Se desploma la construccion de vivienda protegida en España

 Los datos revelan que el numero de viviendas de vpo construidas en España sufre un grave desplome en los ultimos 12 meses, algunos diarios economicos españoles como Cinco Dias achacan a la crisis inmobiliaria y financiera .

  Y es muy posible que la crisis sea uno de los motivos por los que la construccion de vivienda protegida en España toca nuevos minimos historicos, pero una mejor informacion de las trabas legales  a la hora de limitar la facultad de disponer que impone a la vivienda VPO su legislacion especifica , mas un precio demasiado semejante al de las viviendas libres absolutamente injustificado constituyen las causas de la caida de la demanda de este tipo de viviendas.

   No seria una mala noticia que no se construyeran pisos protegidos para su venta por que son un nido de corruptelas politicas en los ayuntamientos y por que no tiene sentido vender las viviendas protegidas en vez de ponerlas en alquiler, de forma que cumplan con su fin social de facilitar el acceso a la vivienda a las personas mas desfavorecidas que de otro modo no podrian comprar ni alquilar viviendas a los precios del mercado libre.

  Por las causas que explica el diario Cinco Dias o por las que apuntan otros expertos en sus blogs de Noticias inmobiliarias el caso es que lo cierto es que la politica de vivienda social en España es muy mejorable en demasiados aspectos , como explica el articulo  por que las Vpo en España perdieron su utilidad social .

Informacion VPO en España 2014 de inmobiliariabarreras.net

  Transcribimos literalmente la noticia de ultima hora de hoy de el Cinco Dias titulado La crisis certifica la muerte de la VPO :

En poco más de dos o tres años la promoción de viviendas de protección oficial será historia en España después de más de tres décadas de una política pública (desempeñada por gobiernos socialistas y populares) basada en la concesión de distintos tipos de ayudas a promotores y familias para facilitar su acceso a una casa en propiedad.

Primero porque el nuevo plan cuatrienal 2013-2016 no contempla ya ninguna ayuda para edificar más VPO en régimen de compra, las pocas que se sigan construyendo deberán ser para alquilar.

Segundo, porque existe todavía un stock ingente de pisos nuevos sin vender ni alquilar a los que el Ejecutivo pretende dar salida. Algunos, no muchos la verdad, podrían hacerlo en forma de vivienda protegida, si se ajustan a los criterios que exige la ley.

Y tercero, porque la durísima crisis económica que vive el país desde 2008 cerró la financiación a esta clase de proyectos y redujo los presupuestos públicos a la mínima expresión, lo que a la postre provocó que la oferta de VPO se encuentre ahora en vías de extinción. Además, sus precios se aproximaron mucho a los del mercado libre, por lo que su venta perdió atractivo.

Así lo ponen de manifiesto las cifras de ejecución del plan anterior a las que ha tenido acceso CincoDías, referidas a los programas de 2009 a 2012; y procedentes de una respuesta parlamentaria de Fomento al Grupo Socialista.

El número de actuaciones de VPO de nueva construcción ha pasado de contabilizar 43.262 en 2010 a apenas 7.483 en 2012, lo que supone una caída del 82,7% en dos años y del 40% solo de 2011 a 2012. Para el año pasado, la portavoz socialista de Vivienda, Leire Iglesias, recuerda que Fomento ni siquiera ha remitido los datos.

“Aunque el nuevo plan cuatrienal 2013-2016 no ha echado a andar porque no se han firmado los convenios con las comunidades autónomas, existen ayudas que todavía se mantienen en el nuevo programa, por lo que su certificación no debería haberse suspendido y mucho nos tememos que eso es lo que está ocurriendo. Por ello, no hay datos relativos al año pasado”, explican desde el PSOE.

Otro de los aspectos que llama la atención al analizar las cifras es la fuerte caída que protagonizan las ayudas a inquilinos. Sobre todo porque el nuevo equipo de Fomento insiste en que el alquiler de pisos será a partir de ahora una de las líneas maestras de su política y existe en ciernes el diseño de una nueva ayuda directa que sustituya a la renta básica de emancipación (RBE), que ya no admite nuevos beneficiarios hasta que se apruebe la nueva subvención.

