2014 ¿ el año en que aumenta el numero de ventas de viviendas ?

Pisos mas baratos en 2014

    La Mayoria de los analistas del mercado inmobiliario español coinciden en que 2014 puede ser el año de la recuperacion, si bien, expertos como inmobiliariabarreras.net matizan que recuperacion del mercado inmobiliario en 2014 no es sinonimo de aumento de precios.

  Mas bien al contrario el aumento del numero de viviendas vendidas en los ultimos meses de 2013 obedece a una bajada de precios de venta reales, bastante inferiores a los precios medios de los anuncios de portales inmobiliarios como idealista.com o fotocasa.es .

    La explicacion de este fenomeno propio de ciclos inmobiliarios en los que se esta cerca del suelo de mercado esta claramente expuesta en el articulo titulado cambio de ciclo en el mercado inmobiliario español en 2014 , que transcribimos literalmente :

La tendencia del mercado inmobiliario español en 2014

   Es mas que probable que 2014 sea el año del cambio de ciclo en el mercado inmobiliario español de seguir la tendencia de los ultimos meses de 2013.

   Tras muchos años en los que el mercado inmobiliario español ha estado en coma profundo, exceptuando algunos meses del año 2010 en que se produjo un bull trap, es decir, un falso cambio de tendencia provocado por la sensacion de que los precios habian caido mucho desde maximos junto con cambios legislativos referentes a la vivienda, asistimos al que en nuestra opinion puede ser el germen de un cambio de ciclo que se evidenciara en 2014.

   CLAVES PARA ENTENDER EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL EN 2014

  La mayoria de la gente tiene un concepto erroneo de que significa un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario e interpreta que supone que los precios de la vivienda suben.

   En realidad cuando hablamos de un cambio de tendencia debemos saber que significa que el numero de ventas aumenta al tiempo que los precios medios de la vivienda baja .

   De hecho ya esta sucediendo en estos ultimos meses y esa es la razon de que pensemos que en algunas ciudades como Madrid hemos tocado suelo en los precios de venta.

   Tampoco debemos confundir que significa tocar suelo en los precios de los pisos en venta en Madrid o en España, ya que no significa que los precios de venta medios que vemos en los anuncios de los portales inmobiliarios sean los precios del suelo de mercado, sino que los precios de venta reales, aquellos a los que realmente se venden los pisos son el suelo de mercado.

  Es muy importante manejar estas claves o conceptos correctamente, ya que una interpretacion incorrecta podria llevar a los propietarios que quieran vender su vivienda a pensar que a precios medios de los anuncios podran vender en 2014.

    Lo cierto es que en los ultimos meses de 2013 no se venden pisos a precios medios, pero si se venden con una cierta constancia que indica que no estamos ante un nuevo bull trap los pisos cuyos precios estan adecuados a la realidad del mercado.

   La diferencia entre precios medios de anuncios de vivienda y precios de suelo de mercado hay que tenerla muy en cuenta, ya que ahi esta la clave para entender que es lo mas probable que suceda en el mercado inmobiliario español en 2014.

   En resumen lo mas probable es que veamos aumentos de los precios medios en 2014, pero la razon no es que suban los precios de la vivienda, sino que los pisos que estan mas baratos se venderan, lo que provoca que los precios medios suban, pero no el precio de la vivienda, ya que en realidad a los precios medios de anuncio no se vende nada .

    Es muy complicado que los particulares o incluso las estadisticas que hacen los portales inmobiliarios tomando como referencia los precios de sus anuncios acierten cuales son los precios reales a los que se vendera en 2014.

   Solo el que vende, el que compra y los agentes inmobiliarios que intervienen en la compra-venta saben a que precio se ha vendido, dato imprescindible para conocer el precio de venta que poner a su vivienda si quiere venderla en 2014.

   Ni siquiera debe uno fiarse de lo que cuenta quien vendio o compro una vivienda , es muy frecuente que el vendedor no quiera que sus vecinos sepan que tuvo que rebajar el precio para vender y si le preguntan diga un precio superior al que realmente vendio.

  Tambien sucede que el comprador quiera evitar criticas de familiares y amigos por comprar en un momento de crisis inmobiliaria y diga un precio inferior al que realmente compro.

 En el caso de los agentes inmobiliarios, la cosa es distinta, ya que tenemos datos de todas las compra-ventas en las que intervenimos directamente y acceso a una base de datos de todo lo que han vendido nuestros colegas de profesion, de modo que no hay motivo alguno para que razones personales nos tienten a falsear los precios reales de venta por que no estan referidos a una vivienda en concreto sino que elaboramos nuestras estadisticas con precios reales de venta por el metodo de comparacion de una amplia base de datos veridicos .


