Comprar piso sin hipoteca en 2013 sera frecuente en España

Comprar piso al contado en España

       Si damos por buenas las estadisticas del INE y comparamos el numero de viviendas vendidas y el numero de hipotecas concedidas llegamos a la conclusion que muchas ventas de viviendas se hacen a tocateja , sin pedir hipoteca para la compra.

         Mucho antes de la publicacion de los datos del INE inmobiliariabarreras escribio esta noticia correlacion entre el desplome de las hipotecas y la venta de viviendas donde ya el 21 de Febrero de 2012 adelantaba las conclusiones que hoy en Febrero de 2013 se confirman, avisando de que Se dan dos circunstancias que invitan a no hacer un paralelismo excesivo entre el numero e importe de las hipotecas concedidas por las entidades financieras y el numero de inmuebles vendidos

   Ahora el instituto nacional de estadistica confirma los datos aportados por las noticias inmobiliarias de inmobiliariabarreras.net y asi lo pone de manifiesto la ultima noticia de hoy publicada en el confidencial titulada La compra de vivienda a tocateja se extiende en España

Es una tendencia cada vez más extendida. Cada vez son más las ventas de viviendas que se cierran sin necesidad de que se firme una hipoteca, o lo que es lo mismo, que se pagan con dinero en efectivo. Lo llevan constatando desde hace más de un año los agentes inmobiliarios y ahora lo confirman las estadísticas oficiales. Así, durante 2012 se vendieron en España casi 320.000 viviendas, mientras que apenas se firmaron 275.000 hipotecas, según las estadísticas del INE. 

"Cada vez se compran más casas a tocateja dado que, tras la bajada de precios, muchos inversores vuelven a considerar el ladrillo como una oportunidad de inversión", señala Fernando Encinar, jefe de estudios de  idealista.com, tras valorar los datos sobre hipotecas conocidos esta mañana.

"El dato más sorprendente de la estadística de hipotecas firmadas en 2012", añade, "es que éstas se sitúan por debajo del número de operaciones de compraventa", tal y como puede apreciarse en el gráfico. 

Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, ya anticipaba esta situación hace un año. Entonces aseguraba que "cerca del 30% de las operaciones que cerramos el año pasado -2011- se pagaron al contado".

Una tendencia que se ha generalizado durante el último año y que, a la vista de los datos oficiales ya no obedece a casos puntuales. Así, en 2012, fueron muchos los que decidieron coger sus ahorros y embarcarse en la compra de una vivienda pero aportando el importe total del precio de venta.

"El hecho de que la gente pague en efectivo, todo lo contrario a lo que pasaba hace apenas dos años, pone de manifiesto cómo se vuelve a pensar en los bienes inmuebles, no como una inversión o un activo con el que especular, sino como un valor refugio. Puede ser que mañana valgan menos, pero al menos estarán ahí. El dinero en un banco, igual no", apuntaba hace un año Jesús Duque.

Detrás de esta situación confluyen dos factores. Por un lado, el fuerte descenso de precios experimentado por las viviendas en los dos últimos años y, por otro, el fuerte encarecimiento que ha experimentado la financiación para la compra de una vivienda, con diferenciales que se sitúan de media en torno al 2,5%. 

La tendencia de precios sigue siendo a la baja, mientras que la financiación seguirá encareciéndose, de ahí que la venta de pisos en efectivo seguirá produciéndose. "Durante los próximos meses esta tendencia se mantendrá y seguirá con bajos niveles de hipotecas firmadas", apunta Fernando Encinar. "El ajuste de los precios de la vivienda permitirá que el importe medio de las hipotecas baje, aunque los diferenciales serán cada vez mayores, alcanzando niveles del 3% en breve", ha dicho.

Jubilado, con ahorros y miedo a un corralito

El perfil del comprador 'a tocateja' no se encuentra en las estadísticas oficiales. Sin embargo, son las agencias inmobiliarias las que nos ofrecen algunos rasgos. Se trata, en la mayoría de los casos, de jubilados o las puertas de la jubilación, que llevan prácticamente toda su vida ahorrando y que temen que con la crisis y un posible rescate del sector financiero, sus ahorros ya no estén seguros ni en el banco.

“A muchos pequeños ahorradores les ha entrado el tembleque por la crisis y la situación financiera de los bancos y prefieren invertir en una vivienda que en un depósito”, explica Jesús Duque.

"El miedo a un posible corralito ha provocado que muchas personas piensen que es más seguro comprar un piso y pagarlo al contado que tenerlo en banco”, añadía recientemenre Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, consultora especializada en la venta de pisos de los bancos.

En un entorno de crisis como el actual, de fuerte aumento del desempleo y de ajustes, surge una pregunta inevitable. ¿De dónde procede el dinero? Los agentes consultados señalan que de herencias, jubilaciones o simplemente, de los ahorros de toda una vida. Suficientes en muchos casos para adquirir muchos de los inmuebles 'chollo' y baratos que oferta la banca a través de sus webs. De hecho, los expertos aseguran haber visto operaciones desde 30.000 hasta 160.000 euros.

