidades autónomas no ha sido uniforme. En las islas se ha notado más. En Baleares y Canarias el 14% de las empresas que se  crearon fueron de construcción. Y si se agrupan las que estén conectadas a la vivienda (construcción e inmobiliaria), llegaron a representar, respectivamente, el 20% y el 16% del tejido empresarial de nueva creación.  En este sentido, en Andalucía –un 15%- y en Murcia-un 14%- también se notan posibilidades en el sector.

La Rioja, Navarra y el País Vasco, por otra parte, fueron las regiones dónde tuvo menos peso la suma de estos dos sectores, que no superó un 9% del total.

Fondos buitres y problemas legislativos en el mercado inmobiliario español

  La consultora Aguirre Newman especializada en la venta y alquiler de oficinas ha elaborado un informe que recopila los problemas del mercado inmobiliario español de cara a ser mas atractivo de cara a los fondos buites, el principal problema es la complejidad normativa debido a las distintas legislaciones de las comunidades autonomas.

   El diario El Confidencial destaca 8 problemas concretos que enumera ese informe en un articulo titulado Ocho puntos debiles del sector inmobiliario español que frenan a los grandes fondos que reproducimos integramente :

   Desde hace meses, los fondos de inversión sobrevuelan el mercado inmobiliario español. Algunos han comprado, pero otros se han echado para atrás en algunas operaciones. La subasta que quedó desierta el viernes pasado por varias promociones de viviendas en alquiler propiedad de la Comunidad de Madrid es el ejemplo más reciente, pero no el único. De hecho, los propios fondos detectan una serie de puntos débiles del sector inmobiliario español que restan atractivo frente a otros destinos de inversión. Unas inquietudes que la consultora Aguirre Newman, muy presente en los procesos de asesoramiento de estos fondos, ha resumido en ocho puntos y que se refieren a un marco jurídico estable, mayor transparencia, el fomento de nuevas vías de financiación, la simplificación de legislaciones, una mayor agilidad de los mercados del suelo o la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas. 

"Sentíamos la necesidad de reflexionar y realizar propuestas de mejora para evitar volver a caer en los mismos errores y corregir o atenuar nuestras desventajas, en un contexto de globalización de los mercados en el que nuestro país, más que nunca y pese a estar apreciándose un renovado interés por nuestros activos, se enfrenta a una competencia extrema como destino de las inversiones inmobiliarias en el mundo”, explicaban ayer Santiago Aguirre y Stephan Newman, presidentes de Aguirre Newman, consultora inmobiliaria que celebra 25 años en el mercado español. Sus propuestas se resumen en ocho puntos. 

1.- Marco jurídico estable y la permanencia de unas reglas del juego conocidas que permitan a los inversores, operadores y usuarios la toma de decisiones en un marco de confianza, sin asumir otro riesgo que el lógico e intrínseco de los mercados. “Sólo en 2013, se han aprobado cinco Leyes Orgánicas, 17 Leyes Ordinarias y 13 Decretos-Ley”, detalla el documento, aunque la consultora advierte de que más que una crítica se destaca que se trata de "un muy prolijo y en ocasiones abrumador ámbito normativo general, comunitario y local, que afecta de manera directa al mercado inversor". Y añade la consultora que “el cambio radical de planteamiento de algunas regulaciones en otros sectores introduce un factor de inseguridad y riesgo de extrapolación a otros ámbitos”.

2.- Dotar de una mayor transparencia al mercado inmobiliario, en especial en todo lo relativo a los precios de cierre de las transacciones inmobiliarias. El análisis aclara que las estadísticas sobre la evolución del número de transacciones y los precios de compraventa de viviendas, ofrecidos por el INE, el Ministerio de Fomento y el Consejo General del Notariado, son fiables y permiten obtener una fotografía razonable de las tendencias, “pero no son capaces de permitir profundizar en el estudio sobre qué ocurre en el mercado en una zona concreta”, una información reclamada por los inversores internacionales y consolidada en otros países.