  De hecho nuestra experiencia demuestra que nuestro clientes que quieren vender su casa lo consiguen en un alto porcentaje cuando se dejan asesorar en el precio que poner a sus viviendas y que solo excepcionalmente se venden pisos cuyo baremo para establecer el precio ha sido el metodo comparativo aplicado incorrectamente tomando como base los precios medios de los anuncios de los portales inmobiliarios.

Fondos buitres y problemas legislativos en el mercado inmobiliario español

  La consultora Aguirre Newman especializada en la venta y alquiler de oficinas ha elaborado un informe que recopila los problemas del mercado inmobiliario español de cara a ser mas atractivo de cara a los fondos buites, el principal problema es la complejidad normativa debido a las distintas legislaciones de las comunidades autonomas.

   El diario El Confidencial destaca 8 problemas concretos que enumera ese informe en un articulo titulado Ocho puntos debiles del sector inmobiliario español que frenan a los grandes fondos que reproducimos integramente :

   Desde hace meses, los fondos de inversión sobrevuelan el mercado inmobiliario español. Algunos han comprado, pero otros se han echado para atrás en algunas operaciones. La subasta que quedó desierta el viernes pasado por varias promociones de viviendas en alquiler propiedad de la Comunidad de Madrid es el ejemplo más reciente, pero no el único. De hecho, los propios fondos detectan una serie de puntos débiles del sector inmobiliario español que restan atractivo frente a otros destinos de inversión. Unas inquietudes que la consultora Aguirre Newman, muy presente en los procesos de asesoramiento de estos fondos, ha resumido en ocho puntos y que se refieren a un marco jurídico estable, mayor transparencia, el fomento de nuevas vías de financiación, la simplificación de legislaciones, una mayor agilidad de los mercados del suelo o la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas. 

"Sentíamos la necesidad de reflexionar y realizar propuestas de mejora para evitar volver a caer en los mismos errores y corregir o atenuar nuestras desventajas, en un contexto de globalización de los mercados en el que nuestro país, más que nunca y pese a estar apreciándose un renovado interés por nuestros activos, se enfrenta a una competencia extrema como destino de las inversiones inmobiliarias en el mundo”, explicaban ayer Santiago Aguirre y Stephan Newman, presidentes de Aguirre Newman, consultora inmobiliaria que celebra 25 años en el mercado español. Sus propuestas se resumen en ocho puntos. 

1.- Marco jurídico estable y la permanencia de unas reglas del juego conocidas que permitan a los inversores, operadores y usuarios la toma de decisiones en un marco de confianza, sin asumir otro riesgo que el lógico e intrínseco de los mercados. “Sólo en 2013, se han aprobado cinco Leyes Orgánicas, 17 Leyes Ordinarias y 13 Decretos-Ley”, detalla el documento, aunque la consultora advierte de que más que una crítica se destaca que se trata de "un muy prolijo y en ocasiones abrumador ámbito normativo general, comunitario y local, que afecta de manera directa al mercado inversor". Y añade la consultora que “el cambio radical de planteamiento de algunas regulaciones en otros sectores introduce un factor de inseguridad y riesgo de extrapolación a otros ámbitos”.

2.- Dotar de una mayor transparencia al mercado inmobiliario, en especial en todo lo relativo a los precios de cierre de las transacciones inmobiliarias. El análisis aclara que las estadísticas sobre la evolución del número de transacciones y los precios de compraventa de viviendas, ofrecidos por el INE, el Ministerio de Fomento y el Consejo General del Notariado, son fiables y permiten obtener una fotografía razonable de las tendencias, “pero no son capaces de permitir profundizar en el estudio sobre qué ocurre en el mercado en una zona concreta”, una información reclamada por los inversores internacionales y consolidada en otros países.

El informe reconoce la dificultad de encontrar una solución, pero reclama la necesidad de disponer de información sobre el stock disponible acabado y en construcción, su calidad, su localización a nivel municipal y clasificar dichostock disponible como primera residencia o vivienda vacacional. “Sin un conocimiento más completo y fiable de la situación de los diferentes segmentos y mercados se dificulta la búsqueda de soluciones, al no existir un diagnóstico claro de la dimensión del problema”.

3.- Fomentar nuevas vías de financiación que agilicen la inversión inmobiliaria. Aguirre Newman precisa que en España, los fondos private equity están adquiriendo un papel protagonista en la financiación ante las oportunidades existentes y la escasez de ofertas de entidades financieras. Asimismo, se indica el papel incipiente de las compañías de seguros en otros mercados como financiadores del mercado inmobiliario al encontrar en esta actividad una forma efectiva de ‘casar’ sus riesgos a largo plazo con inversiones también a largo plazo y riesgo reducido aunque, ciertamente, no vemos de momento esa misma tendencia en España.