De hecho, muchos de estos compradores están adquiriendo inmuebles que no tienen salida en el mercado. Pisos invendibles, en muy mal estado y mal ubicados pero que sirven como refugio a unos pequeños inversores particulares que conocen la zona.  

"No tratan de especular ni los compran para irse a vivir a ellos. Muchos los rehabilitan y los alquilan. Hay incluso quien los compra simplemente porque su hijo se ha quedado en el paro y quiere que tenga un techo bajo el que dormir", concluye Smerdou.

Hacienda victima de las inmobiliarias quebradas cambia la ley del Iva

     

     Los impagos del Iva de las inmobiliarias quebradas motivaron la reforma de la ley del Iva obligando al comprador de viviendas a ingresar a hacienda el Iva en vez de que lo haga el vendedor como es habitual, eso si , solo si el sujeto pasivo, osea el vendedor de los inmuebles es una promotora inmobiliaria y el comprador o adjudicatario es una entidad financiera.

   Asi lo difunde en las noticias de actualidad de hoy el diario El Confidencial en un articulo titulado Hacienda quiere evitar otra pillada como la de Reyal : Los bancos ingresaran el iva de los pisos

 El Ministerio de Hacienda ha escarmentado después de la ‘pillada’ de Reyal Urbis, donde el fisco tiene una deuda pendiente de 370 millones (según otras fuentes, llegaría a 400). Esta deuda proviene de que la inmobiliaria que presentó el concurso de acreedores la semana pasada no ingresaba a Hacienda el IVA que cobraba a los compradores de sus pisos. Para evitar que esto se repita en el futuro, cuando el comprador de los activos sea un banco, tendrá que ingresar directamente el impuesto en la Agencia Tributaria sin pasar por el promotor.

Esta modificación, que pasó desapercibida en su día, se incluyó en la Ley 7/2012 de 29 de octubre, "de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude", una batería de medidas que retocaba numerosas leyes y cuyas medidas estrella eran el endurecimiento del control para evitar el delito fiscal, la obligación de presentar la famosa declaración de las cuentas que se posean en el extranjero o la limitación de los pagos en efectivo a 2.500 euros. Pero también incluía una modificación de la Ley del IVA para evitar casos como el de Reyal Urbis.

Esta modificación consiste en lo que los expertos llaman "inversión del sujeto pasivo", es decir, que la persona obligada a ingresar el impuesto en Hacienda no es el vendedor -como es lo habitual- sino el comprador. Esta inversión sólo se aplica a los bancos puesto que se da cuando se trata de la adjudicación de inmuebles en ejecución de garantías de un crédito o como dación en pago a cambio de la extinción de la deuda de una inmobiliaria con un banco.

Concretamente el artículo 5 apartado 4 de esta norma, que modifica el artículo 84 de la ley del IVA (37/1992), dice lo siguiente: "e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:

– Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.

– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.

– Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente."

En la situación actual del mercado inmobiliario en que apenas se venden pisos, la mayoría de las operaciones son ejecuciones o adjudicaciones de inmuebles de las promotoras por parte de los bancos, unas operaciones que son equivalentes a las compras a efectos del IVA. Por ello, esta medida garantiza a Hacienda que el grueso del IVA por las operaciones actuales en el sector llega a sus arcas frente a la situación anterior, en el que las promotoras solían quedarse con el dinero en vez de ingresarlo en la Agencia Tributaria.

Una práctica generalizada

"Era una práctica muy extendida en el sector: las inmobiliarias cobraban el IVA al comprador pero luego se quedaban con él en vez de ingresarlo en Hacienda, con lo que tenían una vía de financiación y Hacienda se tenía que poner a la cola para cobrar. Esta práctica se ha agudizado desde el estallido de la burbuja con las adjudicaciones por parte de los bancos, cuando nadie daba más crédito a los promotores y retener el IVA era la única forma de obtener liquidez", explica una fuente del sector.

Por otro lado, se trata de una práctica muy habitual entre las empresas españolas de todos los sectores. El propio Arturo Fernández, vicepresidente de la CEOE, se jactaba la semana pasada de tener deudas con Hacienda: “¿Que le debo a la Seguridad Social tres millones? Pues vale. Si le digo la verdad no sé lo que le debo al Estado. ¿Que le debo a Hacienda? Pues sí, señora, a mucha honra, como muchos españoles”.

Pero esto había inflado las deudas de algunas compañías con Hacienda hasta los niveles estratosféricos alcanzados por la inmobiliaria de Rafael Santamaría. De ahí que el Gobierno tuviera que tomar medidas para impedir que la pelota siguiera creciendo, y más con la estrategia actual del ministro Cristóbal Montoro de no renunciar ni a un solo ingreso potencial para tratar de cumplir los objetivos de reducción del déficit.

Madrid podria liderar la construccion con inversores chinos y Eurovegas

Inversores chinos en España

      De ser cierta la noticia de ultima hora publicada hoy en el diario El Mundo sobre el interes de inversores chinos en España que pretenden construir en Madrid una ciudad empresarial entre las localidades de Torrejon y Paracuellos, Madrid lideraria probablemente el ranking de ciudades europeas de la construccion de megacomplejos empresariales.

