Se habla del suelo como el activo mas toxico que tienen los bancos y promotoras inmobiliarias en sus stocks , sin embargo existe otro activo igual de toxico del que casi nadie habla pero que durante la burbuja inmobiliaria fue la gran moda , las viviendas en España construidas junto a campos de Golf que pertenecen a la propia urbanizacion o que se construyeron al abrigo de la misma.
Una noticia de ultima hora de hoy que publica el diario digital El Confidencial desvela el infortunio de los que compraron este tipo de viviendas en venta en los buenos tiempos , de las promotoras que no consiguieron venderlas y de las entidades bancarias que a base de ejecuciones hipotecarias acapararon todo lo no vendido, pasando a convertirse en Viviendas del banco con muy poca salida salvo a precios regalados .
La noticia sobre la actualidad de la vivienda en España se titula LOS CAMPOS DE GOLF DE ESTRELLA DURANTE EL BOOM A PESADILLA DE PROMOTORES Y BANCOS :
Es, junto con el suelo, uno de los activos más tóxicos que ha generado la mayor burbuja inmobiliaria jamás gestada en España. Hablamos de los campos de golf y la multitud de promociones inmobiliarias que vieron en ellos la posibilidad de vender viviendas entre un 25% y un 30% más caras, simplemente por el hecho de estar junto a uno de ellos sin importar cuál sería el futuro del mismo en cuanto a la gestión posterior.
El resultado, auténticos cadáveres repartidos a lo largo y ancho de toda la geografía española a la espera de que alguien se atreva a sacarlos adelante. Muchos de ellos, la inmensa mayoría, han acabado en manos de la banca o de la Sareb , como tantos otros activos inmobiliarios que llevan años a la espera de encontrar una salida en el maltrecho mercado inmobiliario español.
“El golf en España tiene dimensión de industria y pocas veces se lo considera como tal, pero las cifras son apabullantes. Casi el 60% de los aproximadamente 400 campos de golf existentes en España se construyeron al amparo de desarrollos inmobiliarios”, recogía un informe de la consultora Aguirre Newman sobre este sector en el año 2011, cuatro años después del pinchazo del ladrillo.
No en vano, "en la mayoría de los casos, con honrosas excepciones, el golf ha sido utilizado como un instrumento para vender las viviendas, en su mayoría segunda vivienda, mucho más caras y como mascarón de proa del proyecto inmobiliario", explica a El Confidencial Iñaki Aranguren, presidente de la Asociación de Campos de Golf de Madrid y consejero delegado de Making Golf Group, compañía dedicada a la gestión de campos de golf y encargada de reflotar muchos de ellos.
"Lo primero que hacían las promotoras era construir el campo de golf para
enseñarlo a los futuros compradores de las viviendas , por lo que desde
el principio generaron pérdidas", añade. "Ahora nos encontramos con campos de golf terminados y abiertos que
son una fuente inagotable de pérdidas porque las promotoras se niegan a
cerrarlos y, al mismo tiempo, no hay dinero ni compradores para poder
sacar la promoción adelante".
Y es que, como dice Aranguren, los campos de golf son como un cocodrilo que come todos los días.
Desde 400.000 hasta 2 millones de euros anuales, dependiendo del
complejo. "Un 50% son gastos de personal y otro 50% son gastos derivados
del mantenimiento puro y duro del campo de golf".
Un gasto que no
asume solamente quien promueve y gestiona el campo de golf. Una parte
también la asume el socio. Making Golf Group calcula que el coste anual de mantenimiento para un socio,
sólo por usar las instalaciones, ronda los 1.500 euros. Recordemos que,
previamente, hay que realizar un desembolso económico para comprar una
acción, convertirse en socio y poder jugar.Los promotores vieron en los campos de golf la posibilidad de vender sus viviendas entre un 25% y un 30% más carasEl problema fundamental surgió a partir de 2007 en aquellos proyectos urbanísticos que no se desarrollaron totalmente y que no han sido capaces de crear una masa crítica de socios/abonados que pudiera aportar el coste de mantenimiento de los campos de golf asociados a ellos.
"Ahora, con el desplome inmobiliario y el fuerte revés que ha sufrido la vivienda de segunda mano, ha sido una labor casi imposible no ya el mantenimiento de la instalación, sino casi su supervivencia. Lo que ha impedido que promotoras y constructoras los hayan abandonado ha sido el hecho de que los campos de golf son parte fundamental de la oferta inmobiliaria, es decir, de las casas y apartamentos que se construirán a su alrededor", comenta Aranguren.
La tóxica herencia que los promotores han dejado a la banca
Para María Monasterio, directora de Málaga-Andalucía de Aguirre Newman, "si el campo de golf no está construido, en funcionamiento ni mantenido, penaliza a la promoción, por lo que, frente a otros proyectos, es un elemento competitivo. El golf aporta un valor añadido. Además, como el resto de activos inmobiliarios, estos productos también han ajustado sus precios. Cada uno en función de la zona, en función de la oferta y la demanda, pero no por el hecho en sí mismo de contar con un campo de golf". Y añade que, como cualquier otro activo inmobiliario, "tendrán salida en aquellas zonas donde esté disminuyendo el stock y aumentando la demanda".
No obstante, el futuro de muchos de estos proyectos es incierto. "En primer lugar, a día de hoy no existe demanda para ese tipo de activos, y dos, en el hipotético caso de encontrar un comprador, el valor del activo para él valdría poco más que su cuenta de explotación", apunta Iñaki Aranguren, quien recuerda también cómo muchos de estos productos, como tantos otros activos inmobiliarios, han acabado en manos de la banca.
Al igual que cientos de promociones terminadas y a medio acabar, solares y otros tantos activos inmobiliarios, los productos asociados a campos de golf han servido para cancelar una parte de la deuda contraída por los promotores. Para muestra, un botón.