En solo doce meses las ayudas a inquilinos disminuyeron un 74,2%, ya que pasaron de beneficiar a 18.780 perceptores en 2011 a apenas 4.838 en 2012. El PSOE denuncia cómo en 2012 hubo seis comunidades donde no se tramitó ni una sola ayuda a inquilinos: Cataluña, Valencia, Castilla-La Mancha, Castilla León, Baleares y Aragón.

A esto el Ministerio solo admite que está previsto triplicar el volumen de beneficiarios de esas ayudas desde los 70.500 del PSOE a unos 200.000. Y en suelo, no se contabilizó ni una sola operación en todo el país.

La 'bronca' del Ministerio con las comunidades autónomas

Fue una ministra socialista de Vivienda, María Antonia Trujillo, la primera en afear en cierto modo la actitud que suelen mantener las comunidades autónomas en materia de VPO. “Presumen de todas las casas que financian cuando ocho de cada 10 euros son transferencias del Estado”, denunció públicamente la entonces ministra.

Preguntado por las denuncias que efectúa ahora el PSOE sobre la escasa ejecución del plan 2009-2012, fuentes de Fomento responden a CincoDías que “en todo caso, para valorar la ejecución de los planes, hay que tener en cuenta que las transferencias de recursos en ayudas estatales a la vivienda a las regiones están condicionadas por su gestión, de tal suerte que hasta que no justifiquen lo transferido con anterioridad, no se transfieren nuevos recursos”. Por otra parte, añaden que están limitadas a la dotación presupuestaria de cada ejercicio. “En el caso de 2012, los Presupuestos del Estado fueron inicialmente prorrogados por el Gobierno socialista anterior, minorando así gravemente la capacidad de gestión de las comunidades”, insisten las mismas fuentes.

Y ponen como ejemplo cómo Canarias tiene pendiente de justificar 51,7 millones de euros ya transferidos y cuyo destino a ayudas a los ciudadanos no ha sido justificado. “Esta comunidad dispone, por tanto, de recursos suficientes para pagar las ayudas previstas en los planes y convenios a los beneficiarios. El hecho de no haber justificado las ayudas no impide abonar las ayudas reconocidas ni reconocer nuevas subvenciones. Es el Gobierno de Canarias quien debe explicar el empleo de los recursos recibidos”, argumentan desde Fomento.

Críticas de Fomento al plan anterior

En el Departamento que dirige Ana Pastor, no han gustado nada las críticas socialistas al bajo grado de ejecución del último plan de vivienda puesto en marcha precisamente por un Gabinete del PSOE cuando ya había estallado la burbuja inmobiliaria. Fuentes de Fomento subrayan que con la crisis económica encima, los planteamientos del plan eran incorrectos.

“Hay que tener en cuenta, para empezar, que el Plan 2009-2012 se pone en marcha por el Gobierno socialista de Zapatero. Para superar sus carencias, errores de planteamiento y falta de eficacia, el Ejecutivo de Mariano Rajoy aprobó el Plan Estatal 2013-2016. Por tanto, las críticas del PSOE se refieren a su propio plan”, aseguran las mismas fuentes.

Sobre la falta de cifras referidas al ejercicio pasado, Fomento asegura que se destinaron a ayudas estatales para vivienda un total de 730,27 millones de euros, cifra tres veces superior a la facilitada por el mismo departamento referida a un año antes. Así, en la documentación remitida al Congreso de los Diputados por el Ministerio, se dice que en 2012 se destinaron un total de 242,9 millones de euros a ayudas para vivienda, un 32,18% menos que un año antes, cuando la cuantía fue de más de 358,2 millones.

Ahora, el Ejecutivo ultima el diseño de las nuevas subvenciones y ayudas que se otorgarán en los próximos años, que deberán estar centradas en el alquiler y la rehabilitación y no en seguir apostando por un crecimiento urbanístico desmedido, como el desarrollado desde hace casi 40 años.

Fondos buitres y problemas legislativos en el mercado inmobiliario español

  La consultora Aguirre Newman especializada en la venta y alquiler de oficinas ha elaborado un informe que recopila los problemas del mercado inmobiliario español de cara a ser mas atractivo de cara a los fondos buites, el principal problema es la complejidad normativa debido a las distintas legislaciones de las comunidades autonomas.