  La noticia de Feberero de 2013 que publica hoy el mundo se titula Inversores chinos planean una ciudad financiera entre Paracuellos y Torrejon

  Varios importantes grupos inversores chinos planean construir en terrenos de los municipios de Paracuellos del Jarama y Torrejón de Ardoz una macrociudad financiera de unos 12 millones de metros cuadrados,al estilo de la del banco Santander en Boadilla del Monte, pero más ambiciosa.

El proyecto incluiría oficinas bancarias y empresariales, hoteles, viviendas, fábricas, instalaciones deportivas, entre ellas un campo de golf, museos, y hasta un hospital, según ha informado hoy el diario EL MUNDO.

De llevarse a cabo, los empresarios chinos invertirían alrededor de 18.000 millones de euros, según fuentes cercanas a la negociación entre los Consistorios y los empresarios, que comenzó en secreto hace varios meses. Según las primeras intenciones de los inversores, que cuentan con el total apoyo del Gobierno chino, el proyecto no tendría nada que ver con el polígono comercial de Cobo Calleja.

Y es que, con esta iniciativa, los chinos quieren cambiar la imagen que se tiene de su país, de 'todos a cien', productos de mala calidad y restaurantes de comida asiática. Pretenden que sea una forma de demostrar al mundo el poderío de la emergente economía china.

El macrocomplejo, que estaría rodeado de zonas verdes, contaría con oficinas bancarias y empresariales, donde recalaría algún banco chino –el Banco Chino de Industria y Comercio (ICBC), el más poderoso del país asiático, se instaló hace pocos en nuestro país– además de varios hoteles exclusivos. Uno de ellos tendrá siete estrellas –Europa hasta ahora sólo tiene uno de la máxima distinción, el Town House Gallery de Milán–, otro de cinco y  varios complejos hoteleros más. 

El proyecto contempla también establecer un centro manofacturero para la fabricación y el montaje de productos chinos de una generación superior a los todo a cien. Se trata de poder montar, incluso fabricar, productos con materia prima china de primera calidad, para vender en Europa productos de un nivel superior pero con precios competitivos en el viejo continente.

Se pretende además que se pueda incluso construir una planta en la que se podrían ensamblar en una segunda fase coches cuyas piezas se traerían de China y se montarían en Madrid para el mercado europeo.

Tanto el gobierno regional como el central están al tanto de las negociaciones, aún en fase embrionaria, pero que se intensificarán a partir del próximo mes de marzo, cuando los inversores chinos vuelvan a visitar los terrenos en cuestión.

Borja Mateo y el megaciclo inmobiliario

      Borja Mateo autor de varios libros sobre la burbuja inmobiliaria en España tales como La verdad sobre el mercado inmobiliario y como sobrevivir al crack inmobiliario escribe ahora un articulo el el periodico El Faro De Vigo en el que introduce un nuevo concepto al que llama superciclo inmobiliario que seria un megaciclo bajista en el mercado inmobiliario español como consecuencia de varios ciclos alcistas consecutivos.