El informe reconoce la dificultad de encontrar una solución, pero reclama la necesidad de disponer de información sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y clasificar dichostock disponible como primera residencia o vivienda vacacional. “Sin un conocimiento más completo y fiable de la situación de los diferentes segmentos y mercados se dificulta la búsqueda de soluciones, al no existir un diagnóstico claro de la dimensión del problema”.

3.- Fomentar nuevas vías de financiación que agilicen la inversión inmobiliaria. Aguirre Newman precisa que en España, los fondos private equity están adquiriendo un papel protagonista en la financiación ante las oportunidades existentes y la escasez de ofertas de entidades financieras. Asimismo, se indica el papel incipiente de las compañías de seguros en otros mercados como financiadores del mercado inmobiliario al encontrar en esta actividad una forma efectiva de ‘casar’ sus riesgos a largo plazo con inversiones también a largo plazo y riesgo reducido aunque, ciertamente, no vemos de momento esa misma tendencia en España.

El informe señala que se han aprobado medidas urgentes para la protección del deudor hipotecario que permiten la suspensión inmediata y por dos años de los alzamientos en procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, respecto a familias en situación de vulnerabilidad. “Todas estas medidas, perfectamente justificadas ante la actual situación socioeconómica y sus graves consecuencias, introducen incertidumbre para las entidades financiadoras y los inversores interesados en adquirir préstamos en el mercado nacional”. Aguirre Newman aconseja “buscar un equilibrio entre la seguridad jurídica de los prestatarios y los mecanismos de protección de las entidades financieras” para favorecer el flujo de capital y dinamizar el mercado actual y el sostenimiento de la inversión extranjera a medio y largo plazo.

Legislacion autonomica en mercado inmobiliario español

4.- Multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales, un obstáculo frente a la unidad de mercado, que afecta a aspectos como la regulación del suelo, la normativa urbanística aplicable, la regulación sobre la vivienda protegida, los impuestos en la compra, etc. Diferentes tratamientos que se encuentran también en la fiscalidad, un factor determinante en la obtención del precio final de la transacción y, por lo tanto, en la rentabilidad. 

Ante la complejidad de simplificar normativas dispares, el informe de Aguirre Newman propone “trabajar en una fuente de información, que aglutine las distintas normativas territoriales y explique didácticamente cuáles son las principales variables a tener en cuenta a la hora de acometer una inversión inmobiliaria, así como las normativas aplicables según la región en la que se encuentre el inmueble”.

5.- Mayor agilidad de los mercados de suelo y tramitaciones urbanísticas. En este punto, Aguirre Newman plantea tres soluciones:

- elaborar un pacto entre las comunidades autónomas para la puesta en común de una normativa única y sostenible en el tiempo sobre la ley del suelo;

- solventar la excesiva burocracia, incentivando la colaboración público-privada mediante la integración de equipos mixtos que permitan agilizar las distintas tramitaciones, y

- dotar a las Administraciones y tribunales de mecanismos para mejorar la publicidad de los procedimientos abiertos existentes contra actuaciones urbanísticas, así como derivar más actividad de los tribunales hacia procedimientos de arbitraje, con el fin de agilizar la demora en las resoluciones.

6.- Con respecto a los procedimientos judiciales, el informe reflexiona sobre la necesidad de “dotar de seguridad y eficacia a los pactos que se alcancen, de modo que si una de las partes contraviene lo acordado, la otra tenga los instrumentos legales necesarios para cumplir y hacer cumplir lo pactado, lo que ofrecería al mercado más agilidad y atractivo”. Aguirre Newman apunta a que muchos inversores muestran su preocupación por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos en los periodos pactados en los contractos de arrendamiento.

7.- El informe aborda, asimismo, la desconfianza sobre la valoración y el sentido de las tasaciones en España, “ya que se han convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación existente y no como un documento con valor intrínseco, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia”. Aguirre Newman considera que la incorporación de algunos aspectos de la regulación existentes en la Ley de Auditoría de Cuentas y de los principios inspirados de la misma podría ser de enorme ayuda en la mejora del marco de actuación. En concreto, plantean la opción de revisar los Capítulos III y IV del Real Decreto 1/2011.