El Banco Sabadell, por ejemplo, ha 'heredado' dos campos de golf que entraron en su cartera por dación de pago. "Están en L’Ampolla (Tarragona) y Picassent (Valencia) y se ha decido mantenerlos porque coincide que están en zonas donde consideramos que contribuyen a mejorar las condiciones para dinamizar el sector", apuntan fuentes del banco. La entidad también cuenta con un pequeño hotel con campo de golf en Sabiñánigo, Huesca, así como viviendas, ya terminadas, en campos de golf en una decena de urbanizaciones en Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana.
Los descuentos que ahora ofrecen los bancos propietarios de las promociones fallidas están en el entorno del 30 al 50%, pero todavía con una demanda muy débil"No hemos llevado a cabo ningún desarrollo en este sentido, ni por lo que se refiere a comenzar un proyecto desde cero ni tampoco hemos tenido que terminar ninguno porque ya estaban listos", matizan desde la compañía que, a través de su filial inmobiliaria Solvia , vende apartamentos desde 40.000 euros en Sucina, Murcia, si bien también oferta producto de más de 260.000 euros en Las Lomas del Marqués, en Málaga.
Sabadell no ha sido el único heredero. Banco Popular cuenta con casi una veintena de promociones que se concentran en Málaga, Cádiz, Murcia, Las Palmas y Huesca, mientras que Sareb reconocer disponer de dos proyectos: Golf El Puerto, en el Puerto de Santa María (Cádiz), y Golf Hacienda del Álamo, en Murcia.
"El desplome de los precios en la costa ha dejado en una situación muy delicada los desarrollos inmobiliarios de golf en el interior. Los descuentos que ahora mismo ofrecen los bancos propietarios de las promociones fallidas están en el entorno del 30 al 50%, pero todavía con una demanda muy débil. Ni que decir tiene que esa situación coloca a los campos en una situación de debilidad extrema para poder mantener sus puertas abiertas", añade Iñaki Aranguren.Las promotoras se niegan a cerrarlos
"La posibilidad de cerrar los campos de golf en las promociones inmobiliarias no está sobre la mesa de la mayoría de los actuales propietarios, en la mayoría bancos, cajas o la propia Sareb. Por un lado, por un tema de puro marketing y de precio asociado a la existencia de un campo de golf en el desarrollo en comparación con la competencia, y por otro, por los compromisos adquiridos con quienes ya compraron casas y son socios del campo de golf", apunta Iñaki Aranguren, quien explica que en algunos casos se han planteado el cierre temporal a la espera de encontrar una gestión que pudiera dar continuidad a la actividad distinta de la que la creó.
Hay ejemplos como el campo de Santamarina en San Vicente de la Barquera, o el caso ya comentado por El Confidencial de Arcos Garden en la localidad gaditana de Arcos de la Frontera, donde sobre las 172 hectáreas tenían previsto desarrollar un hotel de lujo, 525 viviendas, y un campo de golf. Solamente se construyeron 80 casas y 32 villas y, finalmente, el pasado 5 de mayo se produjo el cierre temporal del campo de golf, hasta su posterior apertura, antes del verano, con cambio del equipo gestor.
Rotundos fracasos y escasos casos de éxito
Polaris World es, posiblemente, el paradigma no sólo de los desarrollos inmobiliarios apoyados en el golf, sino de los macroproyectos urbanísticos erigidos a partir de la nada que proliferaron en aquellos años.
Uno de sus proyectos estrella era un resort en la localidad de Torrepacheco en Murcia, con hoteles de 5 y 4 estrellas, centros comerciales, 12.000 casas y seis campos de golf diseñados por la empresa del jugador más grande de todos los tiempos, leyenda viva de este deporte, Jack Nicklaus."Desde el punto de vista golfístico, no faltaba de nada. Seis campos de golf al más alto nivel, la posibilidad de jugar todos los campos en un radio de 25 kilómetros, proyectos de aeropuertos cercanos, hoteles para alojarse, buen tiempo… Sin embargo, el pinchazo de la burbuja pilló a los promotores sin desarrollar gran parte del proyecto y los bancos acreedores se abalanzaron encima del que debería haber sido uno de los mayores proyectos golfísticos europeos", recuerda Iñaki Aranguren.
Con el concurso voluntario de la compañía creada para la gestión de los activos IRM, a petición de la propia Sareb, el destino del proyecto se separó totalmente de lo que los promotores pensaron. La operación que costó a Bancaja, CAM y Banco Popular, principales acreedores, un total de unos 1.170 millones de euros supuso, según los expertos, uno de los mayores descalabros urbanísticos de España.
Para Aranguren, no todos los campos de golf ni desarrollos urbanísticos están abocados al fracaso. "Como reza un dicho americano, es el tercer dueño el que saca adelante el proyecto. El primer dueño tiene la idea pero acaba quebrando, el segundo es el banco acreedor, y el tercero es el profesional que lo acaba gestionando".
El Club de Golf Retamares en Madrid es un ejemplo. Tras haber pasado no por dos manos previas sino por tres, Caja Madrid y NH Hoteles las dos últimas, la compañía privada Making Golf Group ha transformado un track record de pérdidas históricas desde su fundación a beneficio operativo. "En estos casos, sin negocio inmobiliario añadido, es fundamental la generación de tráfico externo al de los propios socios de otras maneras. En concreto, la apertura hace dos años, en medio de la peor crisis del sector, de un hotel de lujo diseñado por el arquitecto Joaquín Torres y su estudio A-Cero fue uno de los pilares para luchar contra la crisis. También hay casos como el de La Zagaleta. Un ejemplo de éxito de urbanización/promoción inmobiliaria de muy alto standing", concluye Aranguren.
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