  El superciclo inmobiliario de Borja Mateo en el Faro De Vigo

    Los sectores cercanos a las constructoras han negado de forma sistemática la existencia de la burbuja inmobiliaria. El fin último ha sido siempre claro: inducir a la gente al error con el fin de que quisiera comprarse una vivienda a sabiendas que su precio bajaría. La falacia ha ido evolucionando con el fin de adaptarse a la realidad y siempre nos abocaba a la compra:
2002-2007: "Es imposible que se forme una burbuja inmobiliaria ya que los precios siempre suben".
2004-2006: "Cuando el número de transacciones inmobiliarias se estanca, se dice que los precios comenzarán a estabilizarse y que nunca bajarán. A ello se añade que, a partir de ahora, la subida de los precios será la de la inflación".
2006-2008: "Cuando los precios comienzan a bajar, que es ahora cuando hay que comprar ya que existe una amplia oferta".
2008-2010: "Al ser imposible ocultar la caída de las ventas, se dice que el período de bajadas ha llegado a su final y que, por tanto, es el momento ideal para la adquisición de vivienda".
2010-2012: "Al profundizarse las bajadas de los precios, había que darse prisa ya que existían chollos que se acabarían".
2012-2013: "Estamos finalizando el ciclo de bajadas y los chollos ya se los han llevado otros".
Según algunas teorías, en el Mercado inmobiliario español, se dan los ciclos. Tras un ciclo alcista de ocho años, le sigue otro alcista. Así mismo, nos hallaríamos al final del ciclo bajista con lo que sería muy bueno sumarse al alcista y, ¿saben qué? Comprarse un piso. La cuestión es? ¿Estamos ante un ciclo bajista o bien ante un ciclo superciclo inmobiliario en el que las bajadas se van a prolongarse durante más años? Consecuencia de lo primero sería que nos tendríamos que comprar una vivienda ya; de lo segundo que podemos demorar lo máximo posible la adquisición de la misma puesto que las bajadas se prologarán aún más tiempo.
Para este fin, hemos de analizar los números del sector:
Desde el tercer trimestre de 2006 hasta el 31120012, en compra-venta efectiva entre particulares, los precios de los pisos ya han bajado el 48%.
Los precios de los alquileres se han desplomado alrededor del 45%.
El número de pisos en proceso de construcción, ya sea en curso o paralizada, ronda los 1,3 millones de unidades.
El número de pisos de primera mano a la venta está en 1,2 millones.
Existen alrededor de 1,1 millones de pisos de segunda mano que buscan comprador.
2,6-4,5 millones de casas que, no entrando dentro de ninguna de las categorías anteriores, se hallan vacías dentro de zonas de primera residencia.
Para que no nos perdamos, el número total de viviendas susceptible de ser vendidas, se hallaría en el rango de 6,2-8,1 millones de casas. Muchas de las casas vacías salen al mercado del alquiler, al igual que aquellas destinadas a la venta, con lo que los alquileres de las viviendas bajan lo que hace que los precios de los alquileres se desmoronen, con lo que también lo hacen los precios objetivos de las casas. No olvidemos: un bien vale lo que valen sus frutos; cuanto más bajan los precios de los alquileres, menor sera el valor de mercado de las casas.
Recordemos que la demanda de vivienda en venta en España se halla en las 130mil a 170 mil unidades por año. De las cifras anteriores, y dependiendo de cómo se comporte el Mercado de alquiler, tenemos viviendas que cubren la demanda para un máximo de 36 a 62 años. Parece razonable pensar, que tenemos oferta para cubrir la demanda de los próximos 10-20 años.
La pregunta que se plantea ahora con la situación descrita: se puede hablar en el Mercado inmobiliario español de ciclos o más bien hemos de hablar de un superciclo de bajadas tras varios ciclos de subidas?
Cada uno que escoja la palabra que mejor le parezca. En mi opinión hablar de ciclos en el Mercado inmobiliario español, con la consecuencia lógica de urgir a la gente a la adquisición de vivienda, es una de las muchas tretas del sector inmobiliario.
Comprarse un piso ahora es de locos. A lo largo del superciclo inmobiliario en el que nos hallamos, los precios de los pisos bajarán el 75-85% respecto a los precios de pico del tercer trimestre de 2006, es cuestión de esperar. Las salvajadas que se han cometido en España en el Mercado inmobiliario requieren un proceso muy, muy largo de arreglo.
La forma más efectiva de destruir un capital, es mediante la adquisición de vivienda.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el Mercado inmobiliario" y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com   

Listas negras de inquilinos morosos debate a favor y en contra

    Hoy comparamos las opiniones a favor y en contra de las listas negras de inquilinos morosos ya que hay un gran debate sobre si estas listas negras deben elaborarse o no.

      Por un lado el diario el Pais publica un articulo titulado señalar al inquilino moroso en el que priman los argumentos en contra de las listas negras de inquilinos morosos que pretende elaborar el gobierno, si bien tambien esgrime los argumentos de los defensores de las listas, da una mayor relevancia a las opiniones de los detractores.

     Por otro lado inmobiliariabarreras.net en sus noticias inmobiliarias escribe otro articulo tratando el mismo tema titulado Medidas aconsejables para elaborar una lista de morosos en el que partiendo de las opiniones de los defensores y detractores de las listas de morosos propone una serie de medidas o requisitos para garantizar los derechos de los inquilinos sin privar a los propietarios del derecho a cobrar sus rentas de alquiler, basicamente diferencia entre inquilinos morosos profesionales y ocasionales, proponiendo una definicion juridica de ambos y condiciones distintas para poder ser incluidos en las listas negras de morosos que el gobierno pretende elaborar.

     Os dejamos los enlaces a ambos articulos y una entradilla de cada uno de ellos que esperamos que sirvan para abrir un interesante debate con vuestras opiniones que podeis dejar en el blog y os invitamos a votar en la encuesta que vereis en el margen derecho del blog .


Medidas aconsejables para elaborar una lista de morosos :

......En opinion de Inmobiliaria Barreras la elaboracion de las listas de morosos podrian dejar a todos contentos, tanto defensores como detractores si la ley diferenciara entre inquilinos morosos profesionales e inquilinos morosos ocasionales, ambos descritos ya en un articulo anterior de nuestras noticias inmobiliarias .....

Señalar al inquilino moroso :

....... La idea tiene de momento pocos defensores, incluso entre el sector inmobiliario, que cree que sería más positivo ofrecer incentivos que castigos. Las organizaciones sociales advierten además de que ese sistema puede dañar especialmente a la población más débil.....


   

Refinanciaciones a inmobiliarias ponen en peligro BBVA y banco Santander

 

   Que los bancos estaban refinanciando a empresas promotoras inmobiliarias que estaban en quiebra y que los bancos mantenian con vida de forma artificial para no engrosar sus balances con su ya abultadisimo numero de ladrillos ya lo habia adelantado inmobiliariabarreras.net en sus noticias inmobiliarias mucho antes de 2013.