8.- La importancia de la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas y su papel como dinamizador del mercado. La consultora considera que la actividad que, en este sentido, están desarrollando las corporaciones y empresas debería trasladarse a las Administraciones Públicas mediante el análisis de todo su portfolio y el establecimiento de una línea estratégica de actuación clara y coherente entre las diferentes Administraciones, que redundaría en múltiples beneficios como la reducción del déficit público, la rebaja de los costes, racionalizando y mejorando el uso de los espacios. Aguirre Newman estima que una mejora en la gestión patrimonial conseguiría ahorros de entre un 20% y un 30% en la partida del gasto corriente, vinculado a inmuebles de la Administración o la bajada de la prima de riesgo, haciendo al país más competitivo.

Asimismo, podría constituir un factor de dinamización de determinadas zonasprime de las ciudades, revertiendo al ámbito privado inmuebles en los que la Administración ya no requiere ubicaciones privilegiadas y que, hasta ahora, no habían formado parte de ese mercado.

El informe de Aguirre Newman subraya la dificultad de acometer muchas de estas reformas, así como del esfuerzo ya realizado por el Gobierno en estos ámbitos. Igualmente, precisa que algunos de los puntos tratados ya han sido objeto de reforma por parte del Gobierno y otros son de complicada implantación por la cesión de competencias a las distintas Administraciones regionales y locales.

El mercado inmobiliario de EEUU crece desde Enero de 2012

       

         El mercado inmobiliario de Estados Unidos hizo suelo en Enero de 2012 y ya entrados en 2013 sube el precio de la vivienda en EEUU y sube el numero de viviendas vendidas y lleva desde entonces ya casi un años de recuperacion, lo que indica una cierta solidez y una trayectoria alcista mas o menos sostenible.

   Lo mas importante es que no hablamos de previsiones, ni de opiniones de expertos que siempre pueden ser interesadas, sino que hablamos de datos reales mucho mas dificiles de manipular, si bien siempre caben lecturas tendenciosas, los datos en si mismos son los que son.

      Hasta tal punto podemos hablar de recuperacion en el mercado inmobiliario Estadounidense que las REIT, sociedades de inversion inmobiliaria similares a las SOCIMI en España estan entrando a estudiar con mucho interes el mercado inmobiliario de Usa con la intencion de invertir con fuerza.

      Los datos los aporta una noticia de ultima hora de hoy y de maxima actualidad en el diario El Confidencial titulada

La recuperación del sector inmobiliario en EEUU resucita el atractivo de los REIT :

La recuperación del mercado inmobiliario americano sigue cobrando energía, según demuestran los indicadores.Tras seis años en crisis, el sector comienza a dar muestras de una mejoría sostenida que para los inversores puede convertirse en una gran oportunidad. En este sentido, los REIT -sociedades de inversión inmobiliaria similares a las socimi españolas- han vuelto a resurgir como uno de los vehículos de inversión más adecuados para tomar exposición a este sector.

El estallido de la burbuja de las hipotecas subprime (préstamos de alto riesgo) puso de manifiesto la elevada especulación que existía en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y provocó una crisis de dimensiones globales, de la que aún se sienten sus efectos. Evidentemente, el sector más afectado fue el propio segmento residencial americano, donde los precios se desplomaron y se frenó en seco la venta y la construcción de viviendas.

 

El impacto de la crisis en la vivienda fue de tal magnitud que el precio de los inmuebles se desplomó un 50%entre abril de 2006 (máximos históricos) y enero de 2012, cuando tocó su suelo, según el índice Case-Shiller de S&P. Desde ese momento, iniciaron la senda de la recuperación y el mercado comenzó a reactivarse.

Las señales de dicha mejoría son cada vez más sólidas, como muestran los últimos datos. Los precios de la vivienda se incrementaron en 2012 un 6,8%, un ritmo que no se veía desde julio de 2006. El índice de casas pendiente de venta (mide las operaciones de compraventa firmadas pero a falta de obtener financiación) aumentó en enero un 9,5% interanual y encadenó su vigésimo primer mes consecutivo de ascensos, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Inmuebles. Asimismo, la venta de viviendas nuevas se elevó en enero un 15,6%, hasta una cifra anualizada de 437.000 casas, el nivel más alto desde julio de 2008. Y la construcción de pisos también se ha acelerado y creció un 23% interanual en el mismo mes.