   El diario El Confidencial destaca 8 problemas concretos que enumera ese informe en un articulo titulado Ocho puntos debiles del sector inmobiliario español que frenan a los grandes fondos que reproducimos integramente :

   Desde hace meses, los fondos de inversión sobrevuelan el mercado inmobiliario español. Algunos han comprado, pero otros se han echado para atrás en algunas operaciones. La subasta que quedó desierta el viernes pasado por varias promociones de viviendas en alquiler propiedad de la Comunidad de Madrid es el ejemplo más reciente, pero no el único. De hecho, los propios fondos detectan una serie de puntos débiles del sector inmobiliario español que restan atractivo frente a otros destinos de inversión. Unas inquietudes que la consultora Aguirre Newman, muy presente en los procesos de asesoramiento de estos fondos, ha resumido en ocho puntos y que se refieren a un marco jurídico estable, mayor transparencia, el fomento de nuevas vías de financiación, la simplificación de legislaciones, una mayor agilidad de los mercados del suelo o la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas. 

"Sentíamos la necesidad de reflexionar y realizar propuestas de mejora para evitar volver a caer en los mismos errores y corregir o atenuar nuestras desventajas, en un contexto de globalización de los mercados en el que nuestro país, más que nunca y pese a estar apreciándose un renovado interés por nuestros activos, se enfrenta a una competencia extrema como destino de las inversiones inmobiliarias en el mundo”, explicaban ayer Santiago Aguirre y Stephan Newman, presidentes de Aguirre Newman, consultora inmobiliaria que celebra 25 años en el mercado español. Sus propuestas se resumen en ocho puntos. 

1.- Marco jurídico estable y la permanencia de unas reglas del juego conocidas que permitan a los inversores, operadores y usuarios la toma de decisiones en un marco de confianza, sin asumir otro riesgo que el lógico e intrínseco de los mercados. “Sólo en 2013, se han aprobado cinco Leyes Orgánicas, 17 Leyes Ordinarias y 13 Decretos-Ley”, detalla el documento, aunque la consultora advierte de que más que una crítica se destaca que se trata de "un muy prolijo y en ocasiones abrumador ámbito normativo general, comunitario y local, que afecta de manera directa al mercado inversor". Y añade la consultora que “el cambio radical de planteamiento de algunas regulaciones en otros sectores introduce un factor de inseguridad y riesgo de extrapolación a otros ámbitos”.

2.- Dotar de una mayor transparencia al mercado inmobiliario, en especial en todo lo relativo a los precios de cierre de las transacciones inmobiliarias. El análisis aclara que las estadísticas sobre la evolución del número de transacciones y los precios de compraventa de viviendas, ofrecidos por el INE, el Ministerio de Fomento y el Consejo General del Notariado, son fiables y permiten obtener una fotografía razonable de las tendencias, “pero no son capaces de permitir profundizar en el estudio sobre qué ocurre en el mercado en una zona concreta”, una información reclamada por los inversores internacionales y consolidada en otros países.

El informe reconoce la dificultad de encontrar una solución, pero reclama la necesidad de disponer de información sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y clasificar dichostock disponible como primera residencia o vivienda vacacional. “Sin un conocimiento más completo y fiable de la situación de los diferentes segmentos y mercados se dificulta la búsqueda de soluciones, al no existir un diagnóstico claro de la dimensión del problema”.

3.- Fomentar nuevas vías de financiación que agilicen la inversión inmobiliaria. Aguirre Newman precisa que en España, los fondos private equity están adquiriendo un papel protagonista en la financiación ante las oportunidades existentes y la escasez de ofertas de entidades financieras. Asimismo, se indica el papel incipiente de las compañías de seguros en otros mercados como financiadores del mercado inmobiliario al encontrar en esta actividad una forma efectiva de ‘casar’ sus riesgos a largo plazo con inversiones también a largo plazo y riesgo reducido aunque, ciertamente, no vemos de momento esa misma tendencia en España.

