La ruina de las promociones inmobiliarias en campos de Golf en España

      Se habla del suelo como el activo mas toxico que tienen los bancos y promotoras inmobiliarias en sus stocks , sin embargo existe otro activo igual de toxico del que casi nadie habla pero que durante la burbuja inmobiliaria fue la gran moda , las viviendas en España construidas junto a campos de Golf que pertenecen a la propia urbanizacion o que se construyeron al abrigo de la misma.

       Una noticia de ultima hora de hoy que publica el diario digital El Confidencial desvela el infortunio de los que compraron este tipo de viviendas en venta en los buenos tiempos , de las promotoras que no consiguieron venderlas y de las entidades bancarias que a base de ejecuciones hipotecarias acapararon todo lo no vendido, pasando a convertirse en Viviendas del banco con muy poca salida salvo a precios regalados .

     La noticia sobre la actualidad de la vivienda en España se titula LOS CAMPOS DE GOLF DE ESTRELLA DURANTE EL BOOM A PESADILLA DE PROMOTORES Y BANCOS :

 
Es, junto con el suelo, uno de los activos más tóxicos que ha generado la mayor burbuja inmobiliaria jamás gestada en España. Hablamos de los campos de golf y la multitud de promociones inmobiliarias que vieron en ellos la posibilidad de vender viviendas entre un 25% y un 30% más caras, simplemente por el hecho de estar junto a uno de ellos sin importar cuál sería el futuro del mismo en cuanto a la gestión posterior.
El resultado, auténticos cadáveres repartidos a lo largo y ancho de toda la geografía española a la espera de que alguien se atreva a sacarlos adelante. Muchos de ellos, la inmensa mayoría, han acabado en manos de la banca o de la Sareb , como tantos otros activos inmobiliarios que llevan años a la espera de encontrar una salida en el maltrecho mercado inmobiliario español.
“El golf en España tiene dimensión de industria y pocas veces se lo considera como tal, pero las cifras son apabullantes. Casi el 60% de los aproximadamente 400 campos de golf existentes en España se construyeron al amparo de desarrollos inmobiliarios”, recogía un informe de la consultora Aguirre Newman sobre este sector en el año 2011, cuatro años después del pinchazo del ladrillo.

             No en vano, "en la mayoría de los casos, con honrosas excepciones, el golf ha sido utilizado como un instrumento para vender las viviendas, en su mayoría segunda vivienda, mucho más caras y como mascarón de proa del proyecto inmobiliario", explica a El Confidencial Iñaki Aranguren, presidente de la Asociación de Campos de Golf de Madrid y consejero delegado de Making Golf Group, compañía dedicada a la gestión de campos de golf y encargada de reflotar muchos de ellos.

    "Lo primero que hacían las promotoras era construir el campo de golf para enseñarlo a los futuros compradores de las viviendas , por lo que desde el principio generaron pérdidas", añade. "Ahora nos encontramos con campos de golf terminados y abiertos que son una fuente inagotable de pérdidas porque las promotoras se niegan a cerrarlos y, al mismo tiempo, no hay dinero ni compradores para poder sacar la promoción adelante".

Y es que, como dice Aranguren, los campos de golf son como un cocodrilo que come todos los días. Desde 400.000 hasta 2 millones de euros anuales, dependiendo del complejo. "Un 50% son gastos de personal y otro 50% son gastos derivados del mantenimiento puro y duro del campo de golf".

