Las inversiones inmobiliarias de Amancio Ortega en España y en el mundo

Amancio Ortega el dueño de Zara es una de los grandes inversionistas en ladrillo español, pero no solo invierte en España, sino en Estados Unidos en la zona prime de New York o en otros paises , eso si Amancio Ortega no invierte en el sector residencial sino que tiene preferencia por edificios de oficinas en rentabilidad o para ubicar sus propias tiendas .

    El diario El Pais en una noticia de hoy explica las preferencias de Amancio Ortega para invertir en inmuebles en España en un articulo titulado Amancio Ortega el rey del ladrillo .

  En la exclusiva zona de Serrano de Madrid, grandes paneles blancos cubren el que será el edificio estrella de la cadena de ropa Zara en la capital. En el número 23, los obreros se afanan en sacar brillo al edificio de seis plantas construido a finales del siglo XIX con casi 3.000 metros cuadrados que debe abrir sus puertas en primavera. Las prendas de Zara llenarán los escaparates. Pero la tienda no será propiedad de la cadena. Estarán de alquiler, aunque conocen bien a su casero: Amancio Ortega, el fundador de la firma. Es el dueño del inmueble. Uno más de los que acumula en la larga lista de propiedades de la empresa patrimonial Pontegadea Inmobiliaria, que el empresario gallego fundó en 2002 y que controla a través de Pontegadea Inversiones.

Con los dividendos de Inditex, el empresario apenas necesita crédito

El propietario de la segunda mayor fortuna del mundo comenzó vendiendo batas. Desde ahí creó el impero Inditex, cuyo timón dejó en manos de Pablo Isla en 2011. Ortega, sin embargo, no ha permitido que su fortuna languidezca. Los más que nutridos dividendos del paquete que todavía controla en la textil (cerca del 60% de las acciones) se reproducen cada año gracias al ladrillo. En 2013, Ortega recibió un dividendo de 813 millones de euros. En plena resaca de la burbuja inmobiliaria española, el millonario no deja pasar una oportunidad para invertir: compra en las mejores calles de Madrid y Barcelona, pero también en Londres, París y Nueva York.

El emperador del textil es ahora el rey del ladrillo, y su patrimonial Pontegadea se ha convertido en una de las inmobiliarias más rentables de España y la que más operaciones ha cerrado en el último año. Con un endeudamiento que mantiene a raya, Pontegadea incrementó su facturación en 2012 un 28%, hasta los 164,7 millones de euros, y ganó 70,5 millones, según las últimas cuentas entregadas al Registro Mercantil. Ese mismo ejercicio los antiguos dueños del cemento español pelearon por mantenerse a flote: Metrovacesa perdió 186 millones de euros; Realia, 319,2 millones, y Colonial, más de 1.129 millones.

El sector estima que la ocupación media de sus oficinas rebasa el 90%

Lejos de frenar su expansión, Ortega está siendo el inversor del ladrillo más activo del mercado: en diciembre se hizo con un edificio de 5.200 metros cuadrados en Nueva York, cercano a Chelsea, por 69 millones de euros. Días después adquiría un coloso: Devonshire House, en el West End londinense. El inmueble, de 16.279 metros cuadrados, le costó 477 millones de euros. A principios de año, añadió otra pieza a su monopoly al hacerse con la antigua sede de Banesto de la plaza de Catalunya de Barcelona por 44 millones, de la que ya ostentaba el local comercial que ocupa Apple. Con esas operaciones, Ortega engordaba una cartera que Forbes valoraba en unos 4.000 millones de dólares el pasado mes de marzo. Y en 2014 no parece que vaya a aflojar.

No tiene reparos en arrendar sus inmuebles a tiendas de la competencia

Las ofertas llegan a Arteixo desde todo el mundo. "Con esos dividendos apenas necesita tirar de crédito. Es difícil que encuentre rival", afirma un empresario del sector. Con el talonario ha desembarcado en las calles más caras del planeta: la Quinta Avenida de Nueva York; Oxford Street, en Londres; FriedrichStrasse, en Berlín; Via del Corso, en Roma; paseo de Gràcia, en Barcelona, o Serrano, en Madrid. Al frente de la compañía hay un equipo reducido y de confianza, que desde el nacimiento de la sociedad trabaja con una estrategia que fuentes del mercado definen como "defensiva, patrimonial y a largo plazo. Nunca compra para revender y recoger plusvalías cuando acaba el ciclo".