El informe señala que se han aprobado medidas urgentes para la protección del deudor hipotecario que permiten la suspensión inmediata y por dos años de los alzamientos en procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, respecto a familias en situación de vulnerabilidad. “Todas estas medidas, perfectamente justificadas ante la actual situación socioeconómica y sus graves consecuencias, introducen incertidumbre para las entidades financiadoras y los inversores interesados en adquirir préstamos en el mercado nacional”. Aguirre Newman aconseja “buscar un equilibrio entre la seguridad jurídica de los prestatarios y los mecanismos de protección de las entidades financieras” para favorecer el flujo de capital y dinamizar el mercado actual y el sostenimiento de la inversión extranjera a medio y largo plazo.

Legislacion autonomica en mercado inmobiliario español

4.- Multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales, un obstáculo frente a la unidad de mercado, que afecta a aspectos como la regulación del suelo, la normativa urbanística aplicable, la regulación sobre la vivienda protegida, los impuestos en la compra, etc. Diferentes tratamientos que se encuentran también en la fiscalidad, un factor determinante en la obtención del precio final de la transacción y, por lo tanto, en la rentabilidad. 

Ante la complejidad de simplificar normativas dispares, el informe de Aguirre Newman propone “trabajar en una fuente de información, que aglutine las distintas normativas territoriales y explique didácticamente cuáles son las principales variables a tener en cuenta a la hora de acometer una inversión inmobiliaria, así como las normativas aplicables según la región en la que se encuentre el inmueble”.

5.- Mayor agilidad de los mercados de suelo y tramitaciones urbanísticas. En este punto, Aguirre Newman plantea tres soluciones:

- elaborar un pacto entre las comunidades autónomas para la puesta en común de una normativa única y sostenible en el tiempo sobre la ley del suelo;

- solventar la excesiva burocracia, incentivando la colaboración público-privada mediante la integración de equipos mixtos que permitan agilizar las distintas tramitaciones, y

- dotar a las Administraciones y tribunales de mecanismos para mejorar la publicidad de los procedimientos abiertos existentes contra actuaciones urbanísticas, así como derivar más actividad de los tribunales hacia procedimientos de arbitraje, con el fin de agilizar la demora en las resoluciones.

6.- Con respecto a los procedimientos judiciales, el informe reflexiona sobre la necesidad de “dotar de seguridad y eficacia a los pactos que se alcancen, de modo que si una de las partes contraviene lo acordado, la otra tenga los instrumentos legales necesarios para cumplir y hacer cumplir lo pactado, lo que ofrecería al mercado más agilidad y atractivo”. Aguirre Newman apunta a que muchos inversores muestran su preocupación por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos en los periodos pactados en los contractos de arrendamiento.

7.- El informe aborda, asimismo, la desconfianza sobre la valoración y el sentido de las tasaciones en España, “ya que se han convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación existente y no como un documento con valor intrínseco, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia”. Aguirre Newman considera que la incorporación de algunos aspectos de la regulación existentes en la Ley de Auditoría de Cuentas y de los principios inspirados de la misma podría ser de enorme ayuda en la mejora del marco de actuación. En concreto, plantean la opción de revisar los Capítulos III y IV del Real Decreto 1/2011.

8.- La importancia de la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas y su papel como dinamizador del mercado. La consultora considera que la actividad que, en este sentido, están desarrollando las corporaciones y empresas debería trasladarse a las Administraciones Públicas mediante el análisis de todo su portfolio y el establecimiento de una línea estratégica de actuación clara y coherente entre las diferentes Administraciones, que redundaría en múltiples beneficios como la reducción del déficit público, la rebaja de los costes, racionalizando y mejorando el uso de los espacios. Aguirre Newman estima que una mejora en la gestión patrimonial conseguiría ahorros de entre un 20% y un 30% en la partida del gasto corriente, vinculado a inmuebles de la Administración o la bajada de la prima de riesgo, haciendo al país más competitivo.

Asimismo, podría constituir un factor de dinamización de determinadas zonasprime de las ciudades, revertiendo al ámbito privado inmuebles en los que la Administración ya no requiere ubicaciones privilegiadas y que, hasta ahora, no habían formado parte de ese mercado.

El informe de Aguirre Newman subraya la dificultad de acometer muchas de estas reformas, así como del esfuerzo ya realizado por el Gobierno en estos ámbitos. Igualmente, precisa que algunos de los puntos tratados ya han sido objeto de reforma por parte del Gobierno y otros son de complicada implantación por la cesión de competencias a las distintas Administraciones regionales y locales.