Un gasto que no asume solamente quien promueve y gestiona el campo de golf. Una parte también la asume el socio. Making Golf Group calcula que el coste anual de mantenimiento para un socio, sólo por usar las instalaciones, ronda los 1.500 euros. Recordemos que, previamente, hay que realizar un desembolso económico para comprar una acción, convertirse en socio y poder jugar.
Los promotores vieron en los campos de golf la posibilidad de vender sus viviendas entre un 25% y un 30% más carasEl problema fundamental surgió a partir de 2007 en aquellos proyectos urbanísticos que no se desarrollaron totalmente y que no han sido capaces de crear una masa crítica de socios/abonados que pudiera aportar el coste de mantenimiento de los campos de golf asociados a ellos.
"Ahora, con el desplome inmobiliario y el fuerte revés que ha sufrido la vivienda de segunda mano, ha sido una labor casi imposible no ya el mantenimiento de la instalación, sino casi su supervivencia. Lo que ha impedido que promotoras y constructoras los hayan abandonado ha sido el hecho de que los campos de golf son parte fundamental de la oferta inmobiliaria, es decir, de las casas y apartamentos que se construirán a su alrededor", comenta Aranguren.
La tóxica herencia que los promotores han dejado a la banca
Para María Monasterio, directora de Málaga-Andalucía de Aguirre Newman, "si el campo de golf no está construido, en funcionamiento ni mantenido, penaliza a la promoción, por lo que, frente a otros proyectos, es un elemento competitivo. El golf aporta un valor añadido. Además, como el resto de activos inmobiliarios, estos productos también han ajustado sus precios. Cada uno en función de la zona, en función de la oferta y la demanda, pero no por el hecho en sí mismo de contar con un campo de golf". Y añade que, como cualquier otro activo inmobiliario, "tendrán salida en aquellas zonas donde esté disminuyendo el stock y aumentando la demanda".
No obstante, el futuro de muchos de estos proyectos es incierto. "En primer lugar, a día de hoy no existe demanda para ese tipo de activos, y dos, en el hipotético caso de encontrar un comprador, el valor del activo para él valdría poco más que su cuenta de explotación", apunta Iñaki Aranguren, quien recuerda también cómo muchos de estos productos, como tantos otros activos inmobiliarios, han acabado en manos de la banca.
Al igual que cientos de promociones terminadas y a medio acabar, solares y otros tantos activos inmobiliarios, los productos asociados a campos de golf han servido para cancelar una parte de la deuda contraída por los promotores. Para muestra, un botón.
El Banco Sabadell, por ejemplo, ha 'heredado' dos campos de golf que entraron en su cartera por dación de pago. "Están en L’Ampolla (Tarragona) y Picassent (Valencia) y se ha decido mantenerlos porque coincide que están en zonas donde consideramos que contribuyen a mejorar las condiciones para dinamizar el sector", apuntan fuentes del banco. La entidad también cuenta con un pequeño hotel con campo de golf en Sabiñánigo, Huesca, así como viviendas, ya terminadas, en campos de golf en una decena de urbanizaciones en Andalucía, Murcia y la Comunidad Valenciana.
Los descuentos que ahora ofrecen los bancos propietarios de las promociones fallidas están en el entorno del 30 al 50%, pero todavía con una demanda muy débil"No hemos llevado a cabo ningún desarrollo en este sentido, ni por lo que se refiere a comenzar un proyecto desde cero ni tampoco hemos tenido que terminar ninguno porque ya estaban listos", matizan desde la compañía que, a través de su filial inmobiliaria Solvia , vende apartamentos desde 40.000 euros en Sucina, Murcia, si bien también oferta producto de más de 260.000 euros en Las Lomas del Marqués, en Málaga.
Sabadell no ha sido el único heredero. Banco Popular cuenta con casi una veintena de promociones que se concentran en Málaga, Cádiz, Murcia, Las Palmas y Huesca, mientras que Sareb reconocer disponer de dos proyectos: Golf El Puerto, en el Puerto de Santa María (Cádiz), y Golf Hacienda del Álamo, en Murcia.
"El desplome de los precios en la costa ha dejado en una situación muy delicada los desarrollos inmobiliarios de golf en el interior. Los descuentos que ahora mismo ofrecen los bancos propietarios de las promociones fallidas están en el entorno del 30 al 50%, pero todavía con una demanda muy débil. Ni que decir tiene que esa situación coloca a los campos en una situación de debilidad extrema para poder mantener sus puertas abiertas", añade Iñaki Aranguren.Las promotoras se niegan a cerrarlos
"La posibilidad de cerrar los campos de golf en las promociones inmobiliarias no está sobre la mesa de la mayoría de los actuales propietarios, en la mayoría bancos, cajas o la propia Sareb. Por un lado, por un tema de puro marketing y de precio asociado a la existencia de un campo de golf en el desarrollo en comparación con la competencia, y por otro, por los compromisos adquiridos con quienes ya compraron casas y son socios del campo de golf", apunta Iñaki Aranguren, quien explica que en algunos casos se han planteado el cierre temporal a la espera de encontrar una gestión que pudiera dar continuidad a la actividad distinta de la que la creó.
Hay ejemplos como el campo de Santamarina en San Vicente de la Barquera, o el caso ya comentado por El Confidencial de Arcos Garden en la localidad gaditana de Arcos de la Frontera, donde sobre las 172 hectáreas tenían previsto desarrollar un hotel de lujo, 525 viviendas, y un campo de golf. Solamente se construyeron 80 casas y 32 villas y, finalmente, el pasado 5 de mayo se produjo el cierre temporal del campo de golf, hasta su posterior apertura, antes del verano, con cambio del equipo gestor.
 