La prioridad de la compañía son los edificios de oficinas, pero estos han de cumplir varias condiciones. La primera: todo o nada, Pontegadea no suele quedarse partes de inmuebles salvo excepciones. La segunda: que esté en zona prime. Y por último, que esté ocupada por un cliente solvente. Ortega es casero, por ejemplo, de Apple en Barcelona, Valencia y París, de Google y Deloitte en Torre Picasso, en Madrid, o de BBVA en Barcelona. Pero el dueño de Inditex no pone reparos en tener como inquilino a su gran competidor mundial, la firma de moda sueca H&M, que ocupa el local de un inmueble de Pontegadea en el 150 de Powell Street, en San Francisco. Las tiendas de Inditex ocupan a veces sus edificios. "Pero no hay una estrategia coordinada. Si compra algo, y a Zara le interesa la zona, negocia como cualquier otro cliente", señalan fuentes cercanas al grupo textil.

Solo apuesta por edificios enteros, en zona ‘prime’ y con inquilinos solventes

Otra de las claves para elegir un inmueble es que el edificio esté lleno o casi lleno. El sector estima que la ocupación media de sus 400.000 metros cuadrados de oficinas en alquiler roza rebasa el 90%. Los ingresos por alquileres de la sociedad no han hecho sino aumentar en los últimos tiempos. En concreto, la facturación por arrendamientos se incrementó un 63% en 2012, hasta los 94,3 millones. Todo eso simplifica el trabajo de su equipo, que puede encargar la gestión de los inmuebles a una consultora. La reciente operación en la plaza de Catalunya de Barcelona, que en realidad ha consistido en la compra del crédito del inmueble al banco malo (la Sareb) de un edificio vacío, se sale del esquema. El sector lo interpreta también como una forma de coronar su presencia en el paseo de Gràcia, donde ya tenía cinco edificios.

Ortega tampoco hace ascos a las carteras de edificios de la banca. En 2007, ya se hizo con un paquete de inmuebles de Banco Santander en varias ciudades por 458 millones de euros, un año después se quedó con 40 locales y edificios de Caixa Galicia por 250 millones y en 2010 se hizo con un lote de oficinas de Banco Sabadell por 55 millones. Y las ofertas, siguen llegando.

Invertir en Vivienda menos rentable que en bolsa : Rentabilidades Historicas

¿ Burbuja inmobiliaria ? Desde luego pero sorprende saber que comprar Vivienda en España ha sido menos rentable que invertir en bolsa en los ultimos 30 años , aunque no debemos olvidar la maxima de que rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.

   No obstante, si se quiere hacer un analisis serio debemos tener en cuenta el tema de la financiacion a la hora de invertir en ladrillos, constructoras en bolsa o en el ibex 35 ,  ya que para comprar bolsa la financiacion es mucho mas cara que las hipotecas, salvo que hablemos de financiacion a cortisimo plazo en cuyo caso el riesgo de la inversion se dispara.

  Mientras la bolsa es especulacion pura y dura, para la mayoria de los españoles comprar vivienda es mitad ahorro y mitad inversion , y la razon es la financiacion que mencionabamos antes, no es lo mismo ir ahorrando mes a mes mientras se paga la hipoteca que invertir de golpe todo el dinero, por lo tanto las inversiones en el mercado inmobiliario español y en la bolsa no son equiparables del todo.

   Tambien es importante saber que una vivienda supone ahorrarse pagar un alquiler o al compra piso como inversion hay que tener en cuenta que hay que sumar las rentas del alquiler a las plusvalias obtenidas al vender.

  Sobre el resto de los parecidos y diferencias entre bolsa y vivienda es muy conveniente leer El periodico digital El confidencial en un articulo de su seccion de economia titulado Invertir en Bolsa Mas Rentable que comprar vivienda en los ultimos 30 años desvela que :

Remontémonos a 1985. Imaginemos que aquel año, usted decidió invertir 16.639 de las antiguas pesetas, 100 euros en la actualidad, en la bolsa española. Hoy en día, esos 100 euros se habrían transformado en 1.000 euros. Mayor habría sido la ganancia -1.232 euros para ser más exactos-, si esa cantidad hubiera ido a parar al conjunto de las constructoras que cotizan en bolsa. Por el contrario, si esos mismos 100 euros se hubieran destinado a comprar una vivienda, hoy en día estaríamos hablando de 650 euros. 

Obviamente, 16.639 pesetas habrían sido suficientes para comprar varias acciones pero no una vivienda. De hecho, hace 30 años, para haber podido materializar dicha inversión, habría que haber destinado casi 4 millones de pesetas para poder comprar un piso medio de 80 metros cuadrados -a razón de unos 300 euros el metro cuadrado-.