Con estas cifras, parece claro que el mercado inmobiliario está en pleno auge y que hay que aprovechar su potencial alcista. La gestora Fidelity considera, por ejemplo, que el precio de la vivienda está aún un 2% por debajo de su valor razonable.

Sin embargo, algunos expertos advierten que no hay que generalizar y que solo en el segmento residencial hay oportunidades. “Los locales comerciales son el riesgo latente del sector inmobiliario en Estados Unidos. Este área no vivió un desplome tan brusco como el residencial porque la Fed intervino y no ha purgado sus excesos en la misma medida que la vivienda”, asegura Juan Ramón Caridad, director del máster de Finanzas FIA.

Pero la vivienda sí ha experimentado su particular catarsis. “Es un activo que tiene potencial desde un punto de vista fundamental, pero también es ilíquido”, afirma Caridad. De ahí que la mejor forma de invertir en él sean productos que diversifiquen el riesgo.

Y es que para invertir en inmuebles no es necesario adquirirlos. Concretamente, en EEUU es muy habitual hacerlo a través de los denominados REIT. Estas compañías cotizan en bolsa y reparten al menos el 90% de sus beneficios entre sus accionistas para poder disfrutar de ventajas fiscales. Suelen ser de tres tipos: patrimonialistas, que son las que compran propiedades para promoverlas y obtener rentas –aunque también los venden si consiguen un buen precio-; hipotecarias: que adquieren titulizaciones o cédulas; o híbridas.

Protección contra la inflación

“Es un vehículo desconocido y muy poco utilizado por los inversores españoles”, apunta Javier Martín, analista financiero de Profim, que explica que una de sus bondades, además de ofrecer exposición al inmobiliario americano, es que cubren las carteras contra la inflación.

“Actualmente, se teme que las abundantes políticas cuantitativas generen inflación por la constante impresión de dinero y su puesta en circulación mediante la compra de bonos del Tesoro y papel hipotecario, y las REIT son un buen protector, ya que tienen facilidad para repercutir las subidas del IPC en sus alquileres. Además, año tras año tratan de incrementar su cuenta de resultados y, por lo tanto, de pagar más dividendo”, concreta Martín.

 A día de hoy, la rentabilidad por dividendo de las REIT es del 3,5%, frente al 2,5% del S&P 500. En lo que respecta al rendimiento total, el Dow Jones Total Return REIT Index se revaloriza a un año un 18,2%, mientras que el MSCI US REIT Index, sube un 12,6%.

Momento de entrada

El hecho de ser sociedades cotizadas les otorga transparencia y liquidez, pero también tiene consecuencias negativas, como su elevada correlación con el mercado. “Es casi total. Por eso, el momento de entrada es muy importante y ahora no lo es”, destaca Martín, que considera que es mejor esperar a que se tomen medidas concretas para controlar la elevada deuda de EEUU. “Cuando se despejen las incertidumbres y si la bolsa baja, será una oportunidad extraordinaria”, subraya.  

Martín apunta que para los inversores con menor patrimonio es mejor realizar la inversión en REIT a través de ETFs o fondos de inversión tradicionales, que permiten una mayor diversificación, liquidez y cubrir el riesgo de divisa, ya que las REIT están denominadas en dólares.

Una de las ETF de REIT más populares en EEUU es VQN de Vanguard, que negocia alrededor de 150 millones de dólares diarios y ofrece una rentabilidad por dividendo del 3,5%. Mort ETF, es otro producto de estas características, aunque entraña más riesgos, ya que invierte en REIT de titulizaciones hipotecarias. 

En el caso de los fondos tradicionales, Martín apuesta por Schroders Global Property o Aviva Global Real Estate, que permiten tener exposición al mercado inmobiliario global y que, además de REIT, también suelen incluir en la cartera otras compañías del sector, como constructoras o inmobiliarias.