   Lo que no sabiamos era que tanto el BBVA como el banco de Santander no solo estaban refinanciando a las promotoras inmobiliarias españolas sino que ademas tiene creditos mas que dudosos con empresas españolas fuera del ambito inmobiliario y que las provisiones para estos creditos morodos con dudosas posibilidades de cobro estan provisionadas solo en un 15 % .

      Nos enteramos hoy, en Febrero de 2013 gracias a las ultimas noticias del diario digital El Confidencial en un articulo titulado SANTADER Y BBVA SOLO TIENEN PROVISIONADOS EL 15 % DE SUS CREDITOS ZOMBIS

  El concurso de acreedores de Reyal Urbis ha puesto de manifiesto el enorme peligro de los créditos refinanciados de la banca española, lo que los analistas denominan la "morosidad oculta". La refinanciación ha sido una práctica generalizada para contener la mora y las provisiones, hasta el punto de que alcanza el 16% de la cartera crediticia en España del banco presidido por Emilio Botín y el 10% de la de la que regenta Francisco González. Y lo más llamativo es que estos riesgos tienen una cobertura muy reducida, en torno al 15% en ambos casos.

 

La práctica de las refinanciaciones es conocida en el sector como la "patada a seguir", y recientemente JP Morgan la denominaba "delay and pray" (retrasar y rezar). Es decir, cuando un cliente no puede pagar un préstamo, se le da más tiempo con la esperanza de que en el futuro las cosas le vayan mejor y logre saldar la deuda. Ahora bien, en muchos casos esas esperanzas no tienen ningún fundamento, como evidencia el caso de la inmobiliaria de Rafael Santamaría, con lo que lo único que hacen es retrasar lo inevitable: el reconocimiento de que esos créditos son morosos y la consiguiente obligación de provisionarlos.

Esto se aplica especialmente a los grandes sindicados empresariales a los que se ha dado oxígeno sistemáticamente, pese a las escasas expectativas de recuperación: además de Reyal Urbis, se encuentran en esta situación Uralita, Gas Natural, ACS, Ferrovial, FCC, Acciona, Sacyr, Isolux, GAM, Quabit y un largo etcétera, hasta sumar casi 30.000 millones. Las dudas sobre su recobro se ponen de manifiesto cuando hasta el propio FROB incluyó los créditos refinanciados de CatalunyaCaixa dentro del perímetro que podía cubrirse con un EPA en la primera subasta de la entidad (suspendida en junio y retomada a principios de este año ya sin EPA por el traspaso de sus activos tóxicos al banco malo).

 

A estas refinanciaciones se han sumado en los últimos años las hipotecarias, es decir, las concedidas para evitar que los que compraron una vivienda la pierdan y tengan que ser desahuciados por sus dificultades para hacer frente a las letras, normalmente por culpa del paro. En todo caso, se trata de créditos con un enorme riesgo de impago, y que tienen unos niveles de cobertura muy bajos en general. Por ello, algunos analistas consideran que se trata de la próxima bomba de relojería del sector, una vez superada la de la exposición inmobiliaria gracias a los decretos 'De Guindos' y al rescate de las entidades más débiles.

 

El Banco de España obliga a desnudarse a las entidades

 

Ante esta situación, el Banco de España ha obligado a las entidades a revelar este tipo de préstamos en sus memorias anuales; es el único banco central en Europa que lo ha hecho. En el caso del Santander, tiene 55.714 millones en créditos refinanciados en todo el mundo, el 7,47% de su cartera crediticia total, de los que sólo tiene cubierto el 17% con provisiones. Es decir, en caso de que uno de estos préstamos sea incobrable, tendría que dotar el 83% restante, con la consiguiente pérdida. No obstante, 44.588 millones en préstamos tienen garantía hipotecaria inmobiliaria. Del total, 22.239 millones están clasificados como 'normales' (están al corriente de pago), 15.258  como 'subestándar' y 18.217 como 'dudoso'.

España representa el 59% de las refinanciaciones, 32.867 millones, el 16% del crédito total concedido en nuestro país. La entidad no facilitó los datos sobre el nivel de cobertura en nuestro país, pero sí que el 34% del total (11.175 millones) es dudoso, con una cobertura del 42%. 11.256 millones corresponden a préstamo promotor, donde el 72% es dudoso o subestándar y tiene una elevada cobertura del 46%. 

En cuanto a BBVA, este tiene refinanciados préstamos por 28.981 millones en todos los países en que opera, y para hacerles frente cuenta con provisiones por 4.157 millones, lo que supone una cobertura del 14,3%. De esta cantidad, 11.952 millones están considerados normales, 8.422 subestándar y 8.608 dudosos. El grueso de las refinanciaciones está en España, 19.634 millones, con una cobertura del 15,4%. De ellos, 12.560 corresponden a préstamos a empresas (5.989 a inmobiliarias) y 7.069 a personas físicas. Al igual que en el caso del Santander, la mayoría de los préstamos refinanciados cuentan con garantía hipotecaria inmobiliaria.