Rotundos fracasos y escasos casos de éxito

Polaris World es, posiblemente, el paradigma no sólo de los desarrollos inmobiliarios apoyados en el golf, sino de los macroproyectos urbanísticos erigidos a partir de la nada que proliferaron en aquellos años.

Uno de sus proyectos estrella era un resort en la localidad de Torrepacheco en Murcia, con hoteles de 5 y 4 estrellas, centros comerciales, 12.000 casas y seis campos de golf diseñados por la empresa del jugador más grande de todos los tiempos, leyenda viva de este deporte, Jack Nicklaus.

      "Desde el punto de vista golfístico, no faltaba de nada. Seis campos de golf al más alto nivel, la posibilidad de jugar todos los campos en un radio de 25 kilómetros, proyectos de aeropuertos cercanos, hoteles para alojarse, buen tiempo… Sin embargo, el pinchazo de la burbuja pilló a los promotores sin desarrollar gran parte del proyecto y los bancos acreedores se abalanzaron encima del que debería haber sido uno de los mayores proyectos golfísticos europeos", recuerda Iñaki Aranguren.
Con el concurso voluntario de la compañía creada para la gestión de los activos IRM, a petición de la propia Sareb, el destino del proyecto se separó totalmente de lo que los promotores pensaron. La operación que costó a Bancaja, CAM y Banco Popular, principales acreedores, un total de unos 1.170 millones de euros supuso, según los expertos, uno de los mayores descalabros urbanísticos de España.
Para Aranguren, no todos los campos de golf ni desarrollos urbanísticos están abocados al fracaso. "Como reza un dicho americano, es el tercer dueño el que saca adelante el proyecto. El primer dueño tiene la idea pero acaba quebrando, el segundo es el banco acreedor, y el tercero es el profesional que lo acaba gestionando".
El Club de Golf Retamares en Madrid es un ejemplo. Tras haber pasado no por dos manos previas sino por tres, Caja Madrid y NH Hoteles las dos últimas, la compañía privada Making Golf Group ha transformado un track record de pérdidas históricas desde su fundación a beneficio operativo. "En estos casos, sin negocio inmobiliario añadido, es fundamental la generación de tráfico externo al de los propios socios de otras maneras. En concreto, la apertura hace dos años, en medio de la peor crisis del sector, de un hotel de lujo diseñado por el arquitecto Joaquín Torres y su estudio A-Cero fue uno de los pilares para luchar contra la crisis. También hay casos como el de La Zagaleta. Un ejemplo de éxito de urbanización/promoción inmobiliaria de muy alto standing", concluye Aranguren.