No obstante, una vez hecha esta apreciación, en términos de rentabilidad, la que a priori parecía una inversión mucho más segura -al menos hasta el estallido de la burbuja hace ya seis años-, habría reportado unos rendimientos sensiblemente inferiores que la bolsa española, una alternativa que se ha revelado como una opción más rentable en los últimos 30 años, si bien mucho más volátil. Más líquida también, puesto que resulta más sencillo desprenderse de unas acciones que de una vivienda, pero sujeta a fuertes altibajos, tal y como puede apreciarse en el gráfico. 

Rentabilidad inmobiliaria y bolsa española

No obstante quien hace casi tres décadas decidió optar por la vivienda como refugio para sus ahorros o como una inversión a largo plazo, tampoco erró en su elección. Según el Índice Inmobiliario de ST (IIC), que recoge las variaciones sufridas en el precio de mercado de viviendas con base 100 en diciembre 1985, el 31 de diciembre de 2013 el indicador alcanzó la cifra de 625,5, lo que significa que quien compró en 1985 una vivienda nueva podría venderla actualmente a un precio 6 veces por encima de aquel año.

Para que esas ganancias se hubieran materializado, obviamente, usted debería haber destinado su dinero por a bolsa como a la vivienda hace casi tres décadas y haber mantenido su inversión hasta el día de hoy. Una inversión a largo plazo en toda regla.

No obstante, tal y como puede apreciarse en la tabla, desde 1985, cualquiera de esas tres inversiones -bolsa, constructoras o vivienda- ha experimentado importantes revalorizaciones. Es decir, podría haber decidido vender en 1986, o en 1990, incluso en 2007, cuando estalló la crisis financiera y explotó la burbuja inmobiliaria, y habría ganado dinero. 

Eso sí, quien decidió deshacer posiciones antes del desplome de la renta variable a partir de 2007, consiguió transformar cada 100 euros en 1.708. Quien apostó por las constructoras obtuvo algo más de 2.409 euros por cada 100 invertidos en 1985, mientras que por cada 100 euros depositados en una casa, habría obtenido casi 900.

La bolsa, más volátil pero más líquida

“Es cierto que si echamos la vista atrás, vemos cómo la bolsa ha sido más rentable como inversión que la vivienda. No obstante, también ha sido mucho más volátil”, explica a El Confidencial Juan Fernández-Aceytuno, director General de Sociedad de Tasación, al tiempo que añade que la bolsa también ofrece al inversor una mayor liquidez que la vivienda.

Precisamente la fuerte volatilidad ha sido una constante en la renta variable en las tres últimas décadas, tal y como muestra el gráfico superior, con dos fuertes altibajos entre 2005 y 2007. Ese año, con el estallido de la burbuja inmobiliaria y del inicio de la crisis financiera se produjo un fuerte desplome de la bolsa mucho más abrupto que en la vivienda, que inició una tímida caída que solamente se ha acelerado en los dos últimos años.

Además, mientras que las casas todavía tienen recorrido a la baja , como apuntan los expertos, la bolsa ya ha dado síntomas de recuperación con revalorizaciones en el último año. Es decir, si en 2011 usted compro casa y decidió vender, con toda probabilidad perdió dinero. No así si invirtió en la bolsa española. 

Para quienes tanto la bolsa como la vivienda ha resultado una inversión ruinosa fue para quienes apostaron por alguna de ellas hace siete años. En 2007, tanto la bolsa, como las constructoras que cotizaban en el mercado bursátil como la vivienda alcanzaron sus máximos históricos. Por cada 1.700 euros invertidos en bolsa se han evaporado 700, mientras que la pérdida en ladrillo puro y duro ronda los 250 euros por cada 900. Una prueba de la fuerte volatilidad de la renta varaible.  

De cara al futuro, y tras el ajuste de precios sufrido -cercana al 40% en el caso de la vivienda nueva y en términos reales, según Sociedad de Tasación-, son muchos los expertos los que vuelven a ver atractiva la vivienda como inversión. “El sector inmobiliario se encuentra en un punto de inflexión y volverá a ser a ( segun el siguiente articulo de recomendada lectura ), una oportunidad de inversión atractiva a lo largo de 2014, siempre que se tenga en cuenta que una inversión inmobiliaria debe contemplar un horizonte temporal entre 5 y 10 años", apuntaba recientemente Bankinter en un informe sobre el mercado residencial español.