El problema de las refinanciaciones afecta especialmente a Sareb, el banco malo, puesto que ha heredado este tipo de préstamos de las entidades rescatadas con dinero público. Por ejemplo, tiene una exposición a Reyal Urbis de 780 millones, que puede provocarle pérdidas de más de 400 una vez aplicados los descuentos del traspaso de estos activos. Nombres como Bankia, CatalunyaCaixa o NovaGalicia eran habituales en los grandes sindicados empresariales que están refinanciados a la espera del milagro

Falsa bajada de la morosidad en España

      La morosidad en España baja segun las estadisticas pero en realidad la bajada de la morosidad es falsa y es mas que probable que lejos de bajar la morosidad bancaria real este subiendo en España.

   Sai se deduce de una noticia publicada en Febero de 2013 en el diario El Pais en cuyo cuerpo del articulo se ve claramente lo engañoso del titular de la noticia que es

La morosidad en los créditos baja por el traspaso de activos al banco malo

 El traspaso al banco malo de los créditos al sector inmobiliario por parte de las entidades nacionalizadas ha causado el primer descenso de la tasa de morosidad de la banca desde marzo de 2011. Según el Banco de España, el porcentaje de préstamos dudosos se ha reducido al 10,34% en diciembre, prácticamente un punto porcentual por debajo del dato de noviembre. Este recorte, sin embargo, no implica que de repente los morosos hayan pagado sus deudas. En realidad, se explica porque la sociedad de gestión de activos, bautizada como Sareb, no figura como entidad financiera y, por tanto, sus activos escapan a la estadística del supervisor.

El propio Banco de España ha informado en una nota publicada el lunesque “como cabía esperar, la transferencia de activos a la Sareb, entre los que se incluyen préstamos dudosos relacionados con el sector inmobiliario, ha conducido a una disminución significativa del saldo total de préstamos dudosos”. Ese saldo de créditos de difícil recuperación se elevaba a 191.000 millones de euros en noviembre y se redujo hasta 167.000 millones en diciembre, un 12% ó 24.150 millones menos. Pese a ello, sigue en niveles muy altos, por encima de los máximos que marcó en la anterior crisis del sector en los noventa.

MÁS INFORMACIÓN

• El banco malo recibe los activos tóxicos de las nacionalizadas
• La Sareb empieza a vender pisos a través de la web de Bankia
• El Gobierno impulsará con la banca la concesión de créditos a las pymes

El traspaso de activos a la Sareb también se dejó notar en el total del crédito. Los préstamos a familias y empresas bajaron en 79.500 millones, hasta 1,6 billones, su nivel más bajo desde 2007. Pese a ello, el Banco de España asegura que “en su mayor parte”, no corresponde a una merma en la financiación dado que, tal y como ya dijo en diciembre, el trasvase al banco malo supuso un descenso de 54.000 millones en el crédito. Lo que no indica es cuánto de este dinero es moroso.

El banco malo paga mas por la vivienda terminada de lo previsto

   

       Aunque El confidencial asegura en una noticia publicada hoy , en Febrero de 2013, que el Sareb o banco malo paga menos por los activos toxicos de la banca, esto solo es una verdad a medias, ya que si bien es cierto que paga menos por unos activos, en el caso de las viviendas terminadas , lo que a nuestro entender es lo que deberia destacar de la noticia.

 Juzguen ustedes mismos leyendo el articulo de El Confidencial titulado EL BANCO MALO PAGA MENOS POR LOS ACTIVOS TOXICOS DE LAS ENTIDADES RESCATADAS

  El banco malo (Sareb) ha publicado hoy los descuentos a los que se han traspasado definitivamente los activos de la banca rescatada, y éstos son superiores a los anunciados en octubre por el FROB, salvo en lo que se refiere a vivienda terminada. Así, el descuento medio para los préstamos al sector promotor ha sido finalmente del 49% frente al 45,6% anunciado incialmente, y el de los activos adjudicados, del 66% frente al 63,1% previsto. Este aumento de los descuentos pretende incrementar la rentabilidad del banco malo, y ha sido objeto de una dura discusión con el fondo de rescate, según fuentes conocedoras de la situación.

Curiosamente, pese a que el descuento medio de los activos adjudicados es mayor que el anunciado por Fernando Restoy (sobgobernador del Banco de España) yAntonio Carrascosa (director general del FROB), sólo hay una categoría de activos donde la rebaja se ha incrementado: las promociones en curso, donde pasa del 63,1% al 66%. Mientras tanto, el suelo se mantiene prácticamente igual -79% frente al 79,5% anunciado- y la vivienda terminada se ha traspasado finalmente a un precio superior al que se dijo entonces: el descuento se ha reducido el 54,2% al 49%, según la web de Sareb.

Estas mayores rebajas tienen varias consecuencias. La primera es que la Sareb, presidida por Belén Romana, tendrá más margen de maniobra para lograr la rentabilidad prometida a los inversores del 15% anual; lógicamente, si el precio de compra es más bajo, es más fácil maximizar el beneficio con su venta, que es el objetivo declarado por Sareb. En ese sentido, ha impuesto a las entidades que han cedido sus activos un precio mínimo de venta un 25% superior al de traspaso, como adelantó El Confidencial, y las incentiva a venderlos cuanto más caros, mejor.