                                         #OFERTAS DE NUESTRO PATROCINADOR

 Pulse aqui si quiere buscar pisos y casas en Madrid en venta o en alquiler

 Pulse aqui si quiere ver ofertas de Viviendas Madrid Venta
 
 Pulse aqui si quiere informarse de embargos de Pisos bancos Madrid

 Pulse aqui si prefiere optar por pisos Madrid alquiler por años o por meses

 Pulse aqui Si quiere encontrar las promociones de  apartamentos temporarios en Madrid 

Pulse aqui para leer las ultimas noticias inmobiliarias

Se acaban las viviendas ganga segun los fondos de inversion

  Los fondos de inversion anuncian el fin de la caida de los precios de la vivienda en España y la desaparicion paulatina de las viviendas a precio de ganga del mercado inmobiliario español ., los conocidos como pisos chollo seran cada vez mas escasos segun una noticia de hoy de El Confidencial.

     

Pisos chollo en  inmobiliariabarreras.net

   La noticia de hoy en El Confidencial se titula se acabaron los pisos chollo :

 Si alguna vez existieron los pisos chollo, están a punto de formar parte del pasado. Después de un par de años en los que la banca ha estado aplicando descuentos salvajes a muchos inmuebles –la mayoría mal ubicados, Seseña es un claro ejemplo, o en muy malas condiciones–, las posibilidades de encontrar una ganga inmobiliaria en el futuro serán mucho más escasas.

“En zonas con sobreoferta o en determinados productos, que más bien parecen infravivienda, continuará la bajada a los infiernos. Pero cada vez serán menos viviendas”, apunta Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores en el blog de la compañía. La principal razón, la fuerte entrada de los fondos de inversión en el mercado residencial español.

“En los últimos meses, buena parte de la cartera de las entidades financieras, Administraciones Públicas e incluso la Sareb ha cambiado de manos a los fondos de inversión. Ellos, a diferencia de las entidades financieras, no están obligados a provisionar ningún valor por las viviendas no vendidas y, por el contrario, si las han comprado es porque piensan que pueden obtener un beneficio vendiéndolas o alquilándolas”, explica Cózar.

No obstante, si usted pensaba comprar casa este año, tampoco debería echarse las manos a la cabeza y pensar que ha perdido una oportunidad puesto que, aunque es cierto que la banca ha realizado rebajas superiores al 50% y de hasta el 70% y hemos visto en el mercado pisos por debajo de los 60.000 euros, lo cierto es que por estos precios básicamente se encontraban en el mercado pisos pequeños, viejos, a reformar, interiores, bajos, mal ubicados, sin ascensor…Viviendas que nunca deberían haberlo sido,según los expertos inmobiliarios. "No podemos hablar de chollos, sino de precios razonables”, explicaba hace unos meses a El Confidencial Víctor Esteban, de Básico Homes, empresa pionera en la venta de activos bancarios.

¿Suelo a la vista? 

La entrada en escena de los fondos de inversión también marcará el paso de los precios de la vivienda en España tal y como lo ha hecho la banca durante los tres últimos años y la Sareb durante 2013. “No van a regalar las viviendas, no harán grandes descuentos; en cambio, negociarán cada vivienda una a una, intentando sacar la mayor rentabilidad”, explica Ruben Cózar. “En algunos casos les darán valor reformándolas o arreglándolas para no tener que malvenderlas. En resumen, tratarán de rentabilizar cada euro mientras que la Sareb, por su parte, también estará obligada a dar beneficios”.

Por lo que respecta a la banca, Cózar lo tiene claro. “Con todas las provisiones realizadas, los bancos, salvo excepciones, ya han puesto a la venta a buenos precios la mayoría de sus carteras". Y explica que, aunque las entidades han empezado a desarrollar suelos de los que saldrá producto que en algunos casos puede ser todavía económico, "pronto irá pasando a manos de inversores que intentarán sacarle el último duro, o serán las propias entidades las que en algunas ocasiones, como ya hemos visto, suban precios al vender a ritmos muy buenos”. También aportarán su granito de arena a la estabilización de los precios los particulares, "que son los que más se resisten a bajar el precio de sus viviendas".

"En resumen", concluye este experto, "tiene pinta de que con un poco de financiación y con algo de recuperación de la economía española los precios se estabilizarán más pronto que tarde. Hay que tener en cuenta que existe una legión de demandantes potenciales que no han comprado vivienda en estos seis años, casi siete, de crisis inmobiliaria. Los españoles queremos tener casa en propiedad y la cabra tira al monte”.