El informe señala que se han aprobado medidas urgentes para la protección del deudor hipotecario que permiten la suspensión inmediata y por dos años de los alzamientos en procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, respecto a familias en situación de vulnerabilidad. “Todas estas medidas, perfectamente justificadas ante la actual situación socioeconómica y sus graves consecuencias, introducen incertidumbre para las entidades financiadoras y los inversores interesados en adquirir préstamos en el mercado nacional”. Aguirre Newman aconseja “buscar un equilibrio entre la seguridad jurídica de los prestatarios y los mecanismos de protección de las entidades financieras” para favorecer el flujo de capital y dinamizar el mercado actual y el sostenimiento de la inversión extranjera a medio y largo plazo.

Legislacion autonomica en mercado inmobiliario español

4.- Multiplicidad de legislaciones autonómicas y locales, un obstáculo frente a la unidad de mercado, que afecta a aspectos como la regulación del suelo, la normativa urbanística aplicable, la regulación sobre la vivienda protegida, los impuestos en la compra, etc. Diferentes tratamientos que se encuentran también en la fiscalidad, un factor determinante en la obtención del precio final de la transacción y, por lo tanto, en la rentabilidad. 

Ante la complejidad de simplificar normativas dispares, el informe de Aguirre Newman propone “trabajar en una fuente de información, que aglutine las distintas normativas territoriales y explique didácticamente cuáles son las principales variables a tener en cuenta a la hora de acometer una inversión inmobiliaria, así como las normativas aplicables según la región en la que se encuentre el inmueble”.

5.- Mayor agilidad de los mercados de suelo y tramitaciones urbanísticas. En este punto, Aguirre Newman plantea tres soluciones:

- elaborar un pacto entre las comunidades autónomas para la puesta en común de una normativa única y sostenible en el tiempo sobre la ley del suelo;

- solventar la excesiva burocracia, incentivando la colaboración público-privada mediante la integración de equipos mixtos que permitan agilizar las distintas tramitaciones, y

- dotar a las Administraciones y tribunales de mecanismos para mejorar la publicidad de los procedimientos abiertos existentes contra actuaciones urbanísticas, así como derivar más actividad de los tribunales hacia procedimientos de arbitraje, con el fin de agilizar la demora en las resoluciones.

6.- Con respecto a los procedimientos judiciales, el informe reflexiona sobre la necesidad de “dotar de seguridad y eficacia a los pactos que se alcancen, de modo que si una de las partes contraviene lo acordado, la otra tenga los instrumentos legales necesarios para cumplir y hacer cumplir lo pactado, lo que ofrecería al mercado más agilidad y atractivo”. Aguirre Newman apunta a que muchos inversores muestran su preocupación por los procesos concursales, específicamente en los casos en los que adquieren posiciones de deuda hipotecaria de compañías, así como por la excesiva holgura en la interpretación que hacen los tribunales ante los incumplimientos en los periodos pactados en los contractos de arrendamiento.

7.- El informe aborda, asimismo, la desconfianza sobre la valoración y el sentido de las tasaciones en España, “ya que se han convertido en un mero instrumento formal exigido por la regulación existente y no como un documento con valor intrínseco, que valora al activo inmobiliario o que sirve como herramienta para controlar el riesgo de la actividad crediticia”. Aguirre Newman considera que la incorporación de algunos aspectos de la regulación existentes en la Ley de Auditoría de Cuentas y de los principios inspirados de la misma podría ser de enorme ayuda en la mejora del marco de actuación. En concreto, plantean la opción de revisar los Capítulos III y IV del Real Decreto 1/2011.

8.- La importancia de la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas y su papel como dinamizador del mercado. La consultora considera que la actividad que, en este sentido, están desarrollando las corporaciones y empresas debería trasladarse a las Administraciones Públicas mediante el análisis de todo su portfolio y el establecimiento de una línea estratégica de actuación clara y coherente entre las diferentes Administraciones, que redundaría en múltiples beneficios como la reducción del déficit público, la rebaja de los costes, racionalizando y mejorando el uso de los espacios. Aguirre Newman estima que una mejora en la gestión patrimonial conseguiría ahorros de entre un 20% y un 30% en la partida del gasto corriente, vinculado a inmuebles de la Administración o la bajada de la prima de riesgo, haciendo al país más competitivo.

Asimismo, podría constituir un factor de dinamización de determinadas zonasprime de las ciudades, revertiendo al ámbito privado inmuebles en los que la Administración ya no requiere ubicaciones privilegiadas y que, hasta ahora, no habían formado parte de ese mercado.

El informe de Aguirre Newman subraya la dificultad de acometer muchas de estas reformas, así como del esfuerzo ya realizado por el Gobierno en estos ámbitos. Igualmente, precisa que algunos de los puntos tratados ya han sido objeto de reforma por parte del Gobierno y otros son de complicada implantación por la cesión de competencias a las distintas Administraciones regionales y locales.