Sin embargo, esto es contraproducente en el caso de la vivienda terminada. Si su descuento es inferior al anunciado -eso es, se traspasa más cara- y hay que añadirle el sobreprecio del 25%, el resultado es que el precio de venta se incrementa notablemente, en muchos casos por encima del que tenían los mismos pisos cuando eran todavía propiedad de las entidades que los han traspasado al banco malo: Bankia, CatalunyaCaixa, NovaGalicia y Banco de Valencia. Lo cual dificulta enormemente su venta en un momento en que la demanda en el mercado inmobiliario sigue exigiendo unos precios muy inferiores a los de oferta.

Menos necesidades de capital

La segunda consecuencia es que Sareb necesitará menos capital y deuda para financiar su activo, ya que éste tendrá un menor tamaño por los descuentos aplicados. Así, el volumen de activos traspasados desde estas cuatro entidades ha sido de 36.700 millones frente a los 45.000 previstos anteriormente. El 28 de febrero se traspasarán los del llamado Grupo 2 (entidades con ayudas públicas pero no nacionalizadas), BMN, Ceiss, Liberbank y Caja3, por un importe estimado en 15.000 millones. 

De esta forma, es menos grave la ausencia de inversores extranjeros -salvo la participación simbólica de Deutsche y Barclays- puesto que los bancos españoles tienen que hacer un menor esfuerzo para cubrir el capital y la deuda subordinada emitida por Sareb. Como también adelantó este diario, Romana rechazó hace dos semanas la entrada de tres fondos de inversión con 150 millones por las condiciones que pedían para ello. La semana pasada los accionistas ya presentes, más Iberdrola y Banco Caminos, aportaron otros 136 millones en capital y otros 737 millones en subordinada. Con ello, los fondos propios de Sareb ascienden a 4.800 millones, de los que 1.200 son capital, aportados en un 55% por los accionistas privados y en un 45% por el FROB.

Romana ha encargado a KPMG una revisión del plan de negocio provisional presentado a los inversores por el FROB. Aunque aún se desconocen los detalles, fuentes cercanas a la sociedad aseguran que se revisarán los plazos de entrada en rentabilidad -y de reparto de dividendos, previsto a partir de cinco años- para adecuarlos a la realidad del mercado. No obstante, otras fuentes aseguran que se mantendrá el citado objetivo del 15% anual de media en los 15 años de existencia de la sociedad.

Inmobiliaria Reyal Urbis e inmobiliarias que quebraran en 2013

 

     La inmobiliaria Reyal Urbis parece abocada a la quiebra en 2013 salvo milagro de ultima hora tras conocerse que sus acreedores entre los que estan el banco de Santander, Banesto, el Sareb e incluso la agencia tributaria y el Ico rechazaron su plan de refinanciar una deuda que asciende a 3600 millones de euros.

    Tras conocerse la mas que probable quiebra en 2013 de la inmobiliaria Reyal Urbis cabe preguntarse si sera la primera de una larga lista de inmobiliarias españolas que quebraran en 2013 , es mas que probable que asi sea, ya que como anticipo inmobiliaria barreras en su boletin de noticias inmobiliarias  ya en el año 2012.

 La mayoria de las promotoras inmobiliarias españolas seguian en pie gracias a las refinanciaciones de los bancos para evitar asumir en sus balances una ingente cantidad de inmuebles cuyo valor es claramente inferior a las deudas de las inmobiliarias.

     En un articulo titulado Sareb e inmobiliarias zombis afirmaba Barreras que La practica totalidad de los profesionales del mundillo inmobiliaria sabiamos que la apariencia de vida de las grandes promotoras inmobiliarias era un puro artificio encajado en la estrategia de los bancos para retrasar la evidencia, que las promotoras estaban en quiebra desde al menos el año 2008.

  El diario de economia Negocios.com publica hoy un articulo que reproducimos integramente y que parece confirmar las sospechas de inmobiliaria Barreras sobre la situacion financiera real de las promotoras inmobiliarias españolas, el articulo titulado Reyal Urbis Camino De Protagonizar la segunda mayor quiebra

El diario Negocios.com afirma que :

     Los acreedores de la inmobiliaria rechazan refinanciar su deuda que asciende a 3.600 millones.