Las inversiones inmobiliarias de Amancio Ortega en España y en el mundo

Amancio Ortega el dueño de Zara es una de los grandes inversionistas en ladrillo español, pero no solo invierte en España, sino en Estados Unidos en la zona prime de New York o en otros paises , eso si Amancio Ortega no invierte en el sector residencial sino que tiene preferencia por edificios de oficinas en rentabilidad o para ubicar sus propias tiendas .

    El diario El Pais en una noticia de hoy explica las preferencias de Amancio Ortega para invertir en inmuebles en España en un articulo titulado Amancio Ortega el rey del ladrillo .

  En la exclusiva zona de Serrano de Madrid, grandes paneles blancos cubren el que será el edificio estrella de la cadena de ropa Zara en la capital. En el número 23, los obreros se afanan en sacar brillo al edificio de seis plantas construido a finales del siglo XIX con casi 3.000 metros cuadrados que debe abrir sus puertas en primavera. Las prendas de Zara llenarán los escaparates. Pero la tienda no será propiedad de la cadena. Estarán de alquiler, aunque conocen bien a su casero: Amancio Ortega, el fundador de la firma. Es el dueño del inmueble. Uno más de los que acumula en la larga lista de propiedades de la empresa patrimonial Pontegadea Inmobiliaria, que el empresario gallego fundó en 2002 y que controla a través de Pontegadea Inversiones.

Con los dividendos de Inditex, el empresario apenas necesita crédito

El propietario de la segunda mayor fortuna del mundo comenzó vendiendo batas. Desde ahí creó el impero Inditex, cuyo timón dejó en manos de Pablo Isla en 2011. Ortega, sin embargo, no ha permitido que su fortuna languidezca. Los más que nutridos dividendos del paquete que todavía controla en la textil (cerca del 60% de las acciones) se reproducen cada año gracias al ladrillo. En 2013, Ortega recibió un dividendo de 813 millones de euros. En plena resaca de la burbuja inmobiliaria española, el millonario no deja pasar una oportunidad para invertir: compra en las mejores calles de Madrid y Barcelona, pero también en Londres, París y Nueva York.

El emperador del textil es ahora el rey del ladrillo, y su patrimonial Pontegadea se ha convertido en una de las inmobiliarias más rentables de España y la que más operaciones ha cerrado en el último año. Con un endeudamiento que mantiene a raya, Pontegadea incrementó su facturación en 2012 un 28%, hasta los 164,7 millones de euros, y ganó 70,5 millones, según las últimas cuentas entregadas al Registro Mercantil. Ese mismo ejercicio los antiguos dueños del cemento español pelearon por mantenerse a flote: Metrovacesa perdió 186 millones de euros; Realia, 319,2 millones, y Colonial, más de 1.129 millones.

El sector estima que la ocupación media de sus oficinas rebasa el 90%

Lejos de frenar su expansión, Ortega está siendo el inversor del ladrillo más activo del mercado: en diciembre se hizo con un edificio de 5.200 metros cuadrados en Nueva York, cercano a Chelsea, por 69 millones de euros. Días después adquiría un coloso: Devonshire House, en el West End londinense. El inmueble, de 16.279 metros cuadrados, le costó 477 millones de euros. A principios de año, añadió otra pieza a su monopoly al hacerse con la antigua sede de Banesto de la plaza de Catalunya de Barcelona por 44 millones, de la que ya ostentaba el local comercial que ocupa Apple. Con esas operaciones, Ortega engordaba una cartera que Forbes valoraba en unos 4.000 millones de dólares el pasado mes de marzo. Y en 2014 no parece que vaya a aflojar.

No tiene reparos en arrendar sus inmuebles a tiendas de la competencia

Las ofertas llegan a Arteixo desde todo el mundo. "Con esos dividendos apenas necesita tirar de crédito. Es difícil que encuentre rival", afirma un empresario del sector. Con el talonario ha desembarcado en las calles más caras del planeta: la Quinta Avenida de Nueva York; Oxford Street, en Londres; FriedrichStrasse, en Berlín; Via del Corso, en Roma; paseo de Gràcia, en Barcelona, o Serrano, en Madrid. Al frente de la compañía hay un equipo reducido y de confianza, que desde el nacimiento de la sociedad trabaja con una estrategia que fuentes del mercado definen como "defensiva, patrimonial y a largo plazo. Nunca compra para revender y recoger plusvalías cuando acaba el ciclo".

La prioridad de la compañía son los edificios de oficinas, pero estos han de cumplir varias condiciones. La primera: todo o nada, Pontegadea no suele quedarse partes de inmuebles salvo excepciones. La segunda: que esté en zona prime. Y por último, que esté ocupada por un cliente solvente. Ortega es casero, por ejemplo, de Apple en Barcelona, Valencia y París, de Google y Deloitte en Torre Picasso, en Madrid, o de BBVA en Barcelona. Pero el dueño de Inditex no pone reparos en tener como inquilino a su gran competidor mundial, la firma de moda sueca H&M, que ocupa el local de un inmueble de Pontegadea en el 150 de Powell Street, en San Francisco. Las tiendas de Inditex ocupan a veces sus edificios. "Pero no hay una estrategia coordinada. Si compra algo, y a Zara le interesa la zona, negocia como cualquier otro cliente", señalan fuentes cercanas al grupo textil.

Solo apuesta por edificios enteros, en zona ‘prime’ y con inquilinos solventes

Otra de las claves para elegir un inmueble es que el edificio esté lleno o casi lleno. El sector estima que la ocupación media de sus 400.000 metros cuadrados de oficinas en alquiler roza rebasa el 90%. Los ingresos por alquileres de la sociedad no han hecho sino aumentar en los últimos tiempos. En concreto, la facturación por arrendamientos se incrementó un 63% en 2012, hasta los 94,3 millones. Todo eso simplifica el trabajo de su equipo, que puede encargar la gestión de los inmuebles a una consultora. La reciente operación en la plaza de Catalunya de Barcelona, que en realidad ha consistido en la compra del crédito del inmueble al banco malo (la Sareb) de un edificio vacío, se sale del esquema. El sector lo interpreta también como una forma de coronar su presencia en el paseo de Gràcia, donde ya tenía cinco edificios.

Ortega tampoco hace ascos a las carteras de edificios de la banca. En 2007, ya se hizo con un paquete de inmuebles de Banco Santander en varias ciudades por 458 millones de euros, un año después se quedó con 40 locales y edificios de Caixa Galicia por 250 millones y en 2010 se hizo con un lote de oficinas de Banco Sabadell por 55 millones. Y las ofertas, siguen llegando.

Los bancos no pagan a hacienda en adquisiciones de vivienda - ¿nos roban?

Una nueva campaña, está rondando la red social de facebook y cada vez adquiere más popularidad. Al parecer, la página de facebook: República Española, ha publicado una imagen en la que se explica y se da a entender perfectamente, que los bancos no pagan a hacienda el 7% de las comisiones patrimoniales, que todos nosotros si estamos obligados a pagar.

Bien claro queda: este movimiento, pretende hacer llegar al congreso de los diputados el mensaje. Para que sea el mismo gobierno, quien nos explique a todos los españoles el motivo por el cual, los bancos, al vender un inmueble obtenido por medio de un embargo, no están obligados a pagar ese 7% ni a cambiar el nombre de propietario de la vivienda.

Abuso tras abuso, y robo tras robo, los españoles, estamos cansados de que jueguen con nuestro dinero repetidamente, y, lo más importante: con nuestros derechos.

¿qué opinas tú respecto a esto? nos encantaría saber tu opinión acerca de esta noticia de primerísima hora, sacada de las redes sociales.

Por cierto, si te parece, puedes echar un vistazo a la sección de noticias inmobiliarias que exponemos en nuestro portal inmobiliario.