• Reyal Urbis encara la última semana de que dispone para alcanzar con sus bancos un acuerdo sobre su deuda de 3.600 millones de euros y evitar así declarar el que sería el segundo mayor concurso de acreedores de la historia empresarial española.
  La inmobiliaria que preside y controla Rafael Santamaría tiene convocadas para esta semana dos reuniones de su consejo de administración, según informaron a Europa Press en fuentes del sector.
  La primera de ellas está fijada para para mañana lunes, 18 de febrero, y se perfila como clave para determinar las posibilidades de la empresa para sortear la suspensión de pagos. La otra se celebrará el jueves, 21 de febrero, dos días antes de que el día 23 concluya el plazo de cuatro meses que la compañía se dio para negociar la deuda con los bancos.
  Reyal afronta estos días decisivos tras presentar a los bancos una modificación de la propuesta de reestructuración de pasivo que las entidades rechazaron al inicio de la pasada semana.
  Esta propuesta consistía en solicitar a la banca que liberara las garantías sobre un grupo de activos de la inmobiliaria, los más 'líquidos' y valorados en unos 300 millones de euros, con el fin de venderlos en el mercado o a los propios bancos y obtener así liquidez.
  Según detallaron a Europa Press en fuentes conocedoras de la negociación, después de que las entidades rechazaran de plano esta posibilidad, Reyal presentó una nueva propuesta de contrato de refinanciación. Fuentes financieras apuntaron no obstante que "no presentaba variaciones significativas sobre la primera".
  Una eventual suspensión de pagos de Reyal sería la segunda mayor de la historia por volumen de pasivo después de la de Martisa Fadesa, que se declaró en concurso en julio de 2008 con una deuda de unos 7.100 millones de euros, según indicó su informe concursal.
  Deudas con Hacienda y 'banco malo'
  En el caso de Reyal, entre sus principales acreedores figuran Santander y Banesto, con los que tiene un pasivo de 530 millones, al que es preciso sumar gran parte de la deuda de unos 300 millones que soporta Inveryal, una sociedad patrimonial de Rafael Santamaría.
  De su lado, la Sareb, el 'banco malo', suma una deuda de 707 millones, dado que ha asumido los préstamos al promotor de las entidades nacionalizadas y se quedará también con los de los bancos del 'grupo dos'. Además, adeuda unos 400 millones de euros a la Agencia Tributaria y otros 215 millones al Instituto de Crédito Oficial (ICO).
  Cuarta refinanciación
  La inmobiliaria, surgida de la compra de Urbis por parte de Reyal en 2006 a través de una oferta pública de adquisición de acciones (OPA) de unos 3.300 millones de euros, se acogió al 'preconcurso' de acreedores en octubre de 2012.
  La firma reconoció así ante un juez su insolvencia más de un año después de que iniciara el cuarto proceso de refinanciación de deuda que aborda desde que estalló la crisis.
  La inmobiliaria cuenta con una plantilla de unos 470 trabajadores y cerró cierre de septiembre de 2012 una pérdida neta de 257,93 millones de euros, casi el doble respecto al año anterior.

  Fuente original del articulo del periodico economico Negocios.com Reyal Urbis Camino de protagonizar la segunda mayor quiebra

  

  

              

La PAH y los politicos la plataforma de afectados por la hipoteca y la clase politica

     Todos los medios de comunicacion nacionales desde El Pais, El Mundo, El Confidencial y los foros de inmobiliaria publican en sus portadas la expulsion de dos politicos del psoe de la manifestacion convocada por la PHA, la plataforma de afectados por la hipoteca .

     Al margen de las distintas opiniones sobre la cuestion de fondo, es decir, sobre las reivindicaciones de la plataforma de afectados por la hipoteca, la mayoria de los comentarios hechos en los periodicos y foros de internet sobre la vivienda coincidian en que los politicos en general y los del psoe en particular no pintan nada en las manifestaciones de la pah.

      Incluso los lectores de los diarios mas criticos con la pah aplaudian el gesto de los manifestantes de desvincularse de la clase politica, o como literalmente escribian en sus comentarios y opiniones, de la casta politica.

       Y no les falta razon ni a los miembros de la plataforma de afectados de la hipoteca ni a sus detractores que opinan que los politicos no son la solucion a los problemas de los ciudadanos sino su causa.

          Lo que cuestionan algunos mass media y sus lectores es si la pah va a expulsar a TODOS los politicos o si permitira que politicos de otras formaciones se infiltren en sus manifestaciones o se sumen a sus reivindicaciones, esta claro que ni PSOE ni PP son del agrado de este colectivo pero muchos se preguntan si otras formaciones politicas como por ejemplo IU podrian estar en sus manifestaciones sin provocar una reaccion similar, es decir, si se expulsaria a cualquier politico fuera del partido que fuera de los actos reivindicativos de la plataforma de afectados por la hipoteca.

      No cabe duda de que los desahuciados tienen como minimo sino la comprension y solidaridad de la mayoria de la ciudadania, si la sensacion de que son victimas de la crisis inmobiliaria, de la ineficacia de los distintos gobiernos para frenar la burbuja inmobiliaria y muy especialmente de los bancos.

      Las opiniones de los periodicos van desde una aceptacion absoluta de las reivindicaciones de la pah hasta el cuestionamiento de por que tienen que pagar sus errores en sus decisiones economicas a la hora de comprar viviendas que no podrian pagar , cuestionando especialmente que la deuda de los desahuciados sea pagada via impuestos del resto de los ciudadanos que no han comprado casa.

      Especialmente criticos son aquellos que en su dia decidieron no comprar y pagar un piso en alquiler, se preguntan si ellos tambien recibirian ayudas de dinero publico si no pueden pagar sus alquileres y se niegan en rotundo a asumir una nueva subida de impuestos para sufragar los gastos que conllevaria condonar la deuda a los hipotecados y ademas permitirles seguir viviendo en ellas.

    En lo que si coincide la gran mayoria es en la evidente injusticia de que se haya ayudado a los bancos con el dinero publico y la consecuente subida